商铺洪峰专题·分析篇 餐饮商铺成豪强饕餮盛宴

　　３００亿餐饮蛋糕诱发——

　　餐饮商铺成豪强饕餮盛宴

　　尽管北京楼市商铺出现阶段性饱和状态，但目前北京楼市可做消费、餐饮的商铺相对来说，还有很多的缺口。针对这种情况，许多房地产项目把商业配套重新定位成可以开餐厅的商铺。共鸣不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com
　　
　　商铺出现阶段性饱和

　　据易铺网的一项调查显示，北京目前各类型商铺供应量总和超过３００万平方米，阶段性的饱和可能近在眼前。该统计显示，华贸中心、万达广场和世纪金源三个ＳＨＯＰＰＩＮＧ·ＭＡＬＬ，总建筑面积超过１００万平方米；以建外ＳＯＨＯ、幸福家园为代表的办公区、社区底商光在东南三环就有３０万平方米放量，保守测算，全北京有超过１００万建筑平方米供应量；还有中关村、木樨园这些ＩＴ服装类专业性市场层出不穷，供应量也超过１００万；再加上原有的几条著名商业步行街上商铺的零星供应，总共有超过３００万平方米的供应量在这两年集中释放。对比来说，１０年前北京最大的商场燕莎商城总建筑面积不过４万平方米，３００万平方米相当于近８０个燕莎的体量。

　　商铺专家分析，国外商业零售业占城市ＧＤＰ４０％以上，而北京只有１８％，所以长远看商铺发展空间巨大。但是目前开发商们看到商铺的高利润纷纷争相开发，已经有一些地方出现阶段性饱和。共鸣不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com

餐饮商铺回报最高

　　寻找新突破口，也成为众多地产商面临新课题。现在北京消费、餐饮业的持续火爆，也让许多地产商寻找新的商铺投资思路。业内人士指出，随着北京经济的持续增长，还有２００８年奥运会的临近，北京餐饮市场至少能达到３００亿元左右的规模，餐饮业蕴涵的巨大潜力将直接拉动餐饮商铺的销售和增值。目前的情况是，从长远来看，尽管北京商铺前景不错，但目前已经形成了一种供过于求的局面。与上海、广州相比，北京的餐饮密度并不高，而北京餐饮发展空间惊人，仅上半年北京餐饮消费已达８７亿元。但很多社区底商不能做餐饮，餐饮商铺的供应明显小于需求。

　　目前，有关调查显示，以每年税前收益除以投资总额，得出年回报率１５％，它来自北京利润最高的餐饮业服装业以及地段最好、运营最佳的商铺。在商铺总体饱和的状态下，一些地产商将原本留作专业商铺的空间换成了餐饮商铺。因此，餐饮商铺也就成为地产商的新目标。
　　
　　餐饮热引发餐饮商铺热

　　近来，关于餐饮商铺的举动，一直是北京楼市的热点。３月９日，国美第一商街透露，其目标就是打造一条京东美食街。据了解，“国美第一商街”面积超过１０万平方米，是近年来京城住宅楼盘所开发的最大一块商业地产。其另外一个项目明天第一城的目标则是，再造一条亚北美食街。此外，位于双井桥的富力城，其推出星光大道商铺绝大部分可以作为餐厅。这些餐厅售价达到５万元一平方米还被小业主抢购。目前，已经入住的餐饮商铺租金基本上达到１２元／平方米／天。尝到这种甜头的富力地产，把旗下富力·信然广场与富力·爱丁堡商业部分也定位于餐饮商铺。富力·信然广场中的“潮式传家铺”上周正式开盘。这些商铺位于“皇后大道”中段，均为临街商铺，户型面积在１５８－２８０平方米，售价也高达２５０００－８００００元／平方米。位于工体附近的富力·爱丁堡商铺则更贵。

　　位于西大望路的珠江帝景也把其面临尚未入住百盛商场（新百盛商场位于ＣＢＤ东都项目内，入住后将成为京城最大的百盛商场。）商铺全部定位成餐饮商铺。珠江帝景相关负责人表示，由于餐饮商铺与其他商铺有区别，环保部门要求，住宅楼底下不允许开中餐，所以许多商铺又进行重新定位。
　　不仅是中心商铺逐鹿餐饮商铺，远在通州的许多商铺也开始瞄准餐饮商铺。位于八通线九棵树南的蓝调·六道也要打造通州餐饮街。目前，顺驰领海、顺驰蓝调、后现代城、建外ＳＯＨＯ等北京大多新建项目都把一部分商业配套定位成餐饮商铺。
　　
　　大量跟风也出现新隐患

　　大量跟风也出现新的隐患。在商业专家的眼里，投资商铺不能盲目乐观。专家认为，只有少数商铺回报率能达到２０％以上，投资商铺风险变化多端，同一个区域人气旺的地区每平方米每天的销售额能达到６０元到８０元，人气差的地方只有１０元到２０元。在营业额不可能大幅度增长的情况下，高额的租金必然会带来经营者的高风险。经营者在无法承担高风险的时候，租金的数额也就会受到限制，甚至可能租不出去，投资商铺的回报也就无从谈起了。

　　即便是定为消费型商铺也有风险。２００４年底，西四环一超大型Ｓｈｏｐｐｉｎｇ·Ｍａｌｌ轰轰烈烈开业。然而，开业不到两个月时间就问题百出，门庭渐渐冷落。商家反映租金太高，市场消费环境不足，说明前期定位有问题，难以支撑长期经营。这也引发了京城商业地产开发模式的思考。
　　
　　重新定位商铺出现拐点

　　因此，许多地产项目也不得不重新考虑其商业定位模式。一些地产商推出了“先招商、后开发”“订单式开发”的模式，被业界称为北京商业地产可持续发展的拐点已经出现。

　　明天地产发展中心总监陈云峰表示，“先招商、后开发”“订单式开发”的模式主要是指，根据商家的需要来进行产品定位，格局分布。陈云峰认为，做商业项目开发决不能全盘套用住宅开发模式，步入“纸上谈钱”的死胡同。住宅项目是以解决消费者居住问题为目的，是“先开发后销售”的套路；而商业项目是解决消费者日常生活需求为目的，在产品定位上首先就要进行市场细分，能满足不同商业业态的营业要求，同时还要把各种商业业态引进来经营，这样才能真正解决消费者的生活需求，才是一个好的商业项目，是市场－招商－产品－开发－经营－销售－利润的流程，是“先招商后开发”的套路。他表示，国美第一商街、明天第一城也都在产品设计上实现了预先设计。餐饮商铺都预留烟道，而且请环保局、工商局餐饮审批的科长亲临现场指导，哪里能做餐饮，哪里不能做餐饮，包括上下的电梯、滚梯、隔油池、上下水，全部在设计中做了预留。共鸣不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com