写字楼供用量拉高空置率 商业地产需求放缓

　　日前，记者采访了解，今年第二季度，受新项目入市的影响，青岛写字楼市场的整体空置率环比上涨了0.4个百分点，达到18.6%。伴随着新增项目的持续入市，零售商业地产的也将迎来供应高峰，其中，仅李沧商圈就将有至少27万平方米的新增供应。据了解，受中国经济增速放缓、出口减少等因素的影响，岛城办公楼市场需求放缓、零售业租户的扩张需求也暂时抑制。住宅市场方面，货币政策放宽带来的积极信号，推升成交量大幅提升。

　　写字楼空置率达18.6%

　　日前，仲量联行发布的房地产市场分析报告显示，新增的供应量小幅拉高了市场整体空置率。据介绍，位于市南东部商务区的世奥国际本季度正式交付，市场总体量增至260万平方米。据了解，该物业目前为只租型乙级办公楼，以整层或半层的大面积租赁为主。受新项目入市的影响，二季度青岛办公楼市场的整体空置率环比上涨了0.4个百分点，达到18.6%。“下半年青岛甲级办公楼市场将面临较大的租金调整压力。居高不下的空置率和相对疲软的需求会持续削弱甲级办公楼业主的议价能力。”对此，仲量联行青岛董事总经理杨震宇表示，未来12个月，新兴的市北商务区将迎来第一波大量新增写字供应高峰，这将给整体市场空置率带来更大的压力。”

　　据介绍，虽然上季度大量的新增供应使甲级办公楼市场本季度的空置率处于高位，但多数甲级办公楼业主基于成本的考量并不打算在短期内调整租金。乙级办公楼的平均租金受到稳定需求的推动持续小幅上涨。

　　本季楼拉高空置率，办公楼整体市场平均租金达到每平方米每天3元，环比增长2.4%。资本值方面，受散售项目增多的带动，本季度环比增长3.7%至19200元/平方米。

　　零售地产供应有增无减

　　与写字楼市场一样，第二季度，岛城零售物业空置率上升，市场需求放缓报告显示，第二季度，全市优质购物中空置率上升0.4%，达到4.5%，首层平租金为每平方米12.4元/天，环比小幅涨1.1%。根据市商务局的数据显示，一期间全市十大商贸企业实现销售5.3亿元，同比增长15.2%。虽然有清节和五一假期拉动消费，但受国内经增速回落的影响，青岛零售市场的整扩张需求有所放缓。

　　近期，两个非核心商圈的购物中开业，位于崂山区的证大大拇指广场位于城阳区的鑫江东方城购物中心后开业。据了解，两个项目预租情况好，表现出非核心商圈在零售市场上潜力。

　　值得注意的是，李沧商圈将成为岛零售市场的焦点。未来12个月，沧商圈将有至少27万平方米的新增应，包括李沧万达广场和伟东乐城。从这两个项目目前的招商情况看，预计整体市场空置率不会有大度波动。对此，杨震宇认为：“随着场供应量的进一步加大，不同成熟零售物业的表现将进一步分化。预海信广场等刚刚进入成熟期的零售业的租金将继续保持较快增长，已成熟的传统百货将保持稳定租金长，而新落成的零售物业将会在租方面提供更多优惠。”

　　高端住宅交易环比大幅提升货币政策的放宽，带动了高端住宅销售市场成交量回升。据介绍，青岛住宅市场在持续了半年多的低迷之后首次出现了成交量的大幅回升，全市所有区域新建商品住宅二季度的总成交量达17342套，环比上涨61%。其中，高端住。 宅市场本季度成交量为1107套，与上季心 度的320套相比，成交量大幅提升。据均 介绍，此番成交多集中在折扣力度较大上 的楼盘，且买家多为经过长期观望后认五 为价格达到可承受水平的刚性需求和改额 善性需求。同时，新房市场的高存量和明 较大的降价空间分流了部分二手房市场济 的需求。新房市场的成交量回升使得拥体 有稀缺位置二手房的业主不愿意降价出售，而买家大多持观望态度。心 近期，岛城有三个高端项目入市，新和 增供应量共计927套。其中，市场期待先 已久的青岛中心和华润悦府分别推出了良 240套和262套住宅，两个项目均位于市的 南区东部的黄金地段。据预测，截至2012年底，全市高端住宅的存量将达青 32900套。此外，高端住宅的二手交易价格趋于平供 稳，存量较高的新盘价格降幅明显。近客 期，高端住宅市场的成交均价为每平方来 米人民币19305元，与上季度基本持平，同比下降3.8%。“房地产调控政策不会市 放松，抑制投机投资性需求的基调短期度 内不会改变，因此高端住宅市场的房价计 不会在短期内大幅反弹。”杨震宇表示，物 “虽然近期债务成本下降和成交量回升经 使得开发商信心增强，但是面对高企的增 存量，预计下半年多数项目不会改变‘以金 价换量’的销售策略。”（共鸣-不动产投资整体解决方案运营商）