穗商用物业限外令从严 买家或以公司名义买铺

3月7日，广州市国土房管局开始执行《关于进一步加强房地产市场监管工作和意见》的通知，明文规定“在境外工作、学习时间超过一年的境外个人只能购买一套用于自住的住房，不能购买商业、办公房等非住宅房屋，在境内设立分支、代表机构的境外机构，只能在注册城市购买办公所需的非住宅物业。”这意味着此前境外个人仍然能购买的商务公寓和商铺都被纳入“限外令”了。业界人士表示，该“限外令”其实早从2010年11月就开始逐步实施，市场已有些“变通”的办法，政策进一步从严对市场影响不会太大。

商铺市场境外炒家占两三成

保利世贸中心负责人罗先生表示，其实早在2010年11月，广州已经执行“限外令”，当时境外个人购买写字楼都已无法办理交易过户。对该政策，写字楼市场已消化了一年多时间，现在房管局只是再次强调，对市场的影响不大。

至于商用公寓市场，有的楼盘表示此前境外人士购买已经不能交易。临江上品、敏捷地产和瑞安创逸的负责人都称从去年初开始，境外人士购买其楼盘公寓产品的，已不获批。不过，在珠江新城和科学城，一些商务公寓项目的发展商却表示之前香港客买公寓还是能成交的，但新通知再次重申限外政策后，就不能再继续成交了。

对“限外令”从严的实际效果，许多业界人士都表示作用不大。越秀城建兴业地产工商铺营运总监朱辉表示，广州境外人士购买商用物业的市场份额不算太高，就商铺市场而言，估计也就两三成，毕竟还没达到决定市场走向的程度，所以“限外令”从严，对整体市场的影响不会太大。

公司名义投资物业税费较高

业内专家都表示，其实就算个人不能买了，如果境外人士想在内地投资商用物业，还是有很多方法可操作的。比如说在内地成立一家企业或注册一个分公司，这样就能以公司的名义去购买商用物业了。以公司名义购买商用物业，再转卖的交易税费较高，但现在广州写字楼、商铺的投资回报相对住宅还是要高得多，许多境外人士还是乐意去操作的。所以这个新政策的影响力比较有限。据了解，境外人士以个人名义或者公司名义购买商用物业投资的，转卖时交易税费相差较大的就是所得税。个人转让商用物业，如果能提供原购房发票的的，所得税按（转让收入-上手发票价）×5.5%的标准征收；如果不能提供原购房发票的，则按转让收入×5.5%标准征收。而公司转让商用物业的，所产生的所有利润就需按企业所得税来计算，其计税标准达利润额的25%，比个人转让物业的所得税要高得多。

有业内人士指出，实际上，很多商用物业的交易，买卖双方都通过报低成交价来避税，这样个人与公司投资商用物业中税费成本差别最大的“所得税”一项，最后缴税金额相差不会太大。所以，虽然“限外令”进一步从严，但仍难完全阻止境外人士通过注册公司在内地投资商用物业。

特别关注

以亲戚名义购物业要保留划账单据

对高端商用公寓项目来说，其对准的都是有钱人，现在广州不少有钱人大多有境外户籍，按新政策，这些“境外人士”全都不能买商用公寓了。不过，他们往往借用内地亲戚的身份来投资物业，而且还不限购、不限贷，想买多少套都行。反正这些人买商用公寓大多是投资，只要跟亲戚商量好了，先用亲戚的名义买下物业，到时再转卖，并不影响投资。

同样的情况，也可能出现在商铺或写字楼市场。不过高德辉指出，用亲戚名义购买商用物业风险不小。如果亲戚想私吞下物业，原来的出资人与其打起官司来，胜数面不太大。高德辉提醒说：“为保护自己的权益，出资人不妨选择通过银行划账方式交纳房款，同时妥善保留好各种划账单据。签贷款合同时，也应将自己列为共同还贷人，另外还要保留每次的还款记录。” 不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com