难在运营管理 商业地产需要更高水平的竞争

　　国家统计局18日公布了5月份70个大中城市住宅价格数据。同日，恒大地产在广州市举行的土地拍卖会上，溢价拿下了珠江新城某地块，成为广州新地王。在房地产调控继续朝着预期方向发展的同时，商业地产繁荣不减

　　随着国家对住宅市场持续实施“限购”等一系列调控措施，商业地产逐渐成为房地产市场的新宠，这也考验着相关开发商的经营管理水平。

　　市场方兴未艾

　　商业地产市场能够快速发展，有着多种因素支撑

　　不仅一些此前主要开发住宅的地产商已经开始涉足商业地产，就连苏宁电器、娃哈哈等知名企业也希望到这一领域分杯羹。

　　业界有人如此形容商业地产如今的繁荣：10年前，人们问“什么是商业地产？”5年前，人们问“谁在做商业地产？”今天，人们问的是“谁还没有做商业地产？”

　　中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平认为，商业地产之所以能够快速发展，有着多种因素支撑。

　　对广大城镇居民来说，如今的大型商业地产项目除了能够购物，还集餐饮、KTV、电影院、健身房、美容院等多种经营项目于一体。当人们走进大型购物广场，便能够享受到“一站式”的消费服务。“逛商场”已经不单纯是去商场里购买生活所需的物品，几乎已经成为休闲娱乐的代名词。

　　对于城市管理者而言，商业地产的蓬勃发展已成为城市发展新亮点和推动力。青岛市市长助理武铁军说，商业地产让城市更繁荣，在改善民生、扩大就业、提升城市形象等方面都发挥着重要作用。

　　王永平认为，商业地产的快速发展仍会进一步持续。一方面，这是因为我国城镇化进程还将快速推进，越来越多的农村人口走向城市，会带来消费方式和水平的改变；另一方面，随着人们生活水平的提高，城镇居民对消费（商业）的要求也会随之提升，商业业态的创新给商业地产发展带来契机。

　　难在运营管理

　　如果住宅升值主要靠土地，商业地产更需依赖经营

　　商业地产虽然与住宅地产同属地产领域，但两者有着本质区别。与住宅地产相比，商业地产有其特殊性与复杂性。业内有个形象的比喻，如果住宅地产是个小学生的话，商业地产就是个大学生。

　　商业地产从前期定位开始就要考虑不同商业业态的需求，然后实行定单设计与开发建设，在中期招商环节则要在各业态、业种之间进行有机组合，在后期运营时还要根据消费者需求进行调整。如果说，住宅的升值主要是依赖土地自然升值，那么商业地产则主要是通过经营去创造价值。

　　由于每个城市的经济发展状况不同，商业经营业绩往往会千差万别。有时，即便在同一城市的同一地段，因为项目的不同市场定位，其经营状况也可能相去甚远。以北京万通小商品市场为例，开业初期定位为百货商场时一直亏损，后来调整为批发市场反而火了起来。

　　或许是看到商业地产市场的红火，许多企业正加速进入商业地产行业。在一些中小城市，甚至呈现出泡沫化倾向。对此，有专家撰文指出，虽然城镇化进程加快、扩大内需政策不断出台、商业服务业创新发展，将支持商业地产基本面向好，但这并不意味着经营商业地产会只赚不赔。

　　“商业地产的发展应当与城市规划、人口规模、消费能力相协调，发展方式应从数量型向质量型转变。”王永平表示，宏观机遇并不等于微观机遇，商业地产对开发企业的经营水平要求更高，这是商业地产与住宅地产的一大区别。

　　避免“千店一面”

　　体验式、时尚感、高品质，将是未来商业地产的竞争重点

　　知名房地产咨询公司仲量联行此前发布研究报告显示，未来10年，国内50多个二三线城市将新建8000多万平方米的现代零售物业和接近3000万平方米的甲级办公楼。报告认为，这些二三线城市商业地产发展面临挑战，其中最突出的挑战是商业地产之间的同质化竞争。

　　中国商业地产联盟发布的年度报告则指出，由于当前商业地产同质化问题突出，许多项目都是“千店一面”，导致开发商在与商家的谈判中议价能力下降。有开发商私下证实，目前在与经营商家的谈判中，不仅仅是奢侈品店铺要求提供高额店铺装修补贴，一些稍有名气的餐饮企业和快速消费品企业也提出了这样的要求。还有商家提出，不再支付固定租金，只与开发商谈销售抽成，将经营风险推向开发商一边。

　　上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司总裁吴洋认为，要保持商业地产健康发展，一方面，政府要合理控制商业地产发展节奏，减少恶性竞争；另一方面，开发商必须更加倚重专业服务机构的力量，走专业化道路，将项目打造成满足精神文化需求和物质需求相结合的载体。那些只具有单一购物功能的商业地产项目将不会再受市场青睐，体验式、时尚感、高品质将是未来商业地产的竞争重点。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）