下半年65万m2商业地产扎堆入市

　　由于去年部分项目推迟开业，今年下半年广州商业地产将再度扎堆入市。从珠江新城的太阳新天地、高德置地广场四季M ALL、花城汇二、三期，到荔湾区的西城都荟，再到番禺区的奥园广场、海印又一城二期以及圣鑫商业广场等，预计将有超过65万平方米新增供应入“水”。
　　
　　面对如此巨量的“抢食者”，广州原有购物中心难掩焦虑，不少成名已久的项目也暗自较劲纷纷着手内部升级，抢先上演品牌“淘汰赛”。
　　
　　集体调整品牌进行洗牌
　　
　　广州天河城近期首层调整力度较大，自引入快时尚楚翘ZA R A之后，法国大牌纪梵希也于前不久登堂入室。与其一起进入的还有同属于Inditex集团旗下的高端设计师品牌Massim oDutti.截至目前，阿玛尼的休闲系列A rm aniJeans、范思哲旗下的V ersaceJeans、雅诗兰黛专卖店以及大S老公汪小菲拥有的俏江南餐厅进入广州的第一家分店都在围蔽装修当中。一旦开业运营，天河城一层的品牌定位将大幅度提高。
　　
　　与之相比，正佳广场的调整也从未停止过。该商场一层除星巴克外，正佳广场还引进了太平洋咖啡。与麦当劳在美国战况激烈的汉堡王也进入三层位于麦当劳正对面。还有必胜客与棒约翰、真功夫与72街，无论是咖啡、汉堡、比萨、中餐，两强正面对垒的局面在正佳广场都能寻觅身影。记者留意到，与其它购物中心不同，从一层到七层，正佳广场几乎都有餐饮布局，品牌数量近百家，其所占面积之大、比例之高，在全国也是独一无二的。
　　
　　“Tommy Hilfiger已经重返中华广场，这次是直营开店。”中华百货总经理窦怀山透露，在此之前，由四洲集团、日本大创、三菱商社合资的大床生活馆10元店已率先取代了三楼迪士尼概念店后，五楼中华百货珠宝品牌基本调整到位，除周生生外，大品牌基本到齐。“接下来9月份，我们的男装、女装将会进行调整。”
　　
　　除老牌购物中心外，年轻后辈的调整也不乏其中。万菱汇在前不久引进了卡聂高国际红酒荟，地王广场原绿茵阁被满记甜品替代，屈臣氏则搬到负二层，面积缩小，原屈臣氏位置被较潮流服饰所替代。而美东百货一层，继星巴克后，再度引进许留山吸引人气。
　　
　　销售放缓竞争加剧
　　
　　“商场的调整一般有两个原因，首先最可能的是租约到期。”广东省流通业商会执行会长黄文杰表示，现在服装的租约一般品牌是2年，强势品牌是3年，不排除部分租户租约到期，商场面临集体调整的可能。“其次，行内还有一种说法：生意不好调柜台。”黄文杰表示，就目前来看，今年商场调整也可以理解为上半年大势增长放缓，而新项目增多，竞争加剧。
　　
　　高力国际研究显示，2012年第一季度，广州市虽然无大型购物中心落成，商业地产市场库存维持在262万平方米，但整体空置率仍然环比轻微上升0 .4个百分点至11%.随着下半年数个优质购物中心的相继入市，广州零售物业市场竞争无疑将进一步加剧。
　　
　　“这是我们进入内地的第一家门店，未来我们计划在广州开设100家店。”香港四洲集团董事局主席戴德丰6月27日在广州花城汇参加大创生活馆开业仪式上表示。据广州城投有关人士透露，香港莎莎、华润采活个人护理店也已进驻花城汇，之后一期美食广场将在7月面市，10月1日花城汇将正式开业。记者了解获悉，与其十一前后同时开业的还将有太阳新天地。另外，西城都荟招商已近尾声，百佳超市、U A影院也进场装修，该商场预计今年9月抢先开业。
　　
　　“为冲淡欧美市场增长减速带来的影响，各式新品牌都加大了在中国的扩张力度。”黄文杰表示，近期涌入广州的新品牌、新业态不在少数。但广州新增商业项目众多，为这些新品牌新业态提供了更多的选择，但这却给运营多年的商业项目增加了竞争压力。
　　
　　向上调整还是向下调整？　　

　　然而，压力也是动力，无论主动还是被动，这都给了广州购物中心投资者们转型升级的契机。“其实，相对于大品牌来说，其实中档快消品的租金承受能力更高。”一位资深商业人士透露，2004年-2005年，天河城就曾陷入提升品牌要档次还是要租金的争论中，最终因年度租金增长幅度较低，最终选择了后者。但近年来，天河城租金水平已经达到了平稳阶段，租金回报难有大幅度增长空间，此时调整档次无疑是最佳时机。
　　
　　此外，天河城的调整还面临另一种压力。上述资深商业人士表示，现在大部分购物中心都走中档路线，比如正佳、时尚天河、万菱汇，各家品牌重复率太高，天河城要保持领先优势，势必与其它购物中心市场细分、拉开差距。在内外双重因素下，这种向上、向高端的调整无疑是明智之举。
　　
　　“正佳的调整多少有无心插柳的结果。”黄文杰表示，正佳广场此前招商不力，为此不得已借用餐饮功能招揽人气。但如今在这一目的下，其餐饮定位逐渐形成特色和口碑，也令其与正佳、太古汇形成了不同的错位竞争。现在，正佳广场的调整主旨就是巩固和扩大其餐饮的休闲定位。
　　
　　不过，并不是所有的调整都有可能成功。地王广场虽经历品牌调整，但人气不旺，负二、三层都有个别档位甚至贴出旺铺转让的广告。
　　
　　“其实更换品牌不一定就能令商场升级或调整到位，关键要重视商场的整体定位和规划。这不仅仅是品牌向上或向下调整的问题。”广州连城投资有限公司总裁邓国坚表示，流行前线生存多年，如今租金达到2000元/平方米，但其并没有所谓的大牌，它的成功在于其规划定位清晰、明确。“如今海印持有中华广场和流行前线，前者是中高端时尚定位，后者是中低端时尚，相互配合共生。地王广场在夹缝中原本就较难立足，加之其定位模糊不清，难以细分市场、错位竞争。”记者了解获悉，其实不仅是地王广场，包括天河路时尚天河在内的大部分商场都存在这种问题。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）