商业地产：2011逆市火热 2012扎堆上市

　　自2011年2月19日至今，“限购令”实施近一周年，虽中途有佛山无影脚“松绑令”，但最终也没“踢”对地方。对于南京，“限购令”同样让楼市降温：商品房库存量增加，房价逐月下滑。很多业内楼市分析，“限购令”最直接地堵住了楼市的回暖之路；“限购令”不松绑，中国的房地产市场将无力扭转乾坤……2011年南京楼市“跌宕起伏”，然而就在这样寒意逼人的市场环境下，商业地产以其“不限购、不限贷”的市场特性，吸引了众多投资客的关注。2011年不论是商业地产成交量、商业项目上市量、土地市场的火热度，还是商业地产开发商强势进攻南京，遍地掘金，对于南京房地产市场而言，商业地产无疑成了“限购令”下最大的行业受益者。

　　各项数据翻新“限购令”助商业地产迎“春天”

　　“限购令”实施一年以来，商业地产逆市火热，各项数据翻新。来自三六五地产家居网商业地产频道的统计数据显示，2011年南京商业地产的总成交量是776264平方米，同比2010年增长了5.79%，而与楼市火爆的2009年相比，2011年南京商业地产增幅更是达到了43.3%，南京万达广场作为南京商业地产市场的领军楼盘更是成为了全市地产界销售金额冠军。
　　“限购令”影响的不仅仅是住宅市场，2011年南京土地交易市场略显冷清，多个地块出现了流拍，绝大部分地块底价成交。然而，南京2011年共挂牌的85幅地块中，商业用地和商住用地54幅，占地块总数的63.5%；商业用地和商住用地的出让面积分别为76万㎡和213.5万㎡，共占出让总面积的62%。地块及出让面积的百分比双双过六成，充分说明了商业地块在2011年的土地市场成为了香饽饽，南京商业地产的2011年取得了超高的关注度和开发热度。
　　2011年3月，位于河西的凤凰和熙文化广场推出了180套写字楼房源。该项目原定早上9点正式开盘，不到8点就有购房者陆续赶到售楼中心，几个小时内项目便被客户热情抢购，去化率超9成。而这只是今年南京写字楼热销的一个缩影，2011年写字楼成交量较2010年同比猛增了八成。
　　也是这一年，城市综合体、商业综合体、写字楼办公、社区底商等等成为了房地产市场的热门话题。商业项目数量急增、商业地产成交数据不断翻新，“限购令”让住宅市场不断降温，直指“寒冬”，然而商业地产以其“不限购不限贷”的特性在2011年逆市火热，暂不去猜测房地产市场是否即将面临洗牌，限购这一年，的确给商业地产的发展带来了很大的上升空间，“限购令”推动了商业地产“春天”的到来。

　　2012近120万㎡商业项目 扎堆上市市场或过剩

　　商业地产作为房地产市场的一个细化了的专业市场在一定程度上受到了住宅市场的影响—2011年第四季度商业地产市场迅速降温。虽然2011年商业地产取得了骄人的成绩，但是进入第四季度商铺、写字楼的各项成交数据并不尽人意，与前三季度在成交面积、成交金额上都形成了一定的差距。
　　第四季度没有新的商业项目开盘成为了影响成交量的一个重要原因许多知名商业项目都曾在三季度末或者四季度初表示即将开盘，但均未在既定时间兑现，仅城东某商业项目于2011年12月份低调开盘，但未针对开盘做任何推广宣传。
　　售楼处工作人员表示，项目开盘时间推迟，具体开盘时间未定。追问原因也是出奇的一致：项目继续蓄水，目前市场不太好，具体开盘根据市场情况而定，可能在2012年4月份左右开盘。四季度1500多套意向上市商业房源未兑现，也就是说，2012年南京将有26家商业项目推出总量近120万平方米的新房源，扎堆开盘的情况极易出现，这么大的一个上市体量，在给整个南京市场带来震撼的同时，也不由得让人思考：“这些项目能卖的好吗？”
　　住宅市场遭限购，被挤出住宅市场的一部分投资客转战商业地产，不少开发商也调整了产品开发的思路--“弃宅从商”，更有业界专家发出这样的感叹：“开发商集体进军商业地产，房地产洗牌还有多远？”也有人认为商业地产结构性泡沫已经形成了，2012年商业地产市场不容乐观。
　　广州共鸣地产总经理对120万平方米左右的供应量表示担忧，一旦形成大批量库存，供大于求必然会形成市场过剩。
　　2012年住宅继续限购，商业地产项目依然非常有机会。但是随着商业地产项目的增多，开发商将更重视商业地产的盈利模式和运营能力；投资者对商业地产将有更多的认识与更全面的考量，做到看准市场、看清项目、谨慎投资。转自共鸣不动产投资整体解决方案运营商