商业地产正进入疯狂扩张期 急需挤泡沫

　　商业地产正在进入疯狂扩张期，遍地开花的商业地产正从一线城市向二三线城市蔓延，重庆自然也不例外。去年重庆商业地产的开发体量大约在50万平方米左右，而到了今年，该数据将飙升到200万平方米。写字楼、商铺、城市综合体等各色项目的大干快上仍在持续发酵，有的开发商甚至在最近几年开发的所有楼盘皆为商业地产。重庆本土一家开发商表示，在今年开盘的八大项目，都会涉及到较大体量的商业租售问题。

　　顾名思义，商业地产就是作为商业用途的地产，区别于以居住功能为主的住宅地产、以工业生产功能为主的工业地产等，其形式主要包括购物中心、大卖场、商业街、城市综合体、写字楼等。在最近几年，特别是城市综合体这一将城市中的商业、办公、居住、旅店、文娱、餐饮、会议等融合，形成相互依赖、相互助益的有机体的模式已变得最为常见。

　　贬值、通胀与投资品种过少，共同刺激着房地产，同时也扭曲着房地产，商业地产的火热同样有这样的原因。而住宅地产受宏观调控影响降温，使得不少开发商转投商业地产，也间接促成了商业地产的崛起。地方政府，特别是二三线城市地方政府的造城政绩冲动也起到了推波助澜的效果。

　　目前重庆主城九区人口在650万左右，根据国际通行标准，城市商业人均营业面积在0.8~1平方米最为合适，而早在2007年时，这里的商业经营面积就已超过400万平方米。而在今年一年，重庆的商业地产开发面积就要达到200万平方米，而这里面主城九区的面积将占到大头。

　　此外，由于缺乏政府层面的规划和引导，商业地产不仅数量大，而且面临同质化严重的情况，招商将是其接下来要面临的难题。实际上，即便招商成功，营运也并不轻松。通常住宅地产卖完即完，而商业地产还需要进行商业营运等，对开发商的要求自然也较高，这将使开发商，特别是不熟悉商业规律的由住宅地产商转向商业地产开发的地产商面临不小挑战，而这往往是先有教训再有经验。

　　有的开发商实际上已经悄然改变了商业地产的运行模式，本该是通过后期租赁、租金回报、项目增值等来实现投资回报的商业地产，现在则开始已转向以直接销售商铺实现回报为重点。这样，地产商先圈地，再圈钱，将运营风险转到投资者手中。

　　无论是商业地产还是住宅地产，都脱离不了经济基本面，同时也摆脱不了供求关系的影响，因此商业地产的泡沫也有必要挤一挤。就目前而言，商业地产过剩的矛盾已相当突出，政府部门在新的商业地产审批方面已把握节制，地产商们在运作项目时有必要调整部分区域的结构性过剩，投资者也应回归理性。（共鸣-不动产投资整体解决方案运营商）