住宅市场回暖 商业地产好日子到头了吗

7月6日中国央行与欧洲央行同一天降息。住宅市场回暖，投入商业地产的资金会撤离吗？商业地产的好日子到头了吗？在昨日播出的《新财富夜谈》节目中，财经评论员叶檀和安徽金大地商业有限公司总经理王辉、复旦大学房地产研究中心所长蔡为民、中国商业地产联盟副会长王永平就此话题进行了探讨。

叶檀：央行降息步伐之快，出人意料，说明经济情况差于预期。而降息通道带动楼市这两个月明显反弹。从6月份开始，住宅价格出现回暖，土地拍卖价格水涨船高。万般无奈之下，房地产尤其是住宅地产消费又被推举到前台充当要角，房地产市场预期已经扭转，降息是火上浇油。虽然房地产贷款下行空间被央行锁定，不享受优惠，但中国房地产市场从低谷反弹的预期已经形成。

前阵被楼市调控逼向墙角的开发商们纷纷投向了商业地产​的怀抱，那么在楼市调控之下，商业地产是逆势崛起 ，资金大量地涌入。根据一份调查显示，仅仅在今年的第一季度商业地产的投资开发增速是达到了43%以上，可以说商业地产是相当的火。今年一季度住宅开发投资增速仅为19%，而商业地产则达到了43.4%，资金还在大量进入商业地产市场，商业地产的确火了。

从飞涨的写字楼租金中就可见一斑，今年一季度，北京写字楼租金同比上涨48%，顶级写字楼——国贸三期租金直逼香港顶级写字楼，最高达到1200元/月/平方米。今年北京CBD顶级写字楼的租金比2011年同期上涨了75%，排名已超过纽约，跃居全球第五位。

不仅一线城市商业地产火爆，这股热潮也在三四线城市发酵。石家庄市房协的数据显示，2009年石家庄商业地产成交量只有6.7万平方米。到了2011年，商业地产成交量为32万平方米。仅仅两年时间，石家庄商业地产成交量增加了近五倍，预计2012年将突破40万平方米。

蔡为民：商业地产风险很大，现在的状况如雨后春笋，未来的状况是岌岌可危。商业地产的发展，首先需要有人去消费，如果没有人去消费，没有办法经营，它就不再是一个资产。事实上商地会比住宅还要惨，将变成负债。

王永平：商业地产之所以火爆，其中一个原因在于很大一部分地产商是被动地卷入到里边来。很多地方政府在出让地块的时候，往往把商业是搭着住宅在卖，商业用地被住宅地产所绑架了。如果说住宅是一块瘦肉的话，商业就是一块肥肉，地方政府觉得要搭着一起卖才会好。

我国商地的经营是住宅依赖型的发展模式，与国外的商业地产的模式完全不一样。国外的商业地产是专业的，另外有专门的基金来支持它，成本也没有这么高，而我们没有这种专门的商业地产信托基金，没有保险资金没有养老资金来支持这些产品。那么我们只能就是一个项目来自求平衡，那开发商就往往只能去拿一块住宅用地，然后把住宅卖掉，这个钱来养这个商业。当住宅形势不好的时候，这个商业就很难养了。

房企纷纷抢滩商业地产，在这片繁荣的背后风险和泡沫在暗流涌动。一方面是商业地产供应过剩，另外一方面是住宅回暖，在双重危机之下，房产商还能撑多久呢？

蔡为民：商业地产十家有九家会面临严重的问题，或者是半死不活。调研数据显示，亚洲最发达的国家日本的人均商业面积，东京是1.48平方米、大阪1.59平方米、京都1.74平方米；我国的人均商业面积，北京2.56平方米、银川3.32平方米、宁波4.28平方米、厦门4.3平方米。日本已经发展了这么二三十年了，他才也就是一点多平方米，而却已经远超过他们了，怎么可能呢？

王永平：预期在未来的这个四五年间，很多项目就会遇到比较大的困难。对那些大型的商业来讲，压力就会比较大，招租如果达不到一定比例，你就开不了业，这个压力财务成本就很大。如果项目不好，即便招满了也可能要付出很大的代价。商铺进场付租金是天经地义的，现在也不付了，还有更过分的，叫倒包租。一般来讲我们到百货公司里面开店，商场会跟品牌商说，你一个月卖不到30万，我就让你走人； 现在呢？品牌商说如果一个月卖不到30万，你得给我免租。在这种情形下，房产商是很难过的。

继住宅地产商业地产之后，现在神州大地又掀起了新一轮旅游文化地产的圈地运动，声势也是非常的浩大。那么这究竟是房企一次成功的转型，还是又一次资产泡沫运动呢？

叶檀：说到旅游地产我就心惊肉跳，旅游地产的代表海南，曾是中国唯一的泡沫大规模崩溃的地方。

2010年以来，大批开发商再度纷纷涌入海南岛，大规模烧钱开发旅游地产。在海南岛1528公里长的海岸带上，一个“旅游房地产群”已悄然出现，万科、富力、恒大、鲁能等知名地产企业先后开发建设旅游房地产项目。这样的情形，很容易令人联想到上一轮地产泡沫破裂前海南楼市的疯狂。

王辉：旅游地产这两年热门的原因就是强调第二居所的概念。以往的旅游以观光旅游为多，现在会务旅游、度假旅游，各种各样的旅游形态在发生变化。在海南省的很多海滨别墅和公寓酒店，实际上是一般的房地产功能。现在很多人是以旅游的名义在圈住宅用地，最后本质都是要靠这个住宅、 别墅这些概念去盈利的。

目前有很多景区在搞上市，搞融资，事实上旅游地产的盈利能力比商业地产的盈利能力还要低，投资回报很差，时间周期还要长。什么人在盖酒店？就是说我们旁边有很大一堆住宅，有很多的利润了，这个钱我不愿意去交税，然后我沉淀到一个酒店里边，这样我可以少交一些税，可以去折旧。然后我拿这个酒店将来可以做银行抵押，做评估的时候会高一点，我到上市公司里边这估值还没当作利润。它本身是不赚钱的，就是融资平台。

搞旅游地产，去掉门票收入，实现不了收益，很多人都是拿旅游的名义做配套住宅。开发商一千亩两千亩地拿地，背后一定有很大的住宅配套，这样整个住宅成本就得以下降了。