租金创新高 北京高端住宅投资客转身写字楼

　　在住宅限购政策影响持续发酵的背景下，北京楼市的购买力结构也在悄然变化。一方面刚需、改善型需求重回“以价换量”的中低端住宅市场，一方面，原本高端住宅的投资客也找到了合适的投资出口。

　　随着个人投资者纷纷涌向散售写字楼，在北京市场上延续多年的“商住倒挂”在今年戛然而止。来自亚豪机构数据显示，今年以来商业地产价格同比上涨12.3%，投资热度远超住宅项目。与此同时，北京写字楼租金也频创新高。戴德梁行发布报告称，2012年一季度，北京写字楼平均租金达到每月每平方米277.57元，环比增长12.64%，预计今年北京写字楼租金还将上涨48%，在国内大城市中的租金水平将稳居第一。

　　“这些购买写字楼的客户，有一多半买家都是原来北京高端住宅市场的投资客。”21世纪不动产北京上古新锐执行董事吴疆说。

　　投资客扎堆散售写字楼

　　在北京中原市场研究部的2012年5月北京写字楼成交排名中，前10名中有6个项目的成交面积都超过了5000平方米，在销售均价上每平方米3万元以上的也占了4个。

　　吴疆表示，从近期北京散售写字楼项目来看，主要购买群体包括三部分，一部分是来自山西、陕西等能源省份的客户，一部分是来自文化创意产业等第三产业的新兴企业，还有一部分是北京原有的高端住宅投资客。虽然从投资额来说还是来自能源大省的客户资金实力最为雄厚，但从投资客户的绝对数量上来说，北京原有的高端住宅投资客占到多数。更重要的事是，这一部分客户的数量还在持续增加。

　　“以前商住倒挂，写字楼可能比同地段的高档住宅便宜三分之一，但近一年的时间，写字楼不仅租金上涨，售价也在不断上涨，这让投资者们开始重新判断散售商办写字楼的投资价格。”吴疆说，非中心地带的写字楼交易量较大，购买资金在1000万元左右的客户，今年以来比较活跃。2010年下半年到2011年上半年，一整年时间几乎是商业地产的黄金期，大家在排队购买商业地产的产品。

　　“我们比周边的住宅项目卖得要好，很多人客户过来看一次就能敲定。”该项目的一位销售员张某告诉记者，自己以前一直在大兴做中高端项目的住宅销售，但是从去年开始很多中高端住宅的销售业绩一落千丈，作为销售员很多也开始追逐投资者改换门庭，“一些大兴本地消费者一出手就会买好几套”。

　　绿地中央广场自去年3月以来，已售出1184套写字楼，成交均价18921元/平方米，累计销售额达20亿元。

　　值得注意的是，与写字楼市场火爆不同，同为可售型商业地产的散售商铺，却没有因为住宅限购而成为投资客的主要追逐目标。第一太平戴维斯商业楼宇部董事温书阅告诉记者，商铺的市场认可度远逊于中小投资客扎堆的写字楼市场。

　　“相对于商铺，写字楼的高租金、低空置率显然更吸引投资客。”温书阅认为，楼市中的投资客其目的往往是追求稳定的回报，市区写字楼回报率稳定性已被认可，即使郊区写字楼，着眼长远也是一个成长中的增长点。相比写字楼，商铺的租金回报率受到业态、区域商业环境等因素的影响，往往实际回报比要低于写字楼，而且对后期运营的要求高，回报周期长，前期投入成本高。追求短期利益的投资客因此望而却步。

　　物以稀为贵？

　　在散售写字楼投资火爆的背后，是北京写字楼租金的不断高企。戴德梁行预计，2012年北京写字楼租金上涨幅度在国内大城市中将稳居第一。

　　供给端的瓶颈是造成当前北京写字楼租金飙升的主要原因。在经历了2008、2009年的供应高峰之后，北京市每年新入市的写字楼面积都呈下降之势。而2011年以来，北京写字楼租金持续上涨，受供应量的影响，市场依然处于供不应求的状态。

　　亚豪机构数据显示，2011年开始，北京商业地产市场价格开始加速上行，当年北京商业、写字楼成交均价高达24514元/平方米，同比上涨12.3%，而同期住宅价格涨幅显著收窄，仅有6.3%。商业价格开始补涨，导致游资开始由住宅转向商业地产领域。进入2012年，资金仍在源源不断地注入以北京为代表的一线城市的商业地产领域，投资增速也持续上升，与住宅投资持续下滑形成反差。

　　对此，亚豪机构副总经理任启鑫认为，无论是企业投资，还是个人投资，很大程度上是受到了楼市调控的影响，被动地由住宅市场转移到商业市场。尽管2011年北京商业地产租金、价格出现暴涨的情况，但与已至峰顶的住宅相比，商业地产仍属价值洼地。如北京CBD区域，一般二手商住价格在3万元/平方米左右，而甲级写字楼则在4万~5万元/平方米，仍比同区域住宅价格低20％至50％。而北京的四环至五环区域，写字楼价格更低于公寓。

　　此外，目前，北京主要六大写字楼区域中只有CBD东扩的区域还有潜在供应，一些机构基于此甚至判断，在未来两年，北京写字楼仅有210万平方米新增面积入市。

　　“由于一直到2014年，北京商业地产市场能够散售写字楼的面积十分有限，只要供需矛盾一直存在，北京散售写字楼市场或像2007年住宅市场一样，未来两年内将延续暴涨势头。”原世邦魏理仕中国区首席运营官金勇说。（共鸣不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）