限购令周岁：房产相关行业不得不思转型之路

　　去年2月16日，北京市发布“史上最严限购令”，即“京十五条”， 对本地人和外地人均采取一定的住房限购措施。今天，在限购令一周年之际，本报推出专题报道。

　　一年的住房限购，房价趋于平稳、均价有所回落，数据显示商品房均价已降到两万元以内。部分刚需购房者受到保护，看到政府调控房价的决心。但房地产行业、中介机构以及家居、装修、建筑材料等下游行业，业绩必然受到冲击。在经济急需转型的大背景下，这些受冲击的行业，也正在寻找转型之路。

　　效果

　　限购导致直接需求减少，北京楼市的投资投机需求基本挤出。

　　挤出投资投机性需求

　　在北京一家医院上班的刘硕，前年就打算买房结婚，但被高房价吓着了。直到去年底，她买了通州的华业东方玫瑰楼盘，单价13000多元/平米，“主要是降到了我的预期，调控确实起到了作用”。

　　刘硕说，前年她刚开始看房时，通州多个楼盘均价都已超两万元，五环内的房“可望不可及”。当时传媒大学附近的二手房单价都已超过23000元/平米。

　　如今，和刘硕一样的刚需人群，有着相同的感受：地段稍远的部分区域楼盘，不管新房还是二手房，均价确实降了。

　　各房屋中介机构的数据印证了这一说法。北京中原地产统计，北京最近一年新建住宅均价为19955元/平米，再次降至2万元以内，同比下降3.4%。尤其到今年1月，成交均价下调更明显，新建住宅签约均价为17899元/平米，环比2011年12月的21151元/平米下调了15.4%，同比2011年1月的22433元/平米下调20.2%。

　　房价调整，主要是限购政策起到效果。限购导致一年来北京住房成交量迅速下滑，楼市库存量增加，房企多选择降价换量。在库存增加的情况下，有资格的刚需购房者选择余地更大。

　　市住建委数据显示，截至2月15日，限购一年内市场住宅总成交量为18.1775万套，同比之前一年的成交量31.4375套，降幅达42.2%。

　　楼市库存量方面，相比限购前的9.29万套，日前住宅库存已达11.9321万套。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，楼市调控已经初见成效，局部区域将开始明显的价格调整，目前通州、大兴等区域已经受到库存量增加的影响价格下调，房山、通州、大兴等供应可能突然上涨的区域，也可能率先降价。

　　二手房成交量也随着新房成交量应声而落，市场房源增多，选择余地也更大。今年一月购买二手房的小王说，“感觉好比北京到了春节，大多数人都回家了，路上都没人抢了，也不拥堵了”。

　　据伟业我爱我家市场研究院统计，限购政策实施至今，京籍个人购房者占比为87.2%，相比新政实施前的一年上涨25.1%，非京籍购房个人比重下降25.1%，其中外地个人购房者所占比重仅为11.2%，减少25.7%。限购一年期间，非京籍购房者购房仅6500套，比前一年的3.22万套，大幅下降83.9%。业内人士认为，限购导致直接需求减少，北京楼市的投资投机需求基本挤出。

　　影响

　　限购给房地产等行业带来很大冲击，房地产行业尤其下滑明显。

　　前百项目交易骤减402亿

　　一年来，住宅成交量减少13万套左右，业内人士估算，按单套签约均价200万元计算，市场住宅包括新建商品房和二手房，签约市价达到2600亿。也就是说，限购一年住宅成交额大概减少2600亿元。

　　北京中原地产市场研究部统计发现，限购一年内，北京新建住宅成交金额前100项目中，总成交额为974亿元，同比之前一年的1376亿元，下调幅度达到了402亿元，降幅达41.3%。这些项目包括远洋一方、首开国风美唐等，楼盘主要位于郊区地段。

　　房价调控政策也影响了地产股的股市表现。据Wind资讯统计数据显示，去年地产股一片绿油油，市值蒸发2128亿元，同比下降20.87%，其中包括万科A、华远地产、万通地产等。此外，地产市场的冷清，也导致土地市场不景气，北京今年出让23块经营性用地，全部底价成交。

　　上千中介门店关门歇业

　　去年下半年，一批房产经纪人纷纷辞职转行。卖房越来越少，工资收入大幅降低，在预期政策不会放松的情况下，“几个月甚至一年两年，都怕难以翻身”，一名转行的房产经纪人说。

　　成交量剧减，让大量中介门店关门。市住建委官方网站信息，目前在案的房地产分支机构即门店一共有2380家，而在限购政策发布前后，该数字为4364家。去年8月底，市住建委曾下发通知，要求1357家中介门店整改，否则注销备案。业内人士介绍，这1357家通过整改最后关闭了一半左右。刨除这个原因，在限购政策下关门的中介门店仍有1000多家。

　　链家地产副总裁林倩表示，对于二手房经纪公司来说，长期低迷的成交促使其市场份额明显缩水。按经纪公司成交占总成交比为70%来看，调控一年来，经纪公司交易量减少约1100亿。她表示，市场中出现了类似2008年的“关店潮”，多为中小经纪公司，如今年继续调控，预计关店潮将蔓延至大中型经纪公司。

　　家居装修业咨询量减半

　　房地产相关的下游产业，如家居、装修市场等行业也在此轮限购中“深受打击”。

　　前天，记者走访了多家家具城，销售员反映，限购至今对销售额没有具体统计，不过仅从客流量和咨询量看，人数至少减少一半。居然之家家具城为吸引顾客，推出7.6折的商城优惠价，部分商家还推出“买一赠一”等促销活动，不过到场顾客仍不多。爱蒙家具店销售人员介绍，限购以后，成套家具的销售量下降最多，成套家具主要销售给新买房的人群。

　　东五环一家装修公司负责人说，去年装修业务至少减少一半，“以前一年没太多时间歇着，现在干完这个活，可能就没有下一个活”。

　　北京混凝土协会会长朱国民表示，受限购影响，商品房建设所需混凝土预计今年起大幅减少。目前，混凝土公司主要为地铁、保障房及此前的续建商品房项目供货，效益暂未受太大影响。

　　出路

　　楼市调控政策不放松，房地产相关行业不得不思转型之路。

　　房企中介行业转型突围

　　限购之初，房地产企业、中介行业等都寄望于政策放松，但政府多次表态均坚持房地产调控不动摇，各行业不得不思转型之路。

　　绿城地产董事长宋卫平近日接受媒体采访时表示，“中国房地产过去十年所遵循的增长模式已渐行渐远，暴利年代早已结束，如果不转型、应变，绿城未来也只有死路一条。”

　　地产公司兼职做白酒，更是行业“迈出门槛”的转型路。今年初，星河湾副总经理梁上燕承认其将负责该公司一项新业务，与茅台集团合作，建立一个白酒品牌。部分原本兼职房地产的企业，则彻底退出房地产专注其他行业。

　　房地产中介行业也正在寻觅转型之路。昨天，链家地产副总裁林倩表示，除异地扩张之外，在市场低迷的时期，链家专注于提升服务能力，同时也拓展多种业务类型，推出了“自如有家”租赁业务等。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖称，公司目前正推动房屋租赁的电子商务化，加大一手房和二手房信息联动。此外，公司将涉足“两周以上半年以内租期”的短租业务。

　　代理商业地产也成了中介转型的一大方向。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，由于写字楼等商业地产不限购，其租赁、交易近两年都比较火爆，通过增加商铺转让、写字楼出租的业务量，可在一定程度上弥补二手房交易量下滑的损失。转自共鸣不动产投资整体解决方案运营商