深圳成熟商圈商铺租金疯涨 零售很受伤

　　在深圳南山海岸城人流量最大的二楼步行街，不少黄金位置的铺位却在招租，或者换了商家正在装修。由于近期陆续有商铺租约到期，租金从4年前的200~500元/平方米/月，现在飙升到500~1500元/平方米/月，很多商家难以承受高租金，纷纷撤走。

　　不仅仅是海岸城，近期，深圳成熟商圈的商铺涨势惊人，一旦换租客再签约，涨租幅度普遍可达20%~30%。另受累于电子商务的冲击和人工、原材料成本上升，实体门店利润不断压缩，商铺经营者只能苦苦支撑。

　　现象

　　海岸城商圈租金最高涨三倍

　　深圳乐凯撒比萨老板陈宁在海岸城有店铺，尽管他的铺租约很长，暂时没有涨租的困扰，但他留意到，旁边几步之遥的黄金铺位租金已经飞涨。

　　“保利A区御蝶坊和牛厨租约到期，现在放租价每平方米1500元 20万进场费；海岸城东座85度C租约到期，租金翻3倍。深圳湾大街正街铺位进入千元租金时代，拐角铺进入1500元时代。开店的同学悲催了，在保利有物业的哥爽歪歪了。”陈宁在微博上感慨。

　　随着海岸城商圈的成熟，以及近几年商铺投资热推升了价格，租约到期后房东为了提高投资回报率，纷纷涨租，最高涨3倍。中原地产商铺部营业总监肖霄介绍说，保利文化广场的商铺大部分租约始于2008年，而一般商铺租约时间是3~5年，今年下半年将迎来“解约潮”。比如，人流最多的二楼步行街，年底前就将有5家租约到期。

　　“现在到了海岸城商圈一线铺位大品牌进驻的阶段了。诸如便利店等，利润偏低，已经无法支撑。”肖霄说。

　　记者了解到，海岸城二楼绝佳位置的休闲食品店牛厨，就是因为承受不了合同到期后，业主从500元涨到1500元/平方米/月的租金，搬到了位置较差的一楼。海岸城东座一家占据了好位置的旅行社店铺到期，房东从600元涨到1000多元，也换租给了卖手机的商家。

　　另外，新签的租赁合同里，都要附上“每年涨租10%”条款。“以前一般每年涨5%，而且从第三年开始涨；现在则是10%，第二年开始就要涨。”肖霄说。

　　根据美联物业全国研究中心的最新数据，今年7月深圳各区商铺租金南山和福田涨幅最高，同比涨20%，其次是宝安区15%和龙岗8%，罗湖为5%。其中，成熟商圈的租金涨幅更凶猛。美联物业在福田中心区兴业银行楼下的工商铺，合同到期后，房东从13万元涨至18万元/月，涨幅40%，美联物业最后只能腾挪位置。

　　原因

　　投资热、货币贬值令租金攀升

　　“这几年因为住宅限购，商铺投资很热，涨幅一直远大于租金涨幅，因此，租约到期后，房东都不可避免要涨租。”美联物业全国研究中心徐枫对深圳商报记者说。

　　深圳投资客Jacky在深圳和东莞开工厂经营实业，一直对CBD的豪宅投资情有独钟，但住宅限购后，已经有多套房产的Jacky只能转而投资商用物业。“前几年写字楼的价格和住宅倒挂，现在上述两者的价格已经持平，所以我现在收缩战线，只专注商铺投资了。”Jacky最近在福田福华路投资了一个商铺，总价880万，每月租金3.5万元，回报率接近5%。

　　而最令Jacky有成就感的，则是2001年在厦门投资的一个铺，11年过去了，租金也从最初的8000元/月，2007年的1.5万元/月，涨到了现在3万元/月，每次租约到期，都是翻倍增长。对于商铺租金的上涨，Jacky认为，并非房东胡乱定价，而是人民币贬值的结果。

　　“在东莞的公司，五年前每月1200多元就能招到工人，现在则是2500元，劳动力成本翻番。再看菜价，也是几年前的数倍。商铺价格不断攀升，几年租约到期，租金怎么可能不涨？”

　　Jacky表示，他从来不担心租金上涨过猛会吓跑商家。“物竞天择。只要有人流，肯定会有人租。”不过，在挑选租客方面，Jacky还是更喜欢将商铺租给对租金不敏感的商家，例如，一家齿科诊所和小额信贷公司，同时想租Jacky在福华路的铺位，最后Jacky选择了小额信贷公司，因为该小额信贷公司的资金背景比较雄厚。

　　隐忧

　　租金成商家不堪忍受之重

　　不过，房东涨租也有“天花板”，如果超过了很多商业业态承受租金的极限，难以为继，那么，高高在上的商铺售价和租金，都将没有“根基”。

　　美联物业全国研究中心徐枫预计，今年下半年，深圳二手商铺租金仍有10%左右的升幅，但较今年上半年环比涨幅超过15%的情况有所下跌。

　　“受累于互联网的冲击和人工、租金等成本上升的双重压力，实体门店利润被不断压缩。商铺经营者的困境，传导到楼市，导致深圳商铺市场的租金和售价提升有不小压力。”徐枫表示。

　　地产业内人士透露，目前开发商销售的位于海岸城商圈的天利名城商铺，最高售价约为28万元/平方米。按照目前商铺市场较高的租金回报率4%推算，最高售价的商铺合理租金是900元/平方米。“那么，目前海岸城商圈能得到支撑的租金合理水平约是600~800元/平方米。但是，二楼最旺的步行街租金却可以从400元、500元一平方米涨到800~1500元/平方米。”该地产业内资深人士对深圳商报记者说。

　　乐凯撒比萨老板陈宁分析，高租金令很多餐饮企业处于盈亏临界点。由于目前人工成本约占20%，原材料占30%~40%，如果租金占比超过30%，那么企业的利润将所剩无几，因此，餐饮行业的房租占成本最好控制在20%以内。实际上，即使上市餐饮公司，也面临高租金压力。味千（中国）公告显示，租金成本约占全部成本的三成，公司坦言租金开支比例甚大。

　　“现在还有什么在淘宝上买不到？除了餐饮、理发、美容等，零售行业受电子商务的冲击实在太大。”陈宁庆幸自己卖比萨没有受到网购的冲击。

　　据了解，零售业销售持续低迷，高租金成为“紧箍”套牢经营者。近日，深圳上市百货业纷纷亮出业绩黄牌，人人乐发布上半年预亏5500万元~6500万元的业绩预告；天虹商场也预测上半年业绩增速不会高于15%，甚至会负增长；多次因延期发布2011全年业绩而停牌的岁宝百货近日称，2011年纯利同比大幅减少，是因2010年及2011年新开张门店的行政开支及经营成本增加，超过了年内的销售增加，其中主要为租金开支和员工费用。

　　另外，由于租售比破警戒线，国美和苏宁最近都遭遇“关店潮”。可比门店销售下滑，以及租金上升，家电连锁的大腕们被逼转型，加速关闭亏损门店，并走向“旗舰店 互联网”新模式。

　　趋势

　　商铺租金将持续上扬？

　　对于商铺的投资价值，自称“看50个铺才会有一个动心”的投资客Jacky表示，将来还会追加商铺的持有，但只对临街铺有兴趣。“随着城市化进程加快，以及楼盘的容积率增加，未来城市的人口只会越来越多，那么临街铺的人流也会越来越多。”

　　肖霄则认为，随着深圳商业的成熟，商铺租金将持续上扬，未来商业业态也会走香港之路。“香港的零售业都被挤到了工业厂房和写字楼里，临街铺位都是珠宝、名表和奢侈品牌，单店面积较小。”肖霄说，尽管网购冲击实体店，但传统零售不会被淘汰。

　　徐枫预计，2013年，商铺租金将两极分化：普通商铺租金难大涨，因为大众消费品营业额难有爆发式增长；但经营奢侈品和金银珠宝的商铺租金有望进一步走高。

　　突围

先从改变观念开始

　　近年来，人工成本普遍上扬，令商家倍感吃力；很快，商家会发现，随着租约的陆续到期，租金上涨的问题，也将如同病毒传染一样，蔓延开来。

　　如何在网购、人工成本和租金上涨的“三座大山”下突围？首先是经营观念的改变。

　　“租金的影响取决于你的商业模式。生意人要积极改变自己，适应市场。否则，租金再低，没有营业额，也没有用。”乐凯撒比萨陈宁反复向记者强调。除了不盲目追求黄金铺位和大面积铺，陈宁甚至做好了将来人工成本飙升、老龄化社会来临时，聘请中老年人当服务员的准备。

　　“我们遇上了好时光，因为有了微博，网上积累了口碑，发展速度比想象中要快。”美食每客运营总监Kevin向记者感慨。是的，互联网冲击了零售业，但同时也带来了可以零成本营销的微博，草根创业者有了更多成功的可能。当实体书店不断倒下，徐智明则利用微博营销，成功打造了“中国最快网上书店”。互联网确实是把双刃剑，关键你要学会利用。

　　帮助顾客选择合适的商铺，是中原地产商铺部总监肖霄的工作，看惯了“城头变幻大王旗”的商家更替，接触最多的，是经营者手握资金进入一个陌生领域的冲动和鲁莽。拿铺前，肖霄总会劝告生意人：“不要盲目投资，产品必须要有特色和成本优势。”

　　在抱怨房东涨租金的同时，经营者或许应先考量一下自己的产品和服务的市场竞争力。毕竟，和香港高昂的租金成本比起来，深圳经商的租金门槛还是低很多了。（共鸣-不动产投资整体解决方案运营商）