金融街：主打商业地产 押宝旅游地产

　　作为老牌国有企业，金融街一直在努力找寻一条可持续发展之路。在调控政策不放松的情况下，金融街控股将首个旅游地产项目“巽寮湾”作为今年推盘计划的重中之重，寄希望以此来熨平淡市下的业绩波动，并在4月份紧锣密鼓地为项目面市造势。
　　
　　此外，由于积累了大量的金融客户资源，金融街选择了商业地产作为公司核心竞争优势并不断增加持有型物业的比重。
　　
　　“巽寮湾”亮相
　　
　　4月1 2日，金融街控股在北京成立了“金客会”，并将惠州巽寮湾首次亮相公众。当晚，工行、建行、中行、中国人寿、中国人保、中石油、中石化、中国联通、银河证券等重量级会员均悉数到场。
　　
　　紧随其后的4月17日，公司高管在惠州亮相，并高调举行“巽寮湾蓝色价值纲领全球发布会”，昭示着金融街控股首个旅游地产项目正式亮相。项目占地达29平方公里，是集滨海娱乐、休闲度假、商务会议、生态观光、高尚运动、文化体验、健康养老、消闲居住等综合功能为一体的世界级滨海旅游胜地。
　　
　　据了解，2005年，偏安京城一隅的金融街控股正式开始全国化拓展，并于当年进入天津、南昌及惠州等城市。该地块正是当年其以2.6亿元代价拿下的巨无霸地块，楼面地价每平米仅为百元，计划投资200亿元。
　　
　　在金融街总经理吕洪看来，当时之所以选择惠州，是因为这里得天独厚的地理条件。“自然环境优美，并与深圳、广州两大城市距离都比较近，有地缘优势，此外，这里还有深厚的人文积淀。”
　　
　　截至目前，该项目已完成喜来登酒店项目和凤池岛公寓，项目交通配套条件已趋完善，天后宫民俗文化商业街、滨海景观步道均已投入使用。其公寓产品“海公园”已经开始发售，另外3座五星级酒店也将于明年完工。据金融街控股2011年年报披露，报告期内，惠州区域营业收入月7.4亿元，占总收入7.7%，利润贡献超过8000万元，占利润总额的4%。而据吕洪介绍，2012年，该项目进入加快建设期，并将推出多个公寓及别墅，“今年推出的规模比较大，货值在40亿-45亿元之间，其中，海滨公寓产品将推出近5000套房源。”
　　
　　旅游地产补充业绩
　　
　　在严厉的调控之年，不少开发商业绩增幅放缓甚至大幅下滑，金融街控股亦难独善其身。东兴证券分析师郑闵钢认为，由于金融街盈利模式是租售并举，同时产品结构方面以商业地产为主、住宅地产为辅，多元化的产品结构和经营模式保证了其业绩稳定性。但金融街的住宅产品定位改善型需求，且在售项目基本位于京津地区，因此在本轮调控中受影响较大。
　　
　　4月9日，金融街控股发布的2011年年报显示，截至2011年末，该公司账面现金为92亿元，较上年大幅减少47亿元，而短期借款和一年到期非流动负债总金额达到114亿元，现金难以覆盖今年的偿债总额，在去年大幅偿债的背景下，金融街今年融资压力仍未减少。
　　
　　4月26日，金融街控股发布了今年首份季报，其一季度实现营业收入21.4亿元，同比上升55.2%；归属上市公司股东的净利润为8.7亿元，同比增加29%；经营生产活动的现金流净额则为负的3.8亿元，而上年同期则为1.03亿元。尽管业绩同比实现了一定的增长，但与去年同期的增幅相比，却大幅下滑。

　　据其去年一季度报显示，报告期内实现业绩收入13.8亿元，同比2010年大幅增长100%；归属上市公司股东的净利润则为6.76亿元，同比飙升超过6倍。“住宅项目作为公司业绩的补充，不会过分追求过高利润，所以价格一直都很稳定。”金融街控股副总经理王志刚表示：“在房地产高涨的时候我们没有涨得太快，在低迷的时候，也没有降得太多。”
　　
　　在此情况下，金融街控股将今年的重点押注在惠州旅游地产项目上，该项目今年计划的45亿元销售额占今年总销售目标137亿元的33%。
　　
　　商业地产仍是主业
　　
　　王志刚表示，尽管公司涉及住宅、旅游地产，但商业地产仍是公司主业，并透露未来会进一步加大持有型物业的比重。
　　
　　“商业地产恰好凸显了金融街模式的优势。”王志刚说。金融街的模式是以商业地产为主导，适度地持有优质物业，住宅主要是解决公司的资金流。
　　
　　一直以来，金融街业务结构正好与很多主流地产公司倒挂。金融街商业地产(含商业、办公、酒店)与住宅开发比例为7：3，而万科这一比例则不到2：8。从销售贡献比例看，2011年金融街商业地产销售额83亿，占比63.85%；住宅销售约47亿，占比36.15%。从土地储备看，金融街储备建筑面积约850万平米，商业地产比重达70%以上。
　　
　　吕洪认为，商务地产在京沪两个城市依然有很大的发展空间，近两年写字楼在租金逐年上涨的情况下仍供不应求，“仅以北京金融街区域为例，难以见到超过200平米以上的写字楼断租现象，等候入住入驻的金融机构就有30多家，而一个机构最少得要一个楼座。”
　　
　　谈及2012年的拿地策略，吕洪总结了三点企业考虑要素。首先，肯定不会去拿一线城市的地王；第二，进入金融街的客户能够认可的地区；第三，能够给公司带来较好的回报。
　　
　　其实，作为一家地域特色明显的公司，金融街控股向外拓展的速度并不快。目前也仅在北京、重庆、天津和惠州四个城市有所布局。
　　
　　对于今年金融街的策略，吕洪表示，最主要的是确保现金流的安全。他指出，公司主要的长处不是住宅，所以没有受到房地产调控特别大的影响。（共鸣-不动产投资整体解决方案运营商）