昂贵的上海南京路：商铺租金上涨之谜

　　是什么让上海南京西路上月入万元的白领不得不在7-11便利店匆匆吃完午餐？又是什么让一些服装、超市连锁零售放慢扩张步伐？
　　
　　答案是不断上涨的商铺租金。
　　
　　租金的上涨，正在吞噬着餐饮业的利润，而为了能够持续经营下去，它们不得不紧随租金选择提价，以至于逼退了南京西路上的白领；对于服装、超市连锁零售企业而言，同时也要面对竞争对手在价格上的拼抢，提价之路走不通，所以只能放慢扩张步伐。
　　
　　据调查显示，除了影响租金价格的正常供需因素，因楼市限购纷纷涌入商铺、写字楼市场的投机资金的推波助澜，或许对时下一线城市租金的上涨有着更为关键的影响。
　　
　　午餐的房租成本
　　
　　上海南京西路地铁口附近的7-11便利店，每天中午用餐时间，总会排起一队购买快餐的长龙，在附近一家国际管理咨询公司上班的李小姐就是其中的一位，5月24日下午1点，李小姐坐在便利店窗边一张没有靠背的圆椅上开始了她的午餐。
　　
　　因为便宜，当李小姐一个人用餐时，往往就会选择这家7-11便利店，这份有着鸡腿、番茄炒蛋和米饭的午餐，“一般两三个菜十多元，最贵也就20多元。”
　　
　　相形之下，附近即便是大众化的餐厅，同样标准，人均却需要花费四五十元，尽管税后月收入上万元，但李小姐仍然认为这个数字有些贵。
　　
　　去年12月，上海一家媒体推出的南京西路白领生存状况调查表明，近八成白领认为午餐价格偏高，吃饭难且贵是他们最头痛的问题，调查中，只有8.5%的人群能接受30元以上的午餐。
　　
　　李小姐公司附近一幢大楼的四层，是餐厅集中地。“之前那有一家餐厅，人均也是四五十，可是我们觉得东西根本不值，觉得偏贵。不过我们也大概知道，他们的成本下不来的，租金太贵啦。”李小姐说。
　　
　　即便如此，上述餐厅也早已关门，只留下空空的摊位。以租赁方的身份询问业主报价，得到的回答是每天每平方米15元，以该摊位200平方米面积计算，一天即需要支付3000元的租金。
　　
　　假设人均50元用餐，若租用上述面积的商铺，在排除原材料、人工成本的情况下，也就意味着每天要有60人的营业收入用于支付房租。

　　而根据此前报道，以上海餐饮企业租金成本约占营收15%的比例计算，这也意味着，如果要在上述商铺维持正常经营，每天营业收入应在2万元，那么，每天接待用餐者的数量，至少也应达400人。
　　
　　相比于目前15%的租金成本，2006年之前，这一比重为8%～10%。上海餐饮行业协会副秘书长金培华透露，以目前餐饮行业55%～60%的毛利率计算，人工费用约20%，水电煤约6%、税收约5%、折旧费7%~8%、杂费约3%~4%，再加上房租约13%~15%，合起来达到54%~58%，整个行业几乎处于盈亏临界点。
　　
　　美邦服饰的困扰　　

　　7-11便利店出来向左走不多会，就到了因为耐克撤离而较受关注的向阳大楼。其一楼落地大橱窗上一纸告示显示，耐克才从那里撤离不久，业内大多认为是租金压力使得耐克撤离。
　　
　　“肯定不是因为不能承受租金撤离。”耐克体育（中国）有限公司大中华区传播总监黄湘燕 在向阳大楼门店关门之际，耐克公布的一个媒体官方公告称：胜阳(上海)商贸有限公司提前终止了与位于南京西路耐克上海993店的商铺租赁协议，该商铺是由胜阳公司承租，继而转租与耐克公司。由于胜阳公司企业运营战略的调整,其管理团队决定提前与业主终止位于南京西路的整座993大楼的租赁协议。
　　
　　“最近公司是在讨论中国成本的上升，但租金还没有成为特别被强调的成本压力。”黄湘燕说。
　　
　　不过，对于国内品牌来说，零售环节快速上涨的租赁成本压力不小。中投顾问房地产行业研究员殷旭飞指出：对于零售业，租赁费用一般占到成本的17%左右，但近3年租赁成本上涨速度较快，因而其运营成本也在增加。易居中国分析师薛建雄对本报记者表示，现在租赁费用大概占到成本的25%。
　　
　　上海美特斯邦威服饰股份有限公司此前便对媒体称：“一些城市尤其是一线城市的优质商铺租金年增长高达30%以上，将严重影响休闲服企业的盈利状况。”
　　
　　今年4月，美邦服饰关闭了在淮海路的Me&City旗舰店。有不愿透露姓名的美邦服饰员工表示，因为亏损关店。另有媒体称，美邦服饰这两年正处在早期租赁店面到期阶段，续租租金会有较大幅度提升，甚至面临无法续租的处境。
　　
　　美邦服饰在业内曾经比较响亮地要推广大店模式，如今也正在悄然改变。在其2011年年报中，美邦服饰表示，本年度公司新增直营店铺以中小型店铺和专柜居多，新增租金支出相对较少，新增人力成本可控制性较高，因而销售费用增长得到较好的控制。
　　
　　然而，群益证券最近通过媒体发布的分析称：美邦服饰2012年展店计划比较谨慎，店铺增速由2011年的30%降至5%～10%，经营重点将由门店扩张转向门店的平效（每平方米每月的销售额）提高。至2012年1Q(第一季度)，美邦直营平效为2.2万，加盟平效为1.8万，与ZARA、优衣库等国际品牌5万左右的平效相比还有很大差距。
　　
　　从美邦服饰年报来看，2011年的营业收入比较2010年增长32.59%，如果是30%的租金增长率，无疑对其运营将产生不可估量的影响。

　　对于租金对自身运营的种种影响，美邦服饰简单回应说：“公司近期困扰比较多，关于租金压力、库存、投资地产等等方面，将在最近找个时间正式全面回应。”
　　
　　租金上涨迅猛　
　
　　向阳大楼往西大概两三个街区，就是引人注目的嘉里中心商务大楼。国际物业咨询顾问公司莱坊上海研究咨询部董事杨悦晨介绍：“南京路最新推出的嘉里中心二期，零售租金报价已经达到了60～80元/平方米·天，写字楼报价16～18元/平方米·天。整体来说，南京西路是全国比较贵的商业街区。”
　　
　　莱坊关于2011年上半年中国高端商场首层月租数据显示：上海高端商场租金高企，位列上海、北京、广州、深圳、天津、杭州、成都七大城市之首，每平方米人民币月租在1500元左右。
　　
　　在莱坊对全球优质零售物业的回报率监测数据中，上海以近7%的回报率位列全球含香港、伦敦、东京、巴黎、法兰克福、新加坡、马德里、悉尼、上海九大城市之首。
　　
　　写字楼租金的绝对值水平也直追全球“昂贵”水平。莱坊称：直至2011年，北京以每年租金每平方尺56.05美元，成为中国最昂贵的写字楼市场，上海以每年每平方尺49.16美元紧随其后，两个城市在全球最昂贵的写字楼城市中分别位列第19及28。
　　
　　据了解，不管是北京、上海、广州、深圳，还是其他二三线城市，租金早从2007年开始就进入了大幅增长的通道。
　　
　　莱坊发布的《2012全球豪宅和财富展望报告》中，选择了伦敦（西区）、伦敦（金融城）、巴黎、新加坡、上海、香港和莫斯科为样本，它们在2007年一季度至2011年一季度的写字楼租金，按年变动来说，上海每年平均变动17%，排在首位香港之下，其余城市或区域年变动幅度都在10%以内。
　　
　　“中国的商铺市场也一直火爆，2008年到2009年有几个季度也受到国际危机影响增长放缓，但是比写字楼市场更快恢复。像上海的商铺租金，这些年大致保持在每年10%~15%的增长。”杨悦晨介绍。
　　
　　戴德梁行华北区研究部主管及助理董事魏东说：“我们所跟踪的数据显示，2009年至今，中国的商铺租金每年增长大概在10%。不过，一些企业所提及的一线城市商铺租金年涨幅在30%，这在一线城市一些旺街区是有可能的。”
　　
　　不过薛建雄认为，30%的增长应该是个案，尤其是那些一下子更换新租客的商铺有这种可能。
　　
　　商铺投机怪象　　

　　即便如此，仍有媒体用了“暴涨”来形容北京商务区租金最近的增长。“是的，暴涨。”魏东说。

　　戴德梁行的数据显示：2012年第一季度北京写字楼租金同比增长47.76%，为全球写字楼租金涨幅最高，同期上海写字楼的租金涨幅是18.5%、广州19%、深圳16%。2011年第一季度北京写字楼租金同比增长则为25%，上海、广州、深圳当年涨幅与今年差别不太大。
　　
　　“北京租金暴涨有几个原因：其一，国际跨国企业回潮北京办公；其二，北京最近几年写字楼基本没有增加新的供应。上海写字楼之前的涨幅也是比较高的，因为去年有了新的供应，所以涨幅放缓了些。”魏东说。
　　
　　还有第三个同样重要的原因——进入商铺写字楼市场的资金越来越多。戴德梁行与莱坊这两年诸多报告中不断提及：“由于限购，越来越多的投资者正在转向商铺写字楼。”在上海一些高耸的、尚搭着脚手架的商务大楼玻璃幕墙上，常可看见醒目的“不限购 不限贷”字样。
　　
　　“这几年写字楼商铺市场开始形成，买进卖出的多起来了。新买进的大多很有钱，虽然写字楼商铺价格很高，但大多采取一次性付清，看起来这些买家真是不缺钱。”魏东说。从大量的新来房东的行动上，魏东感觉到仍然很明显的民间资本高流动性。
　　
　　一些投机性的特征开始出现在商铺写字楼市场。魏东介绍，在中国一线城市，写字楼商铺空置率是比较低的，目前在一些二三线城市倒是出现高空置率的状况。不过，不管空置率高低，租金都不轻易下降，租赁方可议价的空间是很小的。
　　
　　“这种情况在国际房地产发展成熟的国家是很少看到的，国际一些客户都会奇怪为什么高空置，租金也不下降，这是不符合市场规律的。”魏东说。
　　
　　“中国住宅市场十多年的火爆，对土地房产增值的信心同样蔓延在写字楼商铺市场，买家们对未来的升值空间都十分看好。对于租金这块，他们甚至会有不在乎的心态，因为比较物业本身的升值，租金的回报并不显得那么重要，所以会出现大多情愿空置也不降价出租。”魏东表示。
　　
　　在南京西路地铁口附近小区里，正有越来越多的民宅一楼加入到“商铺”行列。“民宅商铺”中有小餐馆、咖啡馆、服饰店等等。其中一处民房几十平方米大小，开着一家小面馆，一半的餐椅都摆在了门外。每天中午用餐时间，就会有一群群三三两两的白领在大太阳下排队等待就餐。这个小面馆生意火爆最大的秘诀，看看它的价格就会明了：汤面，4元/碗；大排，6元/块；三丝，3元/份……
　　
　　“工资和利息不取决于劳动和资本的产品，而决定于产品中取走租金后还留下多少。”经济学家亨利·乔治在《进步与贫困》中写道。高企的租金，正在侵蚀着打工者实际的工资与福利增长，侵蚀着利润已经很微弱的中国制造业。
　　
　　中国制造业越来越难过　
　
　　2007年至今，国际经济整体环境波动异常而非欣欣向荣，为何中国的商铺写字楼租金却反而进入快速增长通道呢？
　　
　　杨悦晨认为，因为中国经济受国际经济危机的影响相对小。

　　2008年中国写字楼市场受国际环境影响，增长也一度放缓，但是在2010年又开始恢复较强的上升势头。而且国内企业对于甲级写字楼的需求也开始增长，尤其是银行与金融业，其中银行甚至整幢整幢的购买。中国的商铺市场甚至比写字楼市场受到国际经济危机的影响更小。
　　
　　虽然中国经济受国际经济危机影响较小，但从2010年下半年开始，中国国内自身的问题也开始呈现。
　　
　　国家统计局最新发布的制造业采购经理人指数(PMI)从4月份的53.3下降到了5月份的50.4，为5个月以来的新低。尽管这是PMI连续第六个月维持在50以上，表明制造业活动在扩大，但指数的下降显然释放了一个明确的信号，即增长势头在放缓。
　　
　　美邦服饰年报显示，它在2011年的毛利是44%，是上市后毛利最低的年份。
　　
　　另一家国内休闲体育用品的品牌匹克5月4日的公告称：截至2012年3月31日的第一季度，本集团部分零售网点的同店销售金额（按零售价格计算）与2011年同期持平。与2012年3月31日，本集团于中国的授权经营零售网点数目达到7523个，与2011年末相比净减少283个，按照本集团之零售网络优化计划，预计于2012年底，本集团的授权零售网点数目约为7000个。
　　
　　以往匹克的授权经营店是处在每年快速增长的势头中，相比于2010年，2011年匹克新增店铺582个。
　　
　　中国制造业的日子普遍越来越难过，上海交大海外教育学院税务教研组组长汪蔚青表示，在其所跟踪的制造业中，大多净利仅在3%～4%，最多不会超过10%。“越来越多的制造业转向做渠道、做平台。但是谁都知道，没有产品了，卖什么啊？”(共鸣不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com)