青岛：住宅受限 品牌房企逐鹿商业地产

　　住宅限购，商业地产是否会成为房企的避风港？城市化进程推进着对商业的需求，这是否意味着商业地产将成为房地产市场的蓝海？想必这是行业正在思考的问题。先动的房企已经开始转变思路，转战商业，于是我们看到，越来越多的商业项目浮出水面，与一直唱主角的住宅项目一同参与到城市化进程中来。
　　
　　随着调控政策对住宅地产的影响不断深化，越来越多的大型住宅开发商开始加速向商业地产项目布局。
　　
　　房企纷纷言“商”　　

　　大鳄转变经营思路，加重商业项目份额，成为目前房地产市场的一大趋势。自去年开始，住宅领域大鳄就在不断宣称，扩大在商业地产领域的投入比重并将其上升为发展战略。如去年6月，一向专注于住宅的万科在深圳成立了商业管理公司，并称未来万科将从社区商业扩展为城市商业，并将持有的商业物业开发比例提升至20%。今年卓越置业在青岛的商务商业项目全新亮相，同时在上海也有全新的商业项目入市。从近几年卓越地产的发展来看，卓越已开始放缓住宅项目建设，将重心放至商业地产，并着力向商业地产转型。去年，龙湖在抢收华东回笼资金之时，于上海CBD核心板块摘得一块商业项目地块。保利、万达等大鳄也在商业领域动作频频。
　　
　　尤其万达，在去年借助宜商业宜住宅的开发优势，使销售业绩表现突出，4个项目进入了全国销售前十名。房产向商业转向，已是当下大势。有研究报告称，2011年全国商业地产开发投资总额已接近万亿元，京沪商业地产销售额更是创下2007年以来的新高。商业地产的价值热度逐步凸显。
　　
　　青岛目前商业地产的供应量已经上升到新的增长高度，新增供应体量正在接近甚至超过已有商业使用量。业内人士认为，由住宅渐渐向商业转型，已经是青岛房地产目前所处的阶段以及今后的发展趋势。
　　
　　供应量大增 售价稳定　　

　　据戴德梁行青岛公司数据中心统计，目前，青岛商业地产项目主要分布于市南区东部、市北区中央商务区、李村商圈以及崂山海尔路周边。
　　
　　市南区东部商业集中带沿着香港路分布，目前已有商业总存量约50万平方米，未来3年时间新增商业将超过75万平方米，加上已有存量，至2015年市南区东部的商业总体量将达到125万平方米。
　　
　　崂山区是未来的第二大商业供应区，今年证大大拇指广场的7.5万平方米商业已经投入使用，未来还将有鹏利南华商业中心、利群购物广场、中央大道二期、啤酒城改造项目等相继入市，至2015年将为崂山带来超58万平方米的供应。
　　
　　李村商圈经过前两年的商业地产开发，目前已有约35万平方米的商业存量。今年商圈将迎来目前最大的商业项目李沧万达广场的开业，一下子将新增20万平方米的自持商业。同时在今年开业的商业项目还有伟东乐客城、银座广场等，仅今年的商业新增供应体量就超过30万平方米。
　　
　　开发商投资商业地产的热度上升，但由于商业地产供应量增大的制约，商铺的售价较为稳定。记者采访已经开售的商业地产项目获知，大多数项目当前售价与去年持平，无升无降趋于稳定，部分小户型商铺价格略有调整，因其总额低风险小 ，市场接受度较高。
　　
　　商铺写字楼需求稳定　
　
　　房地产严厉的调控政策虽然意在住宅，但所形成的观望氛围同样蔓延到了商业地产。业内人士纷言受市场预期的影响，商业的投资性需求亦有所下降。最大的影响是主攻投资的公寓产品，几大区域的商业公寓几乎无一逃脱滞销缓销的命运，去年不少开发商坦言开盘效果远不如预期，到今年销售速度更加缓慢。
　　
　　商铺需求和办公性需求比较稳定，这从目前代表性商业的销售和蓄客情况能够看出。去年李沧万达广场推出的300余个商铺出货速度较快，到目前仅剩40余个。今年7月份将开盘销售的写字楼项目名汇国际，在一番勤快的宣传后蓄客可观。 政策影响
　　
　　房产税变相增加了投资成本　　

　　去年，青岛对商业地产交易和租赁出台了新税收政策，规定自2011年7月22日起 ，个人之间的非住宅房产过户需要交纳持有期间的房产税。这意味着，一套总价在 60万元的商业公寓 ，如果转手卖掉，过户时需要在原有契税、营业税等税收成本上，再增加一笔房产税，如果房主在交易前持有一年，房产税约为 5040元 ，如果已经持有两年，房产税高于万元 。
　　
　　由于房产税目前主要发生在商业房产的转手环节，对二手商业尤其是商铺的交易影响明显。22世纪不动产闽江路店店长朱女士告诉记者，房产税相当于增加了买方的商铺投资成本，压缩了商铺的投资回报率。“当前投资商铺的需求其实比较多，上门咨询的客户量可以说明。但了解到高额的税费之后，部分投资者放弃了。”
　　
　　投资者调查
　　
　　自用型客户或成市场主力　　

　　市场形势使一部分投资型需求出手更加谨慎，这使得商铺投资的比例下降，自住型客户成为市场主力。
　　
　　“去年项目刚开盘时，投资商铺的购买者占据多数。今年项目即将开业，商铺临近投入使用的节点，越来越多的自用型客户开始购买商铺。”李沧万达广场营销部一名工作人员告诉记者，目前投资客户和自用客户比例基本持平，这与以往投资客户占大头的状况有些出入。
　　
　　与商铺市场中自用需求者上升情况相似，写字楼市场也以自用者居多。据崂山区名汇国际项目营销负责人介绍，前来售楼处探询项目的客户，基本以有办公需求的企业主为主，希望现在定下，等到两年后项目投入使用就将公司搬到这里，极少有依靠日后出租或升值的投资者。
　　
　　投资故事
　　
　　40万买个铺，3年收回本　　

　　人物：在台东商圈、东部商圈、李村商圈均持有商铺的李先生，拥有10年商铺投资经验。
　　
　　李先生最早与商铺结缘是在 2002年，一直居住在台东附近并与妻子做些小买卖的他，起初只是为了自用，用自家全部的20万元积蓄和从亲戚朋友那里借来的20万元钱，买了一个60平方米左右的临街底商，一部分用于自家买卖，另一部分以5万元/年的价格租给一个服装商。
　　
　　李先生买铺之后，台东的商业更加繁华，万达广场的落座使商圈租金一路上涨。3年之后，李先生租金的收入由原来每年5万元上涨到每年15万元 ，再到每年25万元……
　　
　　初次投资商铺让他尝到了高回报的甜头，这比自家月入三五千元的买卖简直如同收入的飞跃。总结这次带有偶然性的成功投资，李先生发现，商圈的整体规划非常重要，明晰的规划带来的收益是跳跃式的。而且首次投资商铺，总额小、可控性强的小商铺更容易成功。
　　
　　随后两年，李先生用80万元的本金，借助银行贷款，在东部商圈投资了麦凯乐的一处沿街商铺，面积同样不超过50平方米。很快，东部商圈迅速发展，聚拢了大量人气。之后李先生又在佳世客周边投资了两处沿街商铺。
　　
　　去年，房地产市场受到调控，李先生投资商铺的算盘没有停止。下半年他在李村商圈买了一处商铺。前面几处商铺都比较成功，这次李先生也瞅准了李村商圈正在不断升级的契机，决定掷金买入。他认为，在高房价时代，考察商铺的投资回报率已经比较严苛，因为投资成本比以往有了大幅提升，因此商铺的自身升值潜力显得尤为重要。
　　
　　租金走势
　　
　　李村商圈租金赶超中山路　
　
　　各个新老商圈的商铺租赁价格升降不一。从整体来看，台东、香港中路等较为成熟的商圈，商铺租金价格高于一些新兴的商圈。但同样都为老商圈，相比于台东商铺的租赁火爆，中山路商圈明显落寞，目前商铺租赁价格几乎被李村商圈赶超。
　　
　　由戴德梁行数据中心统计，台东商圈商铺租金范围为每平方米每月150 元～1200元 ，香港中路商圈租金范围为每平方米每月150元～1140元 。中山路商圈租金范围在每平方米每月90元～980元 ，和目前李村商圈基本持平。相比老商圈，新商圈以及新项目的商铺租金略低，如崂山区商铺租金范围每平方米每月150 元～350元 ，市南区新项目太古百货租金范围每平方米每月240元～750元。
　　
　　写字楼市场的租赁行情随着供应量的变化在波动。第一季度，由于市南区甲级写字楼市场迎来新的供应，业主对租金收入期待上升，使写字楼租赁价格同比上涨8.97%至每月每平方米111.83元。第二季度，随着市南及崂山多个写字楼项目入市，供应量制约下租赁价格相比第一季度有1%左右的微幅回落 ，为每平方米每月110.64元 ，其中市南区租金每平方米每月115.74元，崂山区为87.10元。(共鸣不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com)