番禺商业酝酿崛起 两三年内将迎来高峰期

　　继在住宅市场角逐十余年后，各路房企又开始在商业地产市场一争天下了。据了解，经过十余年发展、番禺崛起批量大盘之后，房企开始争相开发商业地产项目了。商业综合体万达广场、奥园广场等都将在近一两年开业。业内人士认为，短期内建多个大型商场，未来极有可能出现阶段性过剩的现象。

　　市场商铺写字楼交投活跃

　　“长隆附近有没有性价比较高、面积在200平方米的二手商铺，我想买来做餐饮生意。”久居外省的廖女士在向经纪问道。

　　像廖女士咨询商铺情况的消费者并不少。据经纪介绍，今年以来，番禺商铺交易一直不错，有时候一天要接待好几批客户去看铺，其中，也不乏直接奔着一手商铺去的。

　　“除了买来自己做生意以外，还有部分客户专门用来投资。”经纪透露，相对去年，前来咨询商铺的人要多2倍以上，商铺的成交量也要多1倍以上。

　　据了解，番禺万达广场商铺今年开售时就受到市场追捧，销售均价约5.6万元/平方米，6月份第三周的成交量超过1.5万平方米，是当周广州商铺成交冠军。

　　除了商铺以外，写字楼交投也相当活跃。阳光家缘数据显示，9月12日至9月18日，全市写字楼市场共成交126套单位，成交面积10872平方米，成交均价24179元/平方米。其中，番禺万达广场成为全市写字楼市场周成交冠军，网签了30套单位，成交均价13670元/平方米。

　　现状中高端消费力外流

　　相对老城区，房地产业起步较晚的番禺区，在近十余年发展相当迅速，大盘呈雨后春笋般崛起，吸引了不少白领等居住群体。但是，番禺商业地产始终呈发展缓慢的态势。有业内人士日前指出，主要是因为高端消费力外流比较严重。

　　知名房产专家韩世同日前表示，番禺本地市民消费习惯比较特殊，整体呈现“严重分化”的现象--相对高端的消费群体一般选择到香港、广州购物，次高端消费人群会选择到市桥大北路采购。

　　就番禺城区市桥来说，番禺某大型商业项目负责人表示，中高端消费群体有这样一种习惯，他们宁愿乘车到香港或通过亲戚朋友买产品，也不愿低价在番禺市场买商品。而选择在本地购物的人群，是年龄一般集中在18-25岁的相对年轻的中低端消费人群。

　　即便华南板块有天河城百货等多种业态组成的万博商圈，但居住在华南板块的人不一定在番禺购物。据了解，他们大部分在广州中心区工作，平时多集中在天河消费。

　　前景将迎商业地产发展高峰期

　　去年以来，番禺多个大型商业巨无霸项目进入销售或招商阶段。

　　最吸引人瞩目的是番禺万达广场，其是万达进驻广州的第二个万达广场，位于万博中央商务区，迎宾大道万博以东，汉溪大道以北，兴南大道以南，总建设面积50万平方米，总投资50亿元，规划建设一座集大型商业中心、休闲娱乐中心、文化中心、商业步行街、甲级写字楼、SOHO为一体的大型城市综合体。

　　番禺万达广场商铺在开售当日轰动一时，每平方米卖到5万元左右，一铺难求。据万达集团董事长王健林日前透露，番禺万达广场计划在明年年底开业。

　　番禺市桥大型商业综合体项目———番禺奥园广场，也有大体量的商场。据了解，该项目集大型购物中心、商业街和公寓于一体，其商业面积达12万平方米，与太古汇商场面积相当，拟打造广州南部的大型商业中心。据项目负责人介绍，目前奥园广场的招商率已超过九成，已成功引进H&M、ZARA、星巴克、必胜客等上百家知名品牌，商场预计在今年底开业。

　　此外，亚洲知名大型跨国百货零售集团———永旺集团旗下永旺梦乐城华南首店也落户了番禺广场。据了解，永旺梦乐城位于清河东路以北、地铁三号线番禺广场站上盖。建筑面积约为17万平方米，是一个集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体的商业中心，预计开业时间为2013年秋天。除包含中国现有的日本品牌JUSCO外，永旺梦乐城还将带来部分首次进入中国市场的品牌。

　　知名房产专家邓浩志认为，未来两至三年时间里，番禺将迎来商业地产的发展高峰期。

　　声音专家建议各大商场错位发展

　　多个大型商场集中上市，会否导致供过于求的现象？知名房产专家韩世同认为，一两年内，番禺涌现多个大型商场，势必出现“僧多粥少”的现象，商业之间的竞争也会加剧。“若想避开这种现象，最好各大商场错位发展，要有差异，不要雷同。”

　　地产经济学家邓浩志认为，经过近几年的发展，番禺大盘崛起，聚集了相当一大批高端消费人群，但是，这部分人一到节假日，还是会去中心城区消费，因为番禺缺乏大型高端消费场所。“番禺高端大型商场扎堆推出，不仅可使这部分人留在番禺消费，还会吸引其他区域的人前来消费。”

　　知名房产专家赵卓文认为，从投资的角度来说，商铺投资风险相对较大，尤其是买商场内的商铺。“对新开业的商场来说，至少需要6-8年的培育期，培育期长，对回报率会有一定的影响。”

　　业内人士说法

　　海力花园营销总监付志华：5-10年，番禺或撑起南部消费市场一片天

　　万博中心商业楼盘可谓“炙手可热”，此地商圈开发日趋成熟，商业配套齐全，眼下万达广场等大型购物、休闲、娱乐场所的进入，为此地带来更多高端商业消费机会。这里的居民多来自广州、周边市县，消费能力和消费需求较高，加上长隆等旅游休闲度假村紧邻此地，消费模式以休闲娱乐消费为主，未来市场更有潜力。

　　市桥板块发展最成熟，商业历史也最久，以步行街为核心商圈，其优势在于“客流”，因紧邻大学城和工厂地段，以大学生、工人为主的中低端消费层较多聚集与此，加上老城区的传统消费人群，市桥板块的消费模式多保有传统一面，这同时也是其本身的商圈发展稳固的基础。

　　广州南站周边核心商圈现阶段发展有限，需要5年以上时间来观察，总体趋势看好。城际铁路的修建，加上现阶段一系列政策推动，相信广州南站将会是未来番禺的商务商贸重要区域。现阶段比较多的投资客也保持着观望的态度，大多是在等待更好的时机，总的来说，广州南站商圈在未来是有潜力和爆发力的。

　　亚运城板块之前作为亚运场馆建设开发，现在发展商圈的配套设施投入相对于前三者较欠缺，发展程度在四大板块中较弱，加上区域内人口密度较低，商圈发展需要一段时间。

　　总体上看，番禺政策大环境良好，四大商业板块正在酝酿中崛起，但番禺能否做旺更多的商业项目，一是要看交通接驳能力，二是要看住户居民的消费能力。5-10年，番禺很有望超出预期，撑起广州南部消费市场的一片天。（共鸣-不动产投资整体解决方案运营商）