宜宾商业“单商圈”到“多商圈”

　　近年来，宜宾经济飞速发展，GDP位列全省第三。城市发展大提速，城市人口大聚集，市民购买力大提升，导致商业消费需求猛增。但城市商业配套一直没进行相应升级，使得购买力大量外流，挥霍了这天然的优势。

　　2012年，宜宾商业地产开发呈现井喷态势，将有近百万平方米商业项目亮相。宜宾商业地产如何“辞旧迎新”，如何“从头迈步”，已成了无法回避的现实课题。

　　旧问题：商业地产硬伤多

　　据调查发现，宜宾市内商业形态主要是社区商业。大大小小的小商铺遍布城区各个角落，服务社区居民，满足综合消费需求。

　　可是随着城市化进程加速，井喷式增长的社区商业陷入困境，商铺空置、业态杂乱等问题频出。商业配套跟不上，入住率就可能受影响，反之又会影响社区商业客源，从而形成恶性循环，造成商业资源的严重浪费。

　　宜宾鲁能·立天唐人策划部谢经理说，宜宾现有商业形态主要是大量的沿街商铺和少量的百货商场。虽然商铺数量不少，但低端和空置商铺较多，只能满足某一类商家要求。当大型品牌商家准备入驻时，宜宾就无法满足其硬件要求。宜宾的商业地产，长期以来都处于“单商圈、低水平”的落后状况。对比自贡、泸州等周边城市，“能逛的地方”确实较少。这也不难理解，为什么宜宾人会选择去外地购物。

　　纵观市区，宜宾核心的大观楼商圈早已饱和，空间逼仄，购物环境纷乱，且无法提升。同时，宜宾一直以来又缺乏具备较大规模和较完备设施的专业市场，现有专业市场多为小规模、低档次，早已无法满足宜宾人的购物要求。商业地产的“不上档次”，多少也是对市容市貌的影响。

　　不仅如此，交易市场的分布不合理，往往产生交通拥堵，影响人流物流运输，导致交易难，直接制约了宜宾经济的辐射能力、产业带动能力。宜宾普通商业多集中在老城区，家居建材、五金机电市场多分布在上江北和西郊，全市客流都集中在老城区或必须经过老城区，老城区交通拥堵十分严重。商业地产的一系列硬伤，已制约了宜宾城市的经济发展和城市形象。

　　新挑战：呼唤专业大商业

　　到目前为止，宜宾还没有一个真正形成“建一处市场，兴一方产业，活一片经济，富一带民众”效应的专业大市场，也没有形成市场带动产业发展的良性循环，市场与产业严重脱节。2008年，沃尔玛入驻南岸东区，宜宾终于有了第一家大型超市。

　　除此之外，由于国家政策对住宅市场的宏观调控，使大量资本流入商业地产市场。大量市民将商业地产视作重要的投资渠道。宜宾商业氛围相对滞后，正是需要规模化、专业化的商业项目，来满足市民的投资需求。

　　据不完全统计，宜宾已建和在建的重点商业项目达20余个，建成商业用房面积达 256 万平方米。2012年底，建成商业用房面积将超过500万平方米。

　　目前，已有一大批商业地产项目亮相宜宾楼市。南岸东区莱茵春天，西区财富中心、东方时代广场，中坝银龙广场，临港西南轻工博览城，柏溪城中央CCMALL，南溪钻石城及屏山国际建材商贸城等，都已经开工在建。此外，金帝庄园、龙湾一号、上力中坝项目等商住项目也有不小的商业体量。

　　作为现代城市经济商业形态的“新主角”，商业综合体是现代城市多功能、高效率商业环境的象征，能为居民提供极具价值的生活体验。是否具有规模化的商业综合体，已成为城市实力及形象的主要评判标准。

　　但仅仅有项目，宜宾还远远不够。商业地产是商业繁荣的必要条件，却不是充分条件。对商业地产来说，后期商铺运营、周边配套等都至关重要。对进入宜宾商业地产市场的业界精英而言，接下来要迎接的挑战还很多。

　　展未来：群起是巨大挑战

　　商业地产群起，宜宾马上将迈入“多商圈”的新阶段，优质高档的商业形态将迅速起步。对于今年批量面市的商业地产项目，部分业界人士也表示不能盲目乐观。虽然宜宾具备全省第三的购买力，足以消化多个商业地产项目，但这些项目未必都能良性运营。

　　据资深地产观察人士介绍，商业地产项目看似风光，其实面临比住宅项目更大更长期的压力。其后期运营，往往需要投入比住宅项目更多的财力、物力和人力；其回款周期也会更长。特别是整体自营的商业地产项目，更是对开发商的实力提出很高要求。不过，宜宾目前公布的各商业地产项目多以招商运营为主，小部分销售，只有如丽雅置地的莱茵春天等少数商业项目是考虑整体持有自营。

　　东方时代广场营销经理何本洋认为，宜宾商业地产还应注意避免同质化竞争。商业地产项目升温虽然是好事，但如果不注意打造自身核心竞争力，商业地产项目就可能一拥而上、盲目发展，导致各个购物中心“千店一面”。

　　集中出现的大量商业地产项目，除了将考验各家开发商的综合实力，也将挑战宜宾城市的发展水平。商业综合体的兴起，很大程度上必须依靠周边完善的城市公共设施配套、商业氛围和居民生活需求。宜宾市民历来不满老城区拥挤的交通和稀缺的车位，这样的空间局限绝对是对老城区商业发展的阻碍。如何满足新兴商业物业对城市硬件软件的要求，将成为摆在地产开发者和城市管理者面前的共同课题。

　　黄金尚未变现 宜宾仍需努力

　　从2010年开始的房产调控，使得大量资金不断涌入商业地产，市场上升势头强劲。商业地产市场具备巨大想象空间和发展潜力，已是毋庸质疑。业内人士纷纷看好未来形势，欢呼商业地产“黄金十年”即将来临。仅就宜宾而言，曾经的江畔小城，正在现代都市之梦的驱使下，强烈渴望着去拥抱现代商业之躯。即将出现的大型综合体，无疑将成为城市消费市场的新兴主力军，实现一个个财富梦想。可是，黄金的确已经摆在前方了，但距离变现还有一段距离。

　　宜宾能否借势众多大型综合体的面市，破题城市商业地产发展的窘境？纵观目前几个主要的商业项目，不难从中看到很多创新的理念。部分外来开发商所打造的项目，如中国西南轻工博览城、鲁能·立天唐人等，也会为宜宾引进不少先进的消费理念。与此前的宜宾相比，我们完全有理由期待众多商业地产项目为宜宾开启“多商圈”时代，期待它们帮助宜宾提升购物环境和商业水平；我们也有理由相信，它们将令宜宾商业市场气象一新。（共鸣-不动产投资整体解决方案运营商）