商业地产进入不易.....

　　尽管住宅地产因宏观调控而风险日增，每个开发商都信誓旦旦要进军商业地产，但多数仍是口惠而实不至；商业地产进入不易；商业地产要真正成为香饽饽，还有待时日。
　　随着限购等宏观政策作用持续发酵，商业地产迎来春天已成房地产业内外的共识，但由于大量资金不断涌入商业地产，其风险也在不断加剧。最近有消息表明，未来将有超千亿元资金由住宅转向金融行业及商用物业。随着市场投资涌向商业地产，银行也开始调整结构，侧重涉及商业地产的经营性、消费性贷款业务。
　　商业地产的“红火”引发了社会各界的广泛关注。有银行界人士表示，银监会对地产行业的监测范围正在扩大，未来对涉及商业地产的信贷业务正趋向严厉。
　　自2010年开始，因为不断出台直指住宅市场的政策，无论是开发商还是购房者都明显感觉到了住宅市场的风险，因而在资金找不到出口的情况下，将视线投到了商业地产上，这也是从去年开始商业地产不断被提及，商业地产的“春天到来说”也不绝于耳的主要原因。“但商业地产对于企业的综合素质的要求远较住宅为高，贸然进入的风险还是十分巨大。”

　　商业地产面临大存量危机

　　以中国商业地产联盟秘书长王永平为代表的业内人士就纷纷预言："住宅地产的黄金期正在接近尾声，未来将进入商业地产的'黄金十年'。"而这一点，也得到了众多善于把握商业机遇和商业运营的港企的认同。国内的房企也幡然醒悟，从2009年开始，中国排名前二十的住宅开发商，80%都开始做商业地产。全国城市地价动态监测系统指出，"在政府对商品住宅交易严格限制下，投资持续转向商业地产，二季度全国商业地价环比、同比增长率均为最高。商业地产成为地产资本'蓄水池'还是新泡沫，值得关注。"在全国，商业地产似乎成了"金母鸡"。而事实上，商铺的总量过剩，结构性供需不平衡，这已成为商业地产投资者直面的首要问题。目前，上海、广州等一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1.2平方米的商业面积，上海的人均商业面积超过3平方米，如果按照常住人口计算，也达到人均2.5平方米。当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链断裂，进而引起一连串的连锁反应。
　　优质的零售位置是可遇不可求的。经过这一两年大卖场的"圈地热"后，一线城市、甚至包括二、三线城市的优质商业物业已成稀缺资源，新的商业物业只好在城市新区发展，等到人流相对稀少的新商圈成熟要度过较长的培育期。一方面，商业地产成为众多人眼里的香饽饽；另一方面，于在面对商业地产开发时，由于商业地产开发所要具有的强大综合能力、专业人才以及资金的缺乏造成了开发难，但开发商已经买了地等于骑虎难下，硬着头皮上致使很多大型商场、星级酒店项目变城烂尾楼的实例不绝于耳。
　　商业地产目前还处于初级阶段，尚没有成熟的模式可以借鉴，唯一能借鉴的也许只是建筑本身。失败远多于成功，可谓国内商业地产发展的现实状况。从长远看，商业地产会成为下一个亮点，这是地产界的共识，即便如此，对于资金压力较大的开发商来说，还是不能盲目进入商业地产的开发，尤其要避免大体量的商业项目。商业地产往往是慢热型的，属于长线运作。对于没有进入商业地产的开发商来说，靠商业地产获取高额利润是有风险的。现在没有商业地产经验的房地产商投资购物中心，由于对零售业本身需求并不了解，有的一味的追求大规模，有的购物中心甚至占地面积达上千亩；但由于其地理位置的原因，商户资源不足、客户资源不足，造成无人光顾的局面。另外同质化严重，差异性不足，造成购物中心普遍千店一面的现象，很难在定位档次上拉开距离，导致在同一商圈内拥有多个类似大型购物中心，商户、客户资源分流现象严重。

　　进入不易，商业地产融资困难

　　实际上，真正投入到商业地产的资金并没有大家想象的那么多。而且商业地产运营也面临很多困难。商业地产的发展模式无法复制，“商业地产目前在中国还处于初级阶段，目前投资商业地产的几个比较成功的开发商不外乎是中粮、华润、万达，并且各自有各自的发展模式，但是这种模式现在也还在不断摸索当中，而且这几家企业都有较为深厚的背景，其他公司很难拷贝。因此，一些小的开发企业要开发商业地产项目时，要面临用什么样的模式来发展的问题。”
　　同时，投入资金多、周期长也是商业地产面临的风险之一。“相对住宅短平快的运作方式，商业项目的运作成本很高，从几亿元起步，有的高达十几亿元，而持有型物业的回款时间至少需要6年到10年的时间。”在目前信贷环境较为严厉的阶段，对于企业自身的实力将是一个考验。
　　不仅如此，商业地产还面临着团队实力、管理运营方面的瓶颈和困惑。目前国内的开发商几乎全都是从住宅起家，思维惯性也都是开发住宅的套路。向商业地产转型过程中，后期面临管理运营方面的问题时，因缺少经验、没有足够的人才储备，常常举步维艰。
　　从总体而言，商业地产对于企业综合素质的要求远较住宅为高，贸然进入风险很大，但商业地产能够为企业带来长期稳定的回报，对于企业的可持续发展能起到非常积极的作用。据权威部分预测，到2015年，中国零售总额将达到30万亿元人民币，届时将超过美国。社会零售总额的快速增长，是商业地产大跃进的基础。
　　表面上目前中国的商业地产还处于初级阶段，前景看好，投资潜力巨大，但综合来看商业地产风险更大，不易贸然进入。转自共鸣不动产投资整体解决方案运营商