运营成功才是检验商业地产成功的唯一标准

　　国际经验得出，人均ＧＤＰ３０００－５０００美元是商业地产的起步期，８０００美元之后进入加速发展期。未来十年，中国人均ＧＤＰ８０００美元以上城市将从２８座猛增至１７７座，商业地产将进入快速增长阶段。这是国际上商业地产发展规律。

　　２０１１年中国ＧＤＰ总量，连续两年排名世界第二；２０１１年中国人均ＧＤＰ５４１４美元，世界排名仅８９位。按照国际标准，似乎中国商业地产还处于起步期，但由于中西部差距、城乡差距、政府推动、住宅受控，国内商业地产依然在国家“跨越式”发展战略下，遍地开花。提前进入快速发展阶段。

　　比如，杭州提出将建成１００个城市综合体；沈阳则将开发５５个超过１０万平方米规模的城市综合体项目；南京在售及正建的城市综合体已超过５０处；广东东莞新建购物中心６９个，建筑面积３５０万平方米；河北石家庄新建２２个，２３０万平方米；贵州贵阳新建４３个，２００万平方米。截止２０１１年，大成都范围内在建的城市综合体，大成都范围内在建的城市综合体达到１５０个，主城区超过１１０个，仅其中５７个项目的总体量已超过３３８６万平方米。

　　此轮商业地产是否过热，无法用短篇幅谈明白。但我们能从国内商业地产发展轨迹中，寻找到一些答案。

　　事实上商业地产的发展在０９年前，与国内房地产市场处于共振状态，０９年之后处于极速发展阶段。

　　第一阶段，商业地产启蒙期。大致在１９７８年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点之后。１９８０年９月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。１９８２年国务院在四个城市进行售房试点。１９８４年广东、重庆开始征收土地使用费。

　　第二阶段，商业地产起步阶段，是１９８７至１９９１年。１９８７年１１月２６日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。１９９０年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。１９９１年开始，国务院先后批复了２４个省市的房改总体方案。

　　这看、两个阶段的商业地产产品形态，以供销社、副食品商店、以及百货大楼商业大厦、农贸市场为主。

　　第三阶段，非理性炒作与调整推进阶段（１９９２至１９９５年）。１９９２年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。１９９３年“安居工程”开始启动。１９９２年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达１４６．９％。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。１９９３年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

　　这个阶段，商业地产与共振的住宅地产，之所以能够快速复苏，根本原因是市场需求强劲，需求增长消化了投资过热泡沫。

　　第四阶段，相对稳定协调发展阶段（１９９５至２００２年）。随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。１９９８以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

　　这个阶段对住宅地产作用最大，尤其是９８年大房改。而商业地产并未出现激进或过缓发展。

　　第五阶段，商业地产持续发展阶段（２００３－２００６）。２００３年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。商业地产快速持续发展。从商业地产的投资额与投资增速方面看，从２０００　年开始，办公楼与商业营业用房的投资额逐年增加，增长率虽有波动，但大致维持在２５％左右，即使在金融危机期间，增长率仍然保持正数。

　　这个阶段一些商业地产开发企业开始崭露头角，比如万达集团。

　　第六阶段，商业地产泡沫阶段（０７年之后）。尤其是住宅市场史无前例的大调控，成为中国的商业发展史上具有里程碑意义的一个阶段。住宅“９２７”新政之后，住宅１０年黄金期画上句号。危中有机的商业地产一柱擎天，不仅做为地方政绩的重要谱写工具，也成为整个开发商群体追逐的新宠儿。

　　开发商由于住宅市场受限，现金流受阻；新地块出让条件设限，商业指标庞大；商业价格水涨船高等原因，主动或被动进入商业地产。但归根到底，还是政府在起基础的推动作用，开发商业大多是被迫从“商”。另外，开发者从财务分析发现，住宅盈利用来反哺开发商业，仅合理避交增值税一项就可节省几千万甚至上亿。任何一个开发商都难以拒绝利益的诱惑。以至于各类型房地产商，纷纷转型商业地产。

　　至此就出现开篇所说，全国性商业地产开发迎来开发热潮。未来大量劣质、同质化的商业严重供过于求，而真正符合商业地产发展规律，和先进商业运营管理模式、理念的优质商业地产却出现稀缺，分割产权销售，以住养商等模式的运用，必将造成社会资源浪费和中下投资客户血本无归，最终引发经济危机甚至严重的社会问题。

　　所谓过国际上的商业地产发展标准，只适合于西方国家，而西方国家基本处于市场自由化背景下，而我国经济择优浓厚的计划市场经济痕迹，很难用ＧＤＰ等指标判断商业地产是否进入到适合快速开发的阶段。

　　另外，西方多地广人稀、购物习惯、贫富差距、消费能力、人口密度、交通工具等都跟西方有天壤之别。也无需再为商业地产过热寻找理由，最终市场是检验泡沫与否的唯一标准，而在于商业地产本身，运营成功才是检验商业地产成功与否的唯一标准。（共鸣-不动产投资整体解决方案运营商）