广州商业地产将进入新的爆发期 投资热潮高

　　近年，由于住宅市场受到宏观调控影响，商业地产受各大开发商、投资客青睐。而近日，广州天河某商业地块拍卖引来18家房企参与竞拍，经过轮番竞拍最终由恒大地产以13.22亿的总价夺得，楼面价格32967元/平方米，溢价8.2亿，溢价率高达170%，创历史新高。不少行业人士表示，在该地王的带动下，广州商业地产将进入新的爆发期，商业地产投资热潮将越演越烈。
　　
　　商业地产投资升温
　　
　　写字楼物业成热点　
　
　　上述商业地块楼面单价32967元/平方米，比现在很多商业地产项目的价格都要高出许多。有行业人士指出，住宅限购，火了商业地产，同时也带动了商业地块投资，目前商业地价都已经需要3万多元/平方米，与在售的商用物业相比，市场出现了面粉贵过面包的现象，未来商业项目售价会更进一步上涨。
　　
　　广州商业地产专家表示，目前住宅市场虽然逐渐回暖，但主要是刚需释放，仍然是刚需客支撑整个住宅市场，大量手上资金充足的投资客仍然面临着投资无门的窘境，所以不受限购的公寓、写字楼是这些投资客的最佳去处之一。此外，有行业人士表示，目前广州甲级写字楼资本值仍低于国内其他一线城市，具有潜在升值空间，预期今年投资需求活跃，资本值将继续保持上升趋势。建议投资者可考虑天河等区域的写字楼。
　　
　　更有专家指出，来自跨国企业和内资公司强劲的市场需求将继续支撑写字楼业主的乐观态度，今年广州写字楼租金仍将有一定的上升空间。政府对住宅市场的调控政策将继续，优质写字楼物业仍是未来一年投资热点，而广州优质可售项目相对稀缺，广州甲级写字楼物业售价预期将在2012年稳步上升。值得一提的是，广州销售旺、租赁市场旺的写字楼市场以天河北板块为主。
　　
　　天河北甲级写字楼
　　
　　出租率高达九成以上　　

　　1996年广州新火车东站落成之后，广州市政府围绕着火车东站建起了高端的天河北商圈。可以说，天河北商圈是上世纪90年代兴起的广州CBD，该商圈聚集了中信广场、财富广场、中石化大厦，中泰国际广场、大都会广场等甲级写字楼。然而，随着近年多个新城板块崛起，天河北这一商务氛围浓厚的商圈并没有被取代，而是一直低调上升发展，甚至准备蓄势待发。
　　
　　据了解，天河北一带上档次的写字楼一共有20多栋，涉外大型企业1600多家，外国长驻广州机构560多家，外籍租务市场年增长率超过20％。虽然近年是有个别企业往珠江新城迁移，但是有更多大企业正在考虑天河北或已经进驻。
　　
　　目前天河北的写字楼出租率仍是广州全市出租率最高的板块。兴业地产工商铺部天河区域经理沈瑛瑛说，如今天河北写字楼出租率仍然非常高，如财富广场、中信广场、耀中广场等一些甲级写字楼的出租率都在98%以上，偶有一些写字楼因为客人租约到期，出租率略低一些，但普遍来说该区域出租率也都达到了90%以上。
　　
　　中原地产三级市场发展部总监刘广浩表示，虽然目前珠江新城有不少大型发展商进驻，也有一些标杆写字楼屹立，但是从整体上来说，天河北出租率仍然是高于珠江新城，根据中原数据显示，目前天河北的出租率可谓是广州写字楼出租较高的板块，整体的写字楼出租率超过八成，甲级写字楼出租率会更高一些。天河北因为自身优势，是广州其他板块很难抗衡的。作为天河CBD的发源地，天河北的生活配套、商业配套、交通配套等等都是经过长时间完善起来的，其优越的地理位置，目前并没有哪个板块可以与之媲美，包括目前正如火如荼发展的珠江新城。
　　
　　满堂红商业地产部曾连平表示，天河北板块无论是租赁市场还是销售市场都是一直处于上升中，天河北板块的出租率是广州多个板块中最高，且空置率基本上维持在6%左右，其客户都是比较稳定的，大面积的写字楼出租稳定性比一些小面积写字楼更高一些。
　　
　　天河北板块性价比高
　　
　　不少客户补仓进驻　　

　　某开发商负责人表示，天河北写字楼租售比为全广州市最高，租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，比值越高，说明房价中的投资需求越大。目前天河北二手甲级写字楼价格主要集中在25000元/平方米~35000元/平方米左右。记者根据满堂红提供的一份数据发现，2012年4月~5月期间天河北板块甲级写字楼二手报价均价为27372元/平方米。其中，中信广场二手写字楼报价为33000元/平方米，现时租金为153元/月/平方米，租售比为1：217，这说明其需出租217个月以上才能收回全部投资。然而，珠江新城某标杆性写字楼项目，目前报价为39000元/平方米，现时租金均价为155元/月/平方米，租售比为1:256，这说明该项目需出租256个月以上才能收回全部投资。
　　
　　一些业内专家表示，目前天河北地理位置优越、商业氛围浓厚、生活交通等配套完善，租客或是买家都愿意选择该板块。对于租客而言，该板块写字楼性价比较高，且可以享受完善配套等；对买家而言，该板块写字楼售价相对低些，回报率较高。中立地产总经理助理高德辉表示，近几年随着珠江新城发展，天河北的确有一部分客户流向了珠江新城更高端的写字楼，但是同样，随着一部分客户流失也有另一部分客户补仓，因为天河北自身优势和租金优势吸引了环市东路、东风东路等板块客户进驻，可以说，天河北的写字楼出租率依然很高，且租金价格也是逐渐上涨的。
　　
　　仲量联行广州商业地产部副董事卢盛表示，天河北处于广州核心位置，空置率比较低，虽然目前有珠江新城的写字楼与其竞争，但是天河北的租户一直比较稳定，吸引了各个行业以及各种企业类型的客户进驻。目前天河北的写字楼除了2007年之后进驻的太古汇、万菱汇等少数较新的写字楼之外，大多数的写字楼是在2007年之前落成，由于天河北写字楼数量有限，随着客户对写字楼需求增多，一些客户才开始向珠江新城转移。（共鸣不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）