商业地产的营销代理.....

　　一、商业地产代理团队

　　一个较完善的商业地产代理团队基本上要包含三个部门，策划部、销售部、招商部。三个部门的界限未必很清，可以只是概念上的分组，各个部门的主管可能同属一部，每个主管都会非常熟悉另一个部门，或者参与另一个部门的工作，只是各自负责一个模块而已，这样能保证整个营销的系统完整性。不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com

　　二、商业地产代理步骤

　　项目投标、签署合约、项目定位、建筑规划设计、设计深化与招标、形象设计与包装、招商营销、产权销售、商业开业。

　　三、商业地产代理前期工作

　　（一）立项：接受客户委托，进行立项研究和立项过程操作。

　　1、项目确立前的初步市场调查，包括宏观政策、国内外同行业现实状况和发展趋势、相关产业状况、技术水平评价。

　　2、项目范围确定、项目基本定位、项目建筑学价值、环境与历史价值评价。

　　3、项目的经济效益估算、社会效益和环境效益的初步评价。

　　4、编写项目建议书。

　　（二）、可行性研究：经济效益评价，提出评价结论和建议

　　1、市场调查

　　包括项目产品（包括货物产品和服务产品）的市场供求现状、趋势调查，可利用资源调查，技术路线及装备路线调查，竞争者调查，自然环境调查，政策环境调查，文化环境调查等方面。

　　2、市场预测

　　根据市场调查资料进行分析，做出项目建成后全部经营期内的市场细分预测，提出市场预测的相关指标。

　　3、项目建设方案和工艺流程评价

　　对项目建设方案的技术可行性、先进性，工艺流程的可行性和先进性，利用国内外相关的参数和标准进行评估，明确界定。

　　4、资源保障评价

　　对项目所需原料、动力、人力、财力、基础设施、交通、环境等资源进行评价。

　　5、方案比较

　　对项目拟采用的方案和预备方案进行比较，明确推荐方案和技术理由

　　6、机构设置和劳动组织

　　包括组织机构设置、功能描述、定员、劳动报酬等方面。

　　7、经济效益分析

　　对项目的投资、形成资产、利润、投资回收期、借款偿还期、现金流量、成本、纳税额等指标进行比较，确定经济上是否合理，撰写出经济效益分析结论。进行分期计算，与社会基准收益率等指标进行比较，确定经济上是否合理，撰写出经济效益分析结论。

　　8、社会效益分析

　　对项目给予社会带来的影响进行分析，诸如对相关产业、就业、文化、社会稳定教育、道德、精神等方面的正面影响和负面影响进行分析、叙述，提出社会效益评价结论。

　　9、环境影响分析

　　对项目给予自然环境的影响进行分析，诸如对环境卫生、环境污染、环境保护产生的直接影响和间接影响进行分析，提出环境评价结论。

　　10、可行性研究报告结论

　　是对项目进行的可行性研究总体结论，包括项目的可行性叙述、存在的问题，提出的建议等。

　　（三）、市场调查：某一特定事项、特定方向为目标的调查。

　　１、调查内容：

　　a、项目商业经营资源的调查。

　　b、项目竞争者调查。

　　c、项目宏观环境调查。

　　d、项目市场容量调查。

　　e、项目市场需求趋势调查

　　f、项目经营价格调查。

　　g、项目盈利能力调查。

　　２、调查程序：

　　a、拟定调查提纲和合同/协议文本。

　　b、与委托方修改调查提纲和合同/协议。

　　c、签定合同/协议。

　　d、组织调查人员，就调查内容进行培训。

　　e、按合同/协议和调查提纲载明的内容方法和标准进行调查。

　　f、分析、整理调查资料。

　　g、提出调查报告。

　　四、商业地产营销代理内容

　　（一）、商圈研究及竞争性商业市场分析

　　（二）、地块商业价值分析

　　（三）、项目业态组合定位

　　（四）、商业建筑规划概念设计

　　（五）、项目形象及卖场包装

　　（六）、招商策划及代理

　　（七）、产权营销策划及代理

　　（八）、商业品牌营销及广告整合传播策略规划。不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com