王永平：商业地产中的“围城”现象

　　开发商如果把商业地产当作“避风港”，结果很可能发现那是个“黄岩岛”，更大的风浪在等着你。商业地产在中国的宏观机遇毋庸置疑，问题是如何将其成功转化为你的微观机遇。

　　当住宅地产遭遇调控，当宗庆后高调宣布3到5年内在全国范围内建设100个购物中心，当杉杉投资控股号称要在10年之内在全国打造15-20家“奥特莱斯”，人们不禁要问，现在，“还有谁没有做商业地产”？

　　然而商业地产前景是否一片光明？如何做好商业地产？中国商业地产联盟秘书长王永平对中国商业地产的发展情况及如何做好商业地产做了详细解析，并提醒开发商慎赶商业地产这一“热闹”。

　　慎入商业地产

　　“行外乐观，行内悲观，内行乐观，外行悲观。”王永平对当前全国的商业地产形势的评点有些拗口但却耐人寻味。他指出，当前住宅地产的严峻形势使得很多房地产企业误将商业地产当做“避风港”，而前期调研中不严谨等弊病最终集中爆发在后期招商与运营环节上。他举例说，“前不久前往鄂尔多斯新区康巴斯调研，这个目前仅有万把人口的新区，刚刚又落成了一个30万平米的购物中心，项目在招商上必然遇到严重困难。”

　　据王永平介绍，鄂尔多斯的情况并非个案。由于近年来内地城市商业地产项目如雨后春笋般崛起，项目之间在招商上展开恶性竞争，许多项目陷入招商困境，开发商在与品牌商的博奕过程中议价能力大大下降。按照以往的行规，购物中心的租户都先付租金，自付装修费。但是现在，一些品牌商户俨然成了上帝，不仅要求开发商延长免租期，还要按照高标准去装修商铺，而且不再付出固定租金，只按照经营流水给开发商抽成。这种现象过去虽然也有，但那只有LV等少数奢侈品才敢开出的价码。但是现在这股风气已经刮到了时尚快销品和高档餐饮店。“这样一来，所有的风险全部转嫁到了开发商的身上。”王永平认为这是一种不正常的现象，也注定不可持续发展，“王健林风生水起的万达广场给他带去了无数财富，这并不意味着商业地产就是今天创富的新秘籍。”

　　谈到这股商业地产投资热，王永平认为只能称之为增长，不能叫发展。因为许多地方的商业地产只是数量在增加、体量在增加，而并没有涌现真正满足商业与消费品需要的现代商业地产项目。究其原因既有开发商专业的缺失，也有政府规划失当的重要责任。现在各地政府因为住宅土地遇冷了，就不断增加商业用地，在出让大宗土地时强制配置大体量商业用地，以住宅地“绑架”商业地，而根本不考虑当地商业的市场需求与发展空间。

　　对于房企进入商业地产必备的素质，王永平认为要具备“三力”，即眼力、实力、耐力。“眼力”就是指要有专业判断，包括地块区位条件评估、定位方向准确，就是说有人才；“实力”指要有能力去长期持有商业物业，只有这样才能统一规划与运营管理；“耐力”就是说商业项目要培育，要不断去调整，以更好地适应市场变化。如果没有任何准备，那么必然会身陷其中。

　　如何做好商业地产

　　复制性差是商业地产的一个重要特征，也是一大难点。王永平以“橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳”来比喻商业地产的地方特性。“万达在商业地产领域取得了成功，也出现了一批好项目，但是，由于各地消费市场的差异，即使万达自己也不是每个项目都可照搬。更不要说别的公司去照搬万达了。开发商如果不从自身实际出发，盲目跟风模仿，很难得到好的效果。”王永平分析说，万达模式是通过销售来回笼资金，这也是当前很多商业项目回笼资金所采取的方法，但当住宅项目遭遇调控，资金回笼就会面临问题，而万达有其强大的品牌效应做后盾，能够做到“满户开业”，这又是一般开发商所难以企及的。所以，开发商有必要形成符合自身情况的盈利模式。

　　其次，王永平认为，保证资金链的安全是商业项目长久发展的根本。“开发商一定要量力而行，现金流的畅通才是制胜的根本。”王永平介绍说，很多开发商因为贪图一时的土地“便宜”而大量储备土地，最终造成资金链断裂。他认为，所谓的“地王”，并不是地价最高，而是“最好的位子不出最高的钱”。一味追求“地王”，很可能会使得企业陷入资金紧张。“而商业地产的后续产生利润的功能要求企业做好后期的经营管理，通过经营管理去获得资金，也是保障现金流安全的一个重要举措。”王永平同时指出开发商要慎防为占领市场而做出的盲目扩张，“量力而行”依然很重要。

　　商业地产能不能成为“香饽饽”，科学的规划很重要。“当前的很多商业项目规划不科学，一些开发商盲目转型，没有从城市的经济总量和城市人口出发，从而造成现在商业地产遍地开花，大量低端项目重复建设，既导致了企业效益的下降又造成了盲目的投资和浪费。”在这一方面，王永平认为，政府应该“出手干预”。

　　商业地产不存在过度泡沫

　　“泡沫是供求关系之间的失衡引起的，而商业地产很多时候是结构性矛盾，即有效供应不足、无效供应过剩，所以这种情况不能简单地称之为泡沫。”王永平认为，当前的商业项目，存在的是选址难和招商难两大难题，即所谓的结构性矛盾，而非泡沫，所以国家调控的可能性很小。

　　王永平认为，相较于住宅地产，商业地产并非关系国计民生，其本身的投资属性决定其要承担一定的市场风险，对于住宅地产来说，过去的黄金十年得到了国家政策和资金的大力支持，从而使得这一行业得到了全面发展，很多涉足企业都赚得盆满钵流，这就是宏观机遇等同于微观机遇。而商业地产则不同，存在极大的“个性”，“一个商业项目，从前期的选址，到后期的物业管理，都存在很大的差异性，这就是所谓的‘微观机遇’，所以说，即使大的宏观环境是利好的，也不等同于说就一定可以盈利，因为商业地产的微观机遇并不等同于宏观机遇。所以说，商业地产存在泡沫的可能性很小。”

　　“政府不需要调控商业地产，而是采用规划调整的手段对商业地产进行干预。”王永平认为，当前的商业地产项目，缺少的不是数量，而是质量。政府应该将前期的城市规划做好，从城市的经济总量以及商业品牌的发展节奏出发，将每个地块的实际用途规划好，而不是将商业地产项目简单地等同于一般的招商引资项目，不考虑商业发展的规划要求，从而造成“只关注引凤，而不关注筑巢”的现状。王永平指出，这正是我国目前商业地产面临的最大问题。

　　关于商业地产的未来，王永平概括为“谨慎性乐观”。他认为，随着国家城市化进程的不断加快，大量农村人口进入城市，随之而来的是市场需求的不断扩大，从这一点看，商业项目拥有“美好的”前景。但是，随着近几个月经济数据的出台，宏观经济下滑趋势明显，这就要求开发商作出品质高的项目以激发消费者的购买欲望。而商业项目宏观机遇和微观机遇的“不同步”又使得商业项目的盈利远不如住宅地产那样“轻松”，所以说，商业地产的未来是“谨慎性乐观”。

　　在采访结束之际，王永平套用了一位外国哲人的话对行业提出了期望：让我们放慢脚步，等等我们的灵魂。他解释说，商业地产的灵魂就是经营。（共鸣-不动产投资整体解决方案运营商）