商业地产受制五大瓶颈 呼唤升级与转型

　　随着本轮楼市调控对商品住宅实行限购、限贷，部分房企和社会资本加速向商业地产流动，催生了新一轮商业地产的热潮。
　　在表面的繁荣背后，商业地产面临供求失衡瓶颈、培育期瓶颈、同质化瓶颈、人才瓶颈、融资渠道瓶颈等五大瓶颈，种种迹象显示，商业地产已然进入了发展瓶颈，升级与转型迫在眉睫。

　　供求失衡瓶颈

　　从购物中心建设方面来看，天津以２５０万平方米的在建规模拔得头筹，超越业界普遍预期的沈阳和成都。不过从全球购物中心建设规模＂十大＂城市来看，有八个都在中国。在接下来的几年里，很明显，中国在购物中心建设规模上依旧会领先全球。
　　２０１２年北京预计有１６０万平米到１８０万平米新增商场面积，南京预计推出总量近１２０万平米的新增商业面积，另有相关研究报告称，未来１０年，二三线５０个新兴城市将有超过１亿平方米的商业地产进行开发。如此大体量的商业面积入市，无异于千军万马过独木桥，城市需求能否有相应的承载能力，是悬在很多人心头的一个重重的疑问。

　　培育期瓶颈

　　一般来说，商业项目是存在一定培育期的，也就是业内通常所称的＂养商期＂。所谓培育期，即商业项目开业初期所经历的一段＂艰难期＂，在此期间，项目将呈现出人流少、租金收益低等现象，就目前情况来看能正确理解和面对的开发商不多。
　　人才瓶颈
　　近两年来，商业地产开发的井喷趋势带来了人才的巨大缺口。但相对而言，商业地产开发比住宅更复杂，涉及到定位、规划、设计、销售、营销、招商、经营管理等环节，这就要求商业地产人才能身兼数职，一肩扛起。在实际操作中，商业地产的销售和商业经营往往是脱节的，顾此失彼。大部分从地产行业出身的人只懂销售，但对商业经营却缺乏基本的了解，最后只能导致项目销售火爆而经营清淡。而从一些招商或经营管理公司招聘来的人才，虽然熟知商业行业，却不了解商业地产。另一部分则是由住宅地产＂转制而来＂，不了解商业地产的特点，存在着＂商业地产＝商业经营＂的误区。

　　同质化瓶颈

　　现在很多城市、很多开发商都在规划城市综合体，雷同现象比较普遍，很多购物中心在外观、内部设计等方面差异很小，这样就造成千城一面的局面。显然，这种以购物中心为主要形态的商业地产项目在数量上大跃进的同时，其商业模式没有创新、推出的产品大同小异，也成为制约其发展的关键所在。

　　融资渠道瓶颈

　　当前政府实行的金融紧缩政策，加上银行加强审查贷款风险的措施，使得房地产开发向银行贷款的融资渠道缩小了，传统的融资渠道已经不能满足房地产开发企业的需要。而房地产业是一个资金高度紧密集性行业，开发一个房地产项目需要大量的资金，在目前情况下如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，房地产开发融资方式的优劣，也直接影响着融资成本的大小，密切关系到开发风险的大小和开发效益的好坏。因此，现在房地产企业需要寻找新的多元化融资渠道。在国内，尽管由于立法、体制及信用等级等方面的滞后于限制，房地产融资还不够畅通，但房地产信托、基金及上市融资等多元化渠道也已出现端倪。商业地产开发商应改变单一依靠银行信贷融资模式，为避免危机的出现，商业地产投资要加快渠道的拓展，使资金来源多元化。

　　差异化：升级与转型之道

　　五合智库在最新一份报告指出，随着市场需求的逐渐饱和，可以预见的是，未来３年内，将有一批缺乏特色的商业地产项目陆续出现问题，甚至烂尾楼项目也有可能出现，这并不是我们想看到的局面，那么对于势必要发生的恶性竞争，我们该如何应对呢？差异化是一条可行的道路。
　　其一，在定位策划时，须明确项目的辐射范围、目标顾客群，深挖地块的特色与价值，找准市场的切入点，抓住有效的需求，实现核心价值。根据项目的体量大小不同，地段区位差别，合理制定项目的辐射范围，而不是盲目一窝蜂的定位成城市地标之类。找准目标顾客群，项目应有自身的特色，抓住核心的目标顾客需求，并转化为粘性较强的长期顾客，为项目带来稳定的客流，应做到小而精，而非一味的大而全。此外，根据此地块的历史文化沉淀或周边环境的特色，来打造与外部环境相融合的商业项目，使人们易于从心理上接受此项目。在定位策划初期的市场调研是关键点，只有详细的市场调研与分析，才能找准市场的有效切入点，满足新兴市场的需求远比直接进入成熟市场厮杀容易的多。
　　其二，建筑设计应与定位策划相结合。建筑形态上的差异化也是差异化竞争的一个制胜点，在定位策划的基础上，加大建筑设计的创新，包括建筑形态，风格，细节，及与高科技手段的结合，都可以让消费者有奇特而深刻的印象，避免雷同感。通过独特的设计感，让消费者可以将购物与旅游体验相结合，可将项目的辐射范围及影响力扩张到最大。
　　其三，在招商推广及运营管理上的差异化。招商推广时，需重点推广项目的差异性与创新性，并注意业态的合理分布落位，运营管理上加强服务意识，从消费者的角度出发，去创造更优质的购物环境，消费者之间口口相传的口碑远比媒体广告等有效的多。
　　其四，强化项目的品牌管理。品牌是一个项目最重要的无形资产，只有精心培育，合理打造，才可以强化品牌概念，提升项目价值。不管是一个名称，还是一个标志，或者是一个故事，都可以是打造品牌的契机，通过优质的服务与良好的口碑，实现品牌的升值，将直接带动项目的升值，比如百盛，万象城，大悦城，银泰等商业地产品牌，在消费者心目中已经打下烙印，可直接带动新开发项目的升值。
　　未来三到五年时间是中国商业地产开发的高速增长期，因为我们处在城市化中期的过程，大量商业地产的入市，是挑战也是机遇，城市化进程的推进带来了更大空间的城市消费需求，而如何不陷入同质竞争的困境，是每个开发商在项目初期所应该深深思考的问题，结合周边的环境与生活方式，找准定位，有效切入，做出项目独有的特色，提供差异化的服务，百花齐放，最大程度地提高顾客的粘性，才是项目的成功之道。(共鸣不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com)