田冰：生力军们的商业变革战

　　“以木渎现在的商业发展格局来看，如果没有一个集团军强势进入的话，小商铺投资还将继续占据着主要市场，品牌商家也还是不愿意入驻，木渎整体的区域价值和区域形象终究也还是很难得到提升。”

　　随着“大运城”项目的行将启动，一场关于木渎，乃至苏城的商业变革战，亦已酝酿成熟，只待爆发。

　　而对于江苏诚润置业有限公司总经理田冰，与他的同事们来说，短短一年时间，便敲定落实了一个总建筑面积约40万方、初步投资近30亿元，且具备国际化理念与特色的综合体项目的规划设计，阶段性的工作无疑是成功的，取得了巨大突破的。

　　毋庸置疑，田冰与诚润置业正以生力军的姿态，引领着木渎与苏城的商业变革。

　　布局商业

　　2011年1月7日，对于苏州金鑫房产开发有限公司而言，是一个有着历史意义的日子——时值苏城新春首场土拍，金鑫房产以51642万元的成交总价，成功竞得位于木渎镇苏福路北侧、沈巷路西侧的苏地2010-B-52号地块，就此开启了一场关于木渎，乃至苏城的商业变革战。

　　“诚润置业正是金鑫房产拿地之后，现为‘大运城’项目而成立的”，江苏诚润置业有限公司总经理田冰透露，诚润置业虽然是行业中的“新兵”，但是金鑫房产成立诚润置业的布局，其实也早在计划之中。

　　值得注意的是，苏州金鑫房产开发有限公司作为一家成立于1998年的本土企业，多年来坚持从事房地产开发经营及配套的物业管理，先后开发了位于古城区的“木杏苑”、“干将花园”、“学士花园”等极具传统韵味的住宅小区，及“上城”、“青剑湖公馆”、“紫竹苑”等多个酒店式公寓、高档别墅项目；且于多处拥有大量土地储备，其中徐州市场土地储备524亩，南通1304亩，成都182亩，海南302亩，宜昌2056亩——金鑫房产现总资产达65亿元，净资产19.83亿元，并具备一级开发资质，辖11家控股子公司和3家参股子公司。

　　“未来房地产住宅市场的竞争会更加激烈，特别是随着实体企业、制造业企业的不断加入，整个行业中将充斥着资本的游戏，没有特别的核心优势的话，必然无法立足”，田冰提及金鑫房产涉水商业综合体项目的初衷时，措辞严谨，寥寥数语却仍然显示出了他对房地产业的深刻反思。他分析说，国内的商业地产起步较晚，市场需求却较大，更重要的是，除极少数企业之外，企业与企业间的差距还没有拉开，所以布局商业地产之于立志做大做强的金鑫房产，是一个非常理想的选择。

　　其实，与金鑫房产一同“转型”的，也包括田冰本人。

　　双赢的选择

　　正如田冰所言，金鑫房产涉水商业综合体，经历了一番抉择，而对于决定加盟金鑫房产前的田冰来说，内心也经历了一番争斗，其过程甚至比前者来得更为艰难。

　　“我最初了解到‘大运城’项目的构想时，还是有些抗拒的”，面对记者，田冰坦言，金鑫房产的高层有了布局商业地产的战略意图后不久，即向他伸出了橄榄枝，但是他虽然心动却没有接受，“我从事地产行业15年，前前后后也接触、服务过很多商业产品，但是毕竟没有操作过如此规模的项目。另外，我也有自己的事业，舍不得放手啊！”

　　对于金鑫房产的“雄心壮志”，已过而立之年的田冰表现得格外冷静，而对于金鑫房产，田冰却或是最佳操盘人选——1997年毕业之后，田即进入了宁波的一家大型房地产公司，从事相关招商工作，经过一两年的积累、历练之后，恰好公司有意进入苏州市场，于是田便作为“前锋”，被派驻到了苏州。田来苏之际，正值苏城的房地产市场快速发展之时，在那段今日被业界称之为“黄金十年”的美好岁月里，田也尝试着独立门户，创办了自己的房地产策划公司，走起了房地产营销企划和代理销售的路来。

　　而经过多年的发展与积累，田冰所创办的策划公司，市场也一再拓展，其业务区域更辐射到了苏州周边的多个城市——其中，金鑫房产便是其长期战略合作伙伴之一，金鑫房产对田的好感亦是由此而建立起来的。

　　“找一个所谓有大型房企工作经验的，或者挖一个所谓的行业大佬，能够认同金鑫的文化和开发理念吗？一定能够把项目做好做精吗？”有熟悉金鑫房产的业内人士曾对外表示，金鑫房产作为一家苏州的本土房地产开发企业，并不同于常规的利益集团，其在项目打造时建设苏州，回报苏州的内在感情，也并不是常规利益集团培养出的职业地产人所能理解的。而田冰作为金鑫房产多年的合作伙伴，既认同金鑫房产的企业文化和发展理念，也被金鑫房产所信任，所以说，“田冰是最佳的操盘人选”。

　　最终，田冰也确实因为“大运城”，而与金鑫房产走到了一起。

　　真正的标杆产品

　　“以木渎现在的商业发展格局来看，如果没有一个集团军强势进入的话，小商铺投资还将继续占据着主要市场，品牌商家也还是不愿意入驻，木渎整体的区域价值和区域形象终究也还是很难得到提升。”

　　此时，珠江南路888号木渎经济开发区管委会的1209室，正充当着诚润置业 “作战指挥部”的角色，而田冰和他的同事们也正是在此处，敲定落实了一个总建筑面积约40万方、投资近30亿元，且具备国际化理念与特色的综合体项目的规划设计——“大运城”。

　　“大运城”项目采用“G+豪布斯卡”的模式布局，即以当今地产模式的最高形式豪布斯卡(HOPSCA即酒店、商务办公、停车系统、购物中心、会所、居住)为基础，特别针对苏州的自然资源和气候条件等因素，增加了公园、山水景观(Garden)的概念。将景观元素引入商业设施，以水景为主题贯穿，形成一座购物公园。于此同时，“大运城”又在苏州首次提出了一个与众不同的理念——“时间型消费”。在此购物公园之中，有随处可见的海洋水景、音乐喷泉、360度绿植景系、苏州首个真冰溜冰场……随便逛逛都是一种极好的享受。

　　新的规划，新的理念，40万方的巨大体量，丰富的产品体系与齐全的业态组合，填补了苏州城西板块缺少高端商业综合体的遗憾，“大运城”首当其冲成为城西板块的标杆产品。

　　“我们项目的投入是非常巨大的，同时我们打造项目的决心也是非常坚决的”，针对城西板块商业综合体项目集中发力的现象，一贯温文尔雅的田冰，神情异常坚定，他表示“大运城”项目的打造能够改善板块的商业氛围，带动板块的商业发展，但项目的定位却绝不仅局限于此。

　　反观“大运城”项目的打造团队、业态规模，作为“行业新兵”的诚润置业底气十足，倒也不足为奇。

　　“‘大运城’未来引进的‘中影国际电影城’、‘真冰溜冰场’，都是首次落户苏州”，田冰介绍说，大运城项目还将包括海洋水景、音乐喷泉、宠物乐园、挑空穹顶，及一个耗资1500万的球型舞台等特色设计，而世界最大的酒店集团温德姆酒店旗下的“美国豪生酒店”也已签约入驻。

　　参与“大运城”全程运营管理的是——盈石机构。这是与美国最大的私募基金投资公司百事通(Blackstone)于2008年共同创立的，在中国商业领域内最具权威和最专业的商业地产经营管理机构之一。目前为止已成功运营上海芳汇广场、悦达889广场、豫城时尚、镇江和盘锦水游城，南京水印广场和天津津湾广场等20多个项目，经营管理面积近2,000,000平方。对于“大运城”的运作盈石从前期着手直到最后的品牌增值都参与其中，提供专业的招商和业态分布建议，规模化整合资源，从而保障整个项目能实现良性的长久发展。

　　“大运城”背后还有另一大国际团队，也对其项目作出了重要贡献——作为国际顶尖设计事务所之一的HMA建筑设计事务所，拥有美、日、英等跨国建筑设计师团队，进入中国市场以来，设计的上海8号桥创意园区、杭州UME电影城、上海SKYWAY、万科华漕等大型项目，取得了一致好评与认可。尤其在江苏省会南京水游城的成功，对于苏州来说很有借鉴意义，也预示了“大运城”未来无限商业价值的必然性。

　　在“大运城”设计上，HMA通过对建筑、业态、功能、布局、动线、视觉等多方面的系统构思与设计，利用特色建筑功能，营造出一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的一个购物公园， 一个主题性的高端城市商业综合体。（共鸣-不动产投资整体解决方案运营商）