北京楼市限购一周年 去投机化效果显著

去年2月17日，北京公布了被称为史上最严厉的楼市调控政策“京15条”，简称限购令。数据显示，北京楼市限购一年来，住宅总成交量减少4成，非京籍人群的购房套数下跌8成。业内人士指出，无论限购令何时退出，政策指向的都是抑制投资投机性需求，未来或将通过差异化政策来满足自住需求。

　　楼市交易额骤减三千亿 成交跌四成

　　据北京中原市场研究部统计数据显示，从2011年2月16日至日前，新建住宅成交量为83541套，同比限购前一年成交套数下降21.9%。二手房住宅成交量为96996套，同比下降53.2%。市场住宅总成交量为180537套，同比下降42.6%。

　　按目前成交一套超过200万元的均价来计算，限购一年来，楼市交易额骤减近三千亿元。

　　数据显示，自限购政策实施起至今，京籍个人购房者占比为87.2%，相比新政实施前的一年上涨25.1%。非京籍购房个人比重则下降25.1个百分点，其中外地个人购房者所占比重仅为11.2%，减少25.7个百分点；港澳台及外国人购房比重仍保持在0.4%；企业购房比重则上涨0.5个百分点，达到1.2%。从绝对数值上看，过去一年非京籍购房者购房仅0.65万套，比新政前一年的3.22万套大幅下降79.8%。

　　库存方面，相比限购前的9.29万套，目前住宅库存为11.97万套，库存量增加约2.7万套。

　　土地方面，根据北京中原市场研究部统计，限购令执行以来，北京居住类土地成交56块，总成交面积894.52万平米，同比下降37.75%。北京市国土局发布数据显示，2011年北京首次未完成土地供应计划。

　　投机需求基本挤出 限购效果显著

　　业内人士认为，限购导致直接需求减少，买卖双方的心理博弈仍未结束。目前来看，北京楼市的投资投机需求基本挤出。伟业我爱我家市场研究院院长陈亮认为，“限购令”执行一年来，楼市调控已经取得阶段性成果。限购令打击了投资和投机购房需求，使得原本贡献了楼市超过三分之一总成交量的外地购房需求几乎减少了八成。

　　据伟业我爱我家数据显示，2011年，北京新建普通住房签约7.8万套，成交均价为每平方米13173元，比2010年的14847元/平米下降了11.3%。北京市住建委表示，去年在房价多年高位运行的情况下，充分考虑首都特殊性和房地产特点，率先提出“稳中有降”的目标，在全国起到了良好的引导和示范作用。

　　相对于城区，郊区房价回调更为明显，受限购影响更大。目前通州、大兴等区域已经受到了库存量增加的影响出现了价格下调。万科集团副总裁毛大庆表示，从数据上来看北京市的调控政策切中要害，遏制了房价过快上涨，短期内已经获得成功。由于未来供应可能大幅下滑，房价长期稳定的基础还不稳固，需要在后续的政策制定过程中给予关注，其中包括现阶段的房地产政策行政干预过多、缺少长期的发展规划、亟须对不同的消费需求提供差别化的住宅消费和政策引导等。

　　限购退出看时机 差异化政策满足刚需

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，在限购不变的前提下，针对刚需的首套房贷款政策已经出现松动，市场调整接近底部。未来如何通过差异化政策来满足刚性需求应是调控的重点。1月，广州市国土房管局透露，将研究差别化“限购”措施的可行性。

　　而最近，芜湖、中山相继“拯救”楼市的动作也引发市场动荡，限购政策何时退出、楼市是否预调微调从而进一步指向刚需，一直被广泛讨论。在“京十五条”发布一周年之际，未来房地产限购政策又将走向何方？

　　相较于全国其他地区，北京“限购令”无论从调控力度还是执行力上来说，都更为强硬和坚决。而其他二三线城市限购政策比较宽松。北京“限购令”对于外地人京城置业限制较大，因而效果显著。但实际上，二三线城市的限购效果并不明显。广州市社会科学院研究员彭澎表示，现在限购政策已经不是那么严格了，房价“大落”、“大起”的情况不太可能出现。

　　从目前情况看，投资拉动型经济增长和土地财政依赖，决定了地方政府都有意愿取消限购。对此，中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海认为，限购政策的走势显然要看今年“两会”的讨论，但地方政策调整限购政策“不可能被通过”。限购政策对抑制房价和投资投机性需求有明显效果，目前取得一定成效，但调控的基础依然不稳。在这个时候，应坚持调控不动摇。

　　对于未来房价走势，国家住建部政策研究中心主任秦虹认为，2011年调控下的住宅市场改变了单一上涨的格局，2012年的房地产增速会下降，行业的调整仍将继续。中长期来看，中国所处的发展阶段决定了支撑房产市场需求的空间仍然存在。她指出，无论是限购政策，还是将来出台的房产税，针对的都是投资和投机性的需求。如果买家是真正的居住性需求，那政策对其没有影响；但如果是投机性需求，无论是现在的政策还是将来的政策，都会有影响。转自共鸣不动产投资整体解决方案运营商