商业地产投资窗口期 用“回报率”说话

　　地产大佬任志强曾说，最好的开发商都去搞商业了。即使王石姿态强硬地表态“有一天万科要是做商业的话，即使我死了，还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你”，也挡不住越来越多的开发商进军商业地产的势头。

　　2012年，保利、华润、万科、绿地、蓝光、中德、九龙仓等成都地产界几大巨头，都宣称重兵挥师商业地产，商业地产投资也成了更多人保值升值的首选。与住宅市场不同的是，并非所有的商业地产都能赚钱，面对商业地产趋热之势，也有人发出了不同的声音。

　　“商业地产本身专业性强、回报期长、技术门槛高，对于普通投资者来说，这是个水很深的投资领域。”嘉进地产总经理李昕明确表示，他不赞成毫无经验的投资者盲目闯进这片区域。

　　商业地产过剩论骤起

　　2011年的商业地产井喷，新华社曾公布这样一组数据：“深圳、广州、上海、北京以及香港的商用物业，都在2010年获得快速发展，租金、售价都出现提升。据第一太平戴维斯以及仲量联行最新发布的总结数据，2010年，深圳、广州、上海、北京的甲级写字楼租金均出现24.5%、14.1%、0.9%、19%的涨幅。以深圳为例，写字楼平均售价已快速上涨至38600元每平方米，同比涨幅高达41.5%。业内人士认为，政府对住宅投资的控制使得部分资金流入了不在调控范围内的商业地产。由于资金蜂拥，2011年商用物业将迎来供应高峰期，从全国范围来看，商业地产井喷在即。”

　　商业地产的井喷，也是2011年成都楼市的关键元素。“2010年，成都开工建设商业综合体项目达到67个，2011年，业界人士估计成都的城市综合体项目将超过80个。如此庞大的商业地产物业数量，以无可争议的事实证明，从2011年开始，成都已经打响了商业地产的争霸战。”

　　投资看准“人气商气”

　　正当成都商业地产遍地开花已成趋势，越来越多的投资者为追求高回报率试水城市新兴区域的时候，其中也有部分人敏锐地嗅出这种商业布局的不利一面：在成都商业体量过剩的情形下，新兴区域商业地产规划与放量是否过剩？到底还有多少发展空间？

　　投资者汤先生说，对自己前期“吃下”的两个铺面感到有些后悔，当时商业地产炒得火热，于是汤先生也随大流在双流盘下两个临街商铺，现在看起来，那边人气和商业氛围冷冷清清，“当初以3万/平方米入手，现在打算按原价卖掉，估计都悬。”

　　冉立春认为，并非所有的商业地产项目都能赚钱，如果没有足够的人流和消费力来支撑，盲目投资就会遭遇很大风险。正因为如此，一些成熟商圈的商业地产项目，如雄飞中心、金牛万达广场、万科钻石广场、阳光·新业中心、协信中心正成为投资者大笔持有的宠儿。

　　无论何种业态形式，商业地产投资的真正逻辑在于，良好的商业环境、旺盛的市场人气、发达的交通路线、合理的前期规划、充足的停车位、专业的商业管理等诸多因素。“在商业地产井喷时局下，选择稳健合理的商业回报更符合市场投资准则。”

　　用真实“回报率”说话

　　一般认为，衡量商业地产投资的成功标准关键看租金回报率。“与住宅产品一样，不少商铺投资者选择长期持有，因此，投资回报率是最受关注的焦点。”不少行业人士认为。

　　为了吸引投资者购买，最近有些开发商甚至打出每年8%-10%的高回报率，全然不顾自身项目的定位、实力等情况跟风效仿。一旦经营不善，开发商无法兑现，将直接导致该商业项目倒闭，成都过去曾有好几个类似的案例。

　　城西郫县一城市综合体项目，之前以宣称高回报率吸引众多投资者的眼球，销售价格更是被抬到4万-6万元/平方米。据记者获悉，项目由于发展商经营不善导致无法兑现投资回报，纠纷不断。

　　资深地产投资人士曾世民表示，投资之前一定要实地考察商业地产项目的情况，包括租金情况、区域地段、项目定位、硬件配套、经营管理水平等任何一个环节出问题，都会导致高回报率这个美丽的“肥皂泡”消失殆尽。

　　“好比城南某商业项目近期打出7%-8%的高回报率广告。然而参照同板块、同等定位的商铺180元/平方米左右的月租金，5万多元/平方米的售价情况，以100平方米的商铺来计算，其投资回报率＝月租金× 12（个月）/售价，即216000元/5000000元=4.3%，这样的投资回报率和该项目所标榜的高回报率相比，显然相去甚远。在某些情况下，投资者一定要具体问题具体分析。”(共鸣-不动产投资整体解决方案运营商)