买房谨慎应对“不可抗力” 减少逾期交房风险

　　2009年马先生与某房地产开发商签了商品房购买合同，合同约定除了“不可抗力”因素外，开发商应在2010年年底交房。可是一直到现在，开发商仍未交房。马先生要求开发商给个答复，但开发商提出因银行不予贷款、施工期间降大雨、停电等“不可抗力”，而造成延期交房。马先生想知道合同中的“不可抗力”包括哪些?开发商是否应该承担违约责任呢?

　　在商品房预售合同纠纷中，“不可抗力”是众多开发商延期交房的理由，那么“不可抗力”到底是什么概念，什么样的情况可成立“不可抗力”呢?

　　我国《民法通则》第153条对“不可抗力”作出明确规定，即指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依据该项规定，“不可抗力”表现为一种客观情况，且该情况的出现须同时具备不能预见、不能避免和不能克服三个条件。发生“不可抗力”事件后，因“不可抗力”影响合同继续履行的，当事人免于承担违约责任。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是“不可抗力”，可是开发商往往扩大了“不可抗力”的范围。如施工中遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决、合同订立后政府颁布的法规和原来不同、施工配套的批准和安装的延误等认定为“不可抗力”。

　　在这个事件中，开发商所讲的银行不予贷款、施工期间降大雨、停电等诸多理由都不具备“不可抗力”的三个必备条件。即使在合同中将此列入“不可抗力”款项，也将因违反法律规定，成为无效条款，开发商不能以此为由行使抗辩权，而必须承担延期交房的违约责任。

　　因此，提醒广大买房者在签订购房合同时，要明确“不可抗力”的范围，可以在合同中或者补充协议中把施工中可能遇到的异常困难及重大技术问题和能及时解决的情况一一列明，以减少“不可抗力”的模糊程度，以防开发商钻空子以“不可抗力”为借口拖延交房。

　　在买房时该如何防范这一问题吧，最重要是应注意购房合同中逾期交房免责条款。

　　首先，在签订合同之前应充分研究开发商提供的合同内容，注意其逾期交房的免责条款，并要求开发商作出说明。

　　其次，在合同中一定要约定逾期交房的违约金数额，因为如果对逾期交房的违约金如何计算没有作出明确约定，就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准来确定。而这一租金数额是很低的，得到的赔偿是极其有限的。

　　再次，买房人一定要在法律规定的诉讼时效内提起诉讼，即从逾期交房事实发生之日起两年内提起诉讼，超过两年，其请求不会得到法院支持。

　　总之，购房者应注意在与开发商签订购房合同时，一定要对开发商逾期交房的违约情况，违约责任的承担等进行明确的、具体的约定。|（共鸣-不动产投资整体解决方案运营商）