商业地产降温 云南省产业地产尚处初级阶段

　　在2008年楼市低迷后，市场很快好转，房价也随之迅速上涨。2011年，又一轮被业界称为史上最严楼市调控政策袭来，住宅地产销售一再遇冷，价格下跌。于是，云南的房地产业该寻求一条怎样的出路成为了业界热议、探讨的话题。是商业地产、旅游地产还是产业地产？

　　有专家认为，云南应该借助自身的优势发展房地产业。在商业地产、旅游地产已经被炒得火热之时，近来，产业地产又成为进入人们视野的一个新名词。花卉、农业、物流、珠宝玉石……云南有太多的特色产业值得深耕细作。构建产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，云南的产业地产正在借产业优势发力。

　　产业地产成楼市另一着力点

　　从去年国家出台楼市调控政策以来，不少开发商将眼光投向了不受政策影响的商业地产。然而，一位开发商告诉记者，他们推出的写字楼、商铺卖得并不好。尽管商业地产并未受到限购等政策的限制，但为何不少商业地产项目未受到市场热捧？分析人士认为，如果说住宅地产的开发是小学，那么商业地产的开发就是高中，甚至是大学。商业地产的开发并不是普通的将房子盖好卖完就行，还需要开发商有较强的资金实力，能够长期持有部分商业，并对该商业项目后期的招商、运营方面有较强的综合能力。且商业与住宅不同，最讲求地段、位置，这些都是为何并非所有的商业地产项目都能成为香饽饽的主要因素。

　　由此，产业地产确实迎来了一个难得的发展良机，成为房地产业的又一着力点。业界人士分析认为，产业地产可以有效地实现居住价值、产业价值与城市价值三者的统一与良性循环，促进房地产投资向产业运营方面转化，提升房地产开发商区域运营能力和产业运营能力，抵御政策的周期性风险。近年来，我省的产业地产项目也开始纷纷崭露头角，诸如昆明斗南花卉市场、工业园区、物流园区、农资商贸物流中心、珠宝玉器城等项目开始被关注。

　　我省产业地产尚处初级阶段

　　何为产业地产？对于这个新名词，不少人很难对其界定。云南迈拓农业投资有限公司董事长王会强认为，产业地产是整合资源、承载与促进产业发展的地产形态，是一种将地产开发、产业发展和城市功能3方面的发展有机结合、相互促进的新型地产开发模式。

　　事实上，产业地产就是以构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，提高企业发展力的新型产业形式。2003年，由联东集团率先提出产业地产的概念后，其先后经历了企业自建园区到工业地产，再到产业地产的发展阶段。

　　然而有专家也提出，目前我省的产业地产尚处于初级阶段，已发展成形且带动产业快速发展的项目还屈指可数。但我省本身拥有众多特色产业，这是一大优势。

　　发展产业地产还需依托产业

　　从全国范围看，产业地产发展近20年，投资回报率一直匀速上升，少有下挫，众多外资和国内实力开发企业竞相进入中国挖掘这座地产金矿。另一方面，产业地产所针对的客户群与住宅地产、商业地产不同，大多都是该产业领域的一些特定客户群体。因此，相比住宅和商业地产，产业地产受房地产宏观调控影响较小。可以预见，产业地产物业的租售价格将有很大的上升空间，巨大的投资潜力不容忽视。

　　除了可以看到的发展前景，产业地产的发展又该寻求一条怎样的路子？一位从事物流行业的业内人士表示，产业地产必须要依托产业发展，以优势产业作为基础，但同时，又要通过产业地产的发展带动产业不断发展壮大。“可以说，两者应该是相辅相成的。”

　　云南浩宏物流有限公司总经理陈智强也认为，在目前楼市调控影响下，产业地产确实面临着很大的发展机遇。但他也提出，并不是所有的地产企业都能参与产业地产的开发，与住宅开发不同，产业地产对于开发商的资金实力、运营能力、客户资源、产业升级等方面都有很高的要求。

　　产业地产案例

　　【物流】

　　浩宏欲打造第三方物流

　　随着昆明市第一个物流业五年计划《昆明市“十二五”现代物流业发展规划》出台，昆明将打造成国际物流供应链体系的重要节点，未来昆明这座新的“国际陆港”城市将备受各方关注。

　　云南浩宏物流集团副总裁邵女士表示，近来，产业地产成为了一个备受关注的新名词，但并不是所有的开发企业都能做好产业地产。她认为，产业地产的本质与核心是产业，要做产业地产必须先真正地理解好该产业。如何才能让产业发展、升级，让该产业降低成本，让商户、消费者从中获益才是最重要的问题。以浩宏物流来说，在云南的物流产业领域已沉淀27年，目前拥有浩宏物流驾驶员广场、钢材市场、昆明谨浦汽车汽配后市场3大市场。随后，还将在晋宁建设一个集钢建筑、钢结构、初加工、精加工、深加工、产品展示、仓储、配送、物流、钢材贸易及信息平台的现代新型工业产业园区云南锦洋工业园区。“要做好产业地产需要在该产业领域奠定基础、积累资源，还需要具备人才、管理、服务、信息等综合方面的操控能力。”邵女士说道。

　　云南浩宏物流有限公司总经理陈智强也表示，工业园区建好后，通过智能仓储管理系统、信息平台等方面的建设，浩宏物流将能成功实现第三方物流。届时，客户将可以在城区的办公室里喝着茶，通过智能仓储管理系统选择工业园区里自己所需要的货物，然后下单，并完成交易、配送、运输等工作。

　　【农业】

　　宜良开建农资商贸中心

　　宜良县素有“花香水城”的美誉。正是依托宜良的自身优势，位于宜良县的昆明泛亚农资商贸物流中心已于本月开工建设。

　　据云南迈拓农业投资有限公司董事长王会强介绍，昆明泛亚农资商贸物流中心以农资产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以写字楼、办公楼、公寓楼、标准化厂房、科技研发中心楼、农资检验中心楼、电子商务楼为开发对象，整合资源打造产、学、研农业产业集群，提高企业发展力的新型产业形式。“我们希望将农资商贸物流中心打造成为一个云南的农资品牌，真正的形成农资产业高度聚集。”他说。

　　据了解，昆明泛亚农资商贸物流中心是昆明市唯一启动建设的农资物流市场项目，商贸物流中心还具有完善的商务办公、住宿、餐饮、娱乐、金融等配套服务，将其打造成为面向东盟的一站式农资商贸物流平台，服务云南、沟通全国、辐射东盟。

　　王会强认为，产业地产和普通住宅地产的区别在于，传统的住宅地产只是简单的买地、建房和卖房的过程，只有“房”和“地”，而没有“产”；即没有产业、也没有依托于产业生存与发展的长期可经营的“资产”。但产业地产通过整合资源，使“房”、“地”和“产”真正融为一体。

　　【珠宝玉石】

　　玉石项目频现地产引擎

　　作为我省已经确定的十大特色主导文化产业之一的珠宝玉石产业，基于其近千亿的年产值预期，产业链条上的每一环都萌动着难以抑制的投资冲动。根据全省珠宝玉石产业重点建设“1个中心、3大特色区域、3条销售热线”的布局，近年来珠宝玉石产业正以昆明为中心，拉动着珠宝产业地产在全省珠宝产业的每一个布点上频频落子，造就一个个产业发展新引擎。

　　昆明玉器城，在昆明楼市业界，或未能称得上扛鼎之作，但其对于云南珠宝玉石产业而言，堪称业界航母。在楼市低迷期，昆明玉器城近期再推认筹卡，引来全城关注。昆明玉器城项目策划总监周雪介绍，该项目立足产业链制造的基础，积极推进以产品设计、原料采购、仓储运输、订单处理、批发经营和终端零售产业为龙头的第三产业的发展，打造成“玉出云南”的龙头产业基地。据悉，昆明玉器城的投资前景已得到了全国各地众多商家看好，周大福、周生生、老凤祥(600612,股吧)等实力商家已确定进驻。

　　此外，德宏（国际）珠宝小镇成为芒市城一大地标性建筑。由珠宝小镇承办，刚刚落幕的芒市第二届珠宝玉石（毛料）投标交易会，成交近600标，交易额达1000多万元，再次刷新芒市玉石毛料交易纪录。芒市珠宝商会副会长、德宏（国际）珠宝小镇董事长陈水奇介绍，2010年底动工的珠宝小镇，正是看好产业基础与前景，目前珠宝小镇的珠宝企业和商户就超过了一千家，而且聚集效应日益增强。

　　【生态休闲产业】

　　项目带动产业集群发展

　　西山东麓，俯眺滇池，规划中的中国昆明·海峡两岸国际文化艺术创意交流中心暨台湾国际生态休闲产业园，或将成为昆明人心中又一片美丽的桃源居所。

　　“通过对自然、生态、农田、水域及荒山、坡地的合法合理利用，彻底避免传统房地产开发可能导致的破坏性，使西山片区自然生态环境得到有机保护的同时，带动特色产业、城市农业精致化与循环经济的协调发展。”台丽国际集团副董事长詹介文在阐述项目规划宗旨的同时，对于产业地产与传统地产概念也有了明确区分。

　　詹介文介绍，台湾在精致农业等方面发展的成功案例，对于地理和气候都具备优势的云南，都具有参考价值，比如亚洲唯一的草莓酒置酒产地大湖酒庄、将观光与产业结合的大坑农场、走马濑农场等。据了解，该项目拟将打造成融两岸文化艺术交流、台湾生态有机农业种植、自然地质景观、观光旅游度假、特色餐饮、休闲居住、养生养老等功能为一体的高品质绿色生态旅游休闲综合体。

　　“以该片区为中心点，逐步形成以昆明西山为龙头、广泛联系昆明市区、滇池片区、太平、安宁、晋宁、海口等周边地区的国际化旅游休闲大区划概念，形成强有力的产业辐射与聚集效应。”詹介文对于项目远期愿景的描述，也正是产业地产聚集产业发展的核心要义体现。

　　聚 焦

　　新华网：

　　一些人有意误读政策信号希望再次炒高房价

　　近期，我国一些地方房地产市场成交量有所增大，个别楼盘甚至出现久违的热销场面。与此同时，对于房地产调控政策，社会上出现一些猜测和议论，甚至是误读。这一系列新动向使房地产市场再次成为人们关注的焦点。

　　5月份新建商品住宅价格环比上涨的城市，虽然比4月份增加了3个，但比3月份减少了2个，而且涨幅均未超过0.2%。“该数据显示，主要城市房地产价格继续处于调整回落趋势之中。”国务院发展研究中心金融研究所研究员巴曙松认为，从供求关系看，2011年房地产在建规模达到40亿平方米左右，销售仅10亿平方米左右，供大于求的格局短期不会改变。

　　5月中下旬以来，有迹象表明，房地产标杆城市成交量有所放大，部分城市甚至出现近期罕见的整夜排队购房的现象。购房者的心理变化，被房地产开发商充分利用。一些开发商有意释放“房价已见底、调控将放松”的信号，诱导购房者出手。一些开发商利用相对宽松的货币环境，采取“以价换量”策略。这些也在一定程度上撬动了跃跃欲试的刚性需求。

　　对此，专家普遍认为，当前房价总体仍未达到合理水平，必须稳定和严格实施调控政策，从供需两端收紧资金，防止投机、投资类资金通过各种渠道流向房地产市场，逼迫开发商以价换量，使房价从高位继续向合理回归。

　　观 察

　　宏观调控并非“松绑”房地产

　　自从2012年以来，市场上关于“限购松绑，金融政策调整”等放松调控的传闻就已经不绝于耳。北京市住建委、上海市房管局、厦门市国土资源与房产管理局、湖南省发改委都曾先后就各种涉及“限购松绑”“房贷放宽”等问题发表过澄清声明。链家地产市场研究部研究员陈雪表示，6月份一周之内，四部委接连发布涉房调控的表态，一方面说明在市场观望相持的敏感期，舆论风险高企；同时也表明，目前中央对于房地产调控的态度依旧严谨，并无明显的放松迹象。

　　然而，尽管从中央到地方多次重申了坚持房地产调控的决心和重要性，但随着宏观调控政策的变化，尤其是货币政策的调整，客观上对房地产的复苏起到了实质的推动作用。

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文就认为，为“稳增长”，货币政策、信贷政策的松动是大概率事件，虽然楼市调控总体基调未变，但一些资金难免会流入房地产市场。

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，为“稳增长”而出台的一系列宏观调控政策并不是为了松绑房地产市场，而是为了提振整个宏观经济。

　　房地产调控的基调未变，但市场周期性的变化还是来了。如何既要保证房地产行业的健康发展，又要控制房价的大幅波动，在现行的“限购”“限贷”政策之后，房地产调控仍有很长的路要走。

　　【花卉】

　　斗南花卉

　　产业地产成功范本

　　“中国花卉看云南，云南花卉看斗南。”这两句话含义早已不仅仅停留在鲜花销售环节上，背后潜藏的商业价值巨大。谈到云南成功的产业地产项目，斗南花卉市场绝对当仁不让。连续17年，斗南花卉市场在销售量、交易额、人流量、现金流4个方面占据全国首位。记者联系采访了当年运作此项目的负责人之一，目前云南卓联房地产开发有限公司负责人。他表示，实施“斗南花卉”品牌战略以来，一直探索与农户、基地、花商共同组建花卉产品合作组织，目前已形成相对完善的产业配套和产业集群发展格局。

　　云南卓联房地产开发有限公司负责人表示，在成功运营了呈贡斗南花卉市场后，接下来有更多的底气来开发我省的产业地产项目。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）