广州单价地王再现 下半年商业地产走势看好

　　住宅继续受压，而广州商业地产则是另一番完全不同的光景。今年6月，广州楼市最令业界震惊的消息莫过于6月18日，广州商业地产单价“地王”横空出世，高达32967元/平方米的楼面地价，住宅、商业地价的历史纪录被同时刷新。广州在上一个“地王”诞生11个月后、在广州国土房管局举行的经营性土地推介会上，珠江新城地块D4-B2地块由近年风头正劲的恒大地产力挫21家房地产商，狂掷13亿2200万元溢价82000万元夺得，楼面地价32967元/平方米，相当于2011年广州商业地王楼面地价的两倍。专家普遍认为，这一“天价”的意义或许不在价格本身，而是正面鼓舞了地产界对于整体楼市的信心，下半年商业地产有望好戏不断。
　　
　　广州商业地产仍处投资“洼地”　　

　　虽然“地王”价格抢眼，不过，高力国际董事陈厚桥表示，如果与上海、北京、深圳商务核心区相比，广州商业地产价格并不算高，在一线城市的商业地产中仍属投资洼地。相比而言，北京、上海CBD区域的写字楼售价动辄8万—10万元／平方米，已处于相对高位，租金也达每月500元/平方米以上。值得注意的是，有后发优势的广州商业项目，近期的走势也较为强劲。今年一季度，在市场强劲需求的推动下，中国主要一二线城市写字楼市场租金基本维持上扬态势，广州富力盈凯广场旁边的西塔，租金也已达320元/平方米，创下历史新高，中轴区内的其他高端写字楼租金也在不断上涨。有关专家表示，广州中轴地区的价格走势有风向标意义，周围聚集了广东省博物馆、广州歌剧院、广州市第二少年宫、广州图书馆与广州国际金融中心等几大地标性建筑物，形成了40万平方米的“城市中央核心资源区”，区内的高端写字楼几乎全是只租不售，且租金居高不下，可出售的超甲级高端写字楼自然受到追捧。
　　
　　外资大鳄巨资“投票”表达信心　　

　　今年5月，广州商用市场传出大宗交易消息。来自美国的保德信房地产基金成功收购了位于广州海珠区的中海光大购物中心项目，交易总额达20亿元人民币。据称，该项目将打造成海珠区的“天河城”，目前招商已过半，预计在今年底开业，目前具体项目名仍未定。据了解，该单收购是外资机构今年以来在中国的首宗大额交易。有业内人士表示，相比于北京、上海，国外基金在广州商用物业市场出手并不多。这一次美国基金的大手笔，可以看出其对广州商用物业市场发展前景的信心。房地产专家赵卓文对此指出，从商业地产的诸多表现看，开发商信心开始增强，下半年楼市会更热闹。“楼市买卖博弈，下半年形势可能会逆转。至少开发商已经不会再像上半年那样悲观地打折促销了。”
　　
　　“厚商业薄住宅”：
　　
　　从土地供应看商业地产“能量”　
　
　　根据不久前广州市公布的《2012年市辖区建设用地供应计划》，今年土地供应将主打商业，住宅用地会大为缩水。按照计划，广州今年计划供应2.55平方公里的商品住宅用地，略高于去年2.34平方公里的实际土地成交量，但相比去年供应计划却大幅“缩水”近四分之一。与之形成对比的是，商服用地量大为增加，从去年计划量的约2平方公里，增加到今年计划量的约3.22平方公里，共计60宗，商服用地大增六成。此外，还有同属于商业地产范畴的产业用地达7.15平方公里。商服用地与产业用地两者相加的面积，是住宅用地的4倍之多，2012年广州楼市“厚商业薄住宅”的势头相当明显，商业地产在土地源头上的“能量”可见一斑。
　　
　　买家面面观：
　　
　　2012年出手更谨慎　
　
　　去年，被“限购”捆住手脚的投资客，多次出现对不限购的商业地产项目出现“抢购”。据中原地产负责人介绍，今年投资客明显更为谨慎，海珠区某小商品市场在今年更是闹出了商场与业主对簿公堂的事件。除了部分周边已经发展得非常成熟的专业市场外，买家对一些新推的商用物业，像公寓、写字楼和小型产权商铺等产品不敢过于冒进。天河区某商城的销售人员透露，以往投资客在了解价格、定位以及周边环境后很快就能作出决定，而现在则慎重了很多，“更多的投资者关心商铺后期的运营、宣传和管理这些实在的内容。”（共鸣不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）