深圳福田中心区写字楼恐将“一房难求”

福田中心区甲级写字楼和准甲级写字楼入住率都高于全市平均数据。

今年入住率已达近年来最高

2012年开年，福田中心区和中心西区的写字楼入住率迎来了最近2—3年最高的时点，这里的人气越来越旺。记者从中原、美联以及开发商处了解到，刚刚过去的2月，福田中心区甲级写字楼的入住率为92.4%，准甲级写字楼的入住率为95.4%；中心西区甲级写字楼入住率为84.3%，准甲级写字楼的入住率为96.5%。“中心区写字楼空置率从去年下半年开始就一直比较低，一些抢手的甲级写字楼已经有租客排队的情况，目前中心区写字楼几乎是最近两三年空置率最低的时候”，一位写字楼项目经理说。

福田中心区写字楼租售价均超罗湖蔡屋围

福田中心区作为深圳CBD所在，是深圳甲级写字楼最为集中的区域，其写字楼的价格也是全市各片区中最高的。深圳中原的数据显示，2012年2月深圳市甲级写字楼的平均售价为49545.13元/平方米，环比微跌1.08%；准甲级写字楼的平均售价为43868.37元/平方米，环比微涨1.52%。而在各区域中，蔡屋围片区甲级写字楼的平均售价为34500元/平方米，环比下跌4.17%；准甲级写字楼的平均售价为33000元/平方米，维持上月售价水平。中心区甲级写字楼的平均售价为54600元/平方米，环比微跌1.62%；准甲级写字楼的平均售价为51316元/平方米，环比略升0.98%。中心西区的甲级写字楼平均售价为51000元/平方米，环比上升2%；准甲级写字楼的平均售价为40000元/平方米，环比小幅上涨3.09%。不动产投资www.gzgmdc.com

“上个月蔡屋围片区与中心区甲级写字楼的平均售价均小幅下滑，仅中心西区甲级写字楼平均售价有小幅上涨；而各片区准甲级写字楼平均售价均有不同程度微涨或与上月持平，由此可见，二手甲级写字楼平均售价进入盘整阶段，而准甲级写字楼平均售价仍有上升空间”，深圳中原工商铺部董事总经理何世胜表示。

而在租金方面，福田中心区也代表了深圳写字楼租金的最高水平。2012年2月，深圳市甲级写字楼的平均月租金为197.53元/平方米，准甲级写字楼的平均月租金为164.74元/平方米，而蔡屋围片区的分别为155元/平方米和154.77元/平方米，中心区则分别为212.60元/平方米和184.19元/平方米，中心西区则为200元/平方米和144.95元/平方米。

“2月除中心西区甲级写字楼的租金较上月小幅下滑外，其他片区甲级、准甲级写字楼租金均略有不同程度上升，值得一提的是，中心西区准甲级写字楼租金涨幅依旧最为明显，因而带动全市准甲级写字楼租金上调”，何世胜表示。 “春节之后，中心区甲级写字楼的租金价格变化还没有显现出来，但总体上租给外资公司的少一些，租给内资公司的多一些，随着深圳中心区甲级写字楼租金的上涨，外资公司对租金的承受力也低了一些”，上述开发商写字楼项目经理表示。

中心区写字楼空置率维持低水平

福田中心区甲级写字楼和准甲级写字楼入住率都高于全市平均数据。深圳中原的数据显示，2012年2月深圳甲级写字楼的入住率为 90.43%，准甲级写字楼的入住率为 94.71%，其中中心区甲级写字楼的入住率为 92.4%，准甲级写字楼的入住率为 95.4%，中心西区甲级写字楼本月入住率为 84.3%，准甲级写字楼的入住率为 96.5%。与之对比的罗湖蔡屋围片区甲级写字楼的入住率为 92.8%，准甲级写字楼的入住率为 89.6%。不动产投资www.gzgmdc.com

虽然中原的统计显示，到2月深圳全市甲级写字楼入住率已连续四个月下滑，但上述开发商写字楼项目经理则表示，福田中心区从去年下半年到现在空置率一直比较低，好的写字楼入住率在95%以上，一般的也超过90%，应该说这是最近两三年内最好的状态了。

而记者从美联物业写字楼部了解到的则是，福田中心区和中心西区空置率较年前下降到近三年来最低值，“排除未入伙的写字楼，统计这两个区域在用的写字楼的空置率只有5%—6%”。对比美联数据发现，2008年深圳福田中心区写字楼的空置率却达到15%。

戴德梁行的统计数据也支持入住率近年最高的判断，“虽然数据上显示中心区和中心西区的甲级写字楼的空置率约为13%，但最近的空置率确实达到近两三年的最低水平”，戴德梁行华南区研究部主管及助理董事张晓端表示。

2012年2月，深圳甲级写字楼的入住率较上月降低1.76个百分点；准甲级写字楼的入住率则较上月提高1.69个百分点。“2月深圳甲级写字楼的入住率除蔡屋围片区与上月持平外，其他片区均不同程度小幅下降；而全市准甲级写字楼入住率除中心西区有微幅降低，其他片区均有所上升，其中中心区准甲级写字楼入住率升幅最大。”何世胜表示。

新增写字楼少且消化速度快

“总体上节后租赁市场越发活跃起来，去年年底一周也碰不到几个寻租的租客，而现在常常每天安排两批租房的客户看楼”，某中介置业顾问表示，春节后明显感觉到写字楼市场租赁的回暖。而这种租赁的回暖直接导致空置率创下新低。

租赁活跃的同时，写字楼买卖交易则陷入低迷。据深圳市规划和国土资源委员会数据显示，2月全市二手写字楼成交量回落低位。何世胜说，买卖市场大幅萎缩的主要原因来自近期市场预期的波动，业主心态敏感反价频现，使得成交无法顺利进行，“准甲级写字楼市场依旧稳步在上行通道，而甲级写字楼市场则出现止升回落的局面”。

中心区写字楼恐将变得一房难求。数据显示中心区写字楼去年的新增供应并不少，目前卓越世纪中心和嘉里建设广场的2期都已入伙，但就在春节前后，这些新增供应已被市场慢慢消化。

“写字楼的业主惜售心态严重”，美联物业副总经理姜奇夫说，除了整体持有的发展商外，那些写字楼投资者也多数是长线持有，只要租金可观，都不会轻易出手持有的写字楼，现在租赁活跃租金可观其自然不会放盘。

不过何世胜表示，当前写字楼市场仍被调控政策所抑制，开发商仍面临巨大的资金压力， “一手写字楼市场因此也出现个别楼盘降价的现象，而二手写字楼高端物业也直接受到波及”，但准甲级写字楼作为二手写字楼市场中性价比较高的产品类型，在投资环境稳定的商业楼市中体现出较高的投资价值。何世胜预计下个月准甲级写字楼市场将继续小幅上行，而甲级写字楼市场将在市场博弈期中波动前行。不动产投资www.gzgmdc.com