商铺大打“返租牌”，是诱惑还是保证

　　限购以来顺德商铺销售一路火爆，带租约发售的形式更是“火上添油”。不过，在商铺难求的热烈场面之下，有人开始担忧顺德的商铺投资市场是否过火，另外，越演越烈的带租约发售，也面临不少的风险。（采写：南都记者李宏治）

　　现状调查

　　商铺推一个火一个

　　开盘、热卖、抢购……限购以来，商铺投资在顺德持续火爆，几乎每一个项目开售商铺都有不俗的的表现，顺德人买铺的热情，令人印象深刻。

　　记者统计了过去一年来多个商铺的销售情况，发现这些商铺卖点除了以往大打赠送面积等优惠之外，越来越多的项目在发售的时候选择带租约销售。

　　所谓的商铺售后返租是指开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。目前，在顺德，一般年返租回报在5%-10%之间。

　　招租有难度有商铺丢空

　　开发商要付得起价钱，首先是商铺要租得起价格。但一个商业项目需要高度依赖运营团队的能力，从顺德来看，并不一定每一个商业项目都可以运营得非常成功。而一旦经营惨淡，丰厚的租金回报就很容易出现问题。

　　以顺德最有代表性的吉之岛等附带大型超市的大卖场为例，直观来看，只有大润发的商铺经营是最为成功的，商铺租金居高不下，一铺难求。而吉之岛尽管定位更为高端，但在运营五年之后，三楼基本面临空置的状况，而二楼的其他商铺，在正常工作日的时候人流并不旺盛，据记者了解，由于经营状况并不理想，目前运营商只能采取与商家分佣金的方式来决算，而无法像其他一些广场一样采取固定租金或者租金加提成的方式进行，与之情况类似的还包括沃尔玛和乐购，两者的经营状况也并不理想。此外，去年云良路的华润万家超市由于运营问题还被迫关张，直到今天其原址所在的店铺，还在招租当中。熟悉顺德商业发展经历的天之龙地产李超棠表示，“商场运作成功与否跟地段相关，也跟运营能力有关，最后，还需要守得住等得起。即便是目前顺德公认最为成功的天佑城项目，也花了将近7年的时间，经过无数次的调整，才达到目前的状况。”

　　而不少社区商铺，也同样面临不小的问题，在明日华府等地理位置较为优越的社区，由于社区商铺既可以辐射小区人群，又可以以街铺辐射周边人群，出租率一直表现出色，租金也能租得起价钱。在一些普通的社区当中，不乏入住数年后社区商铺依然丢空的情况。如顺德碧桂园西区的配套商场，尽管坐拥超过10万人的居住人口，但由于毗邻105国道，又面临小区其他配套设施的竞争，目前除了一家顺客隆和寥寥数家中介机构之外，大部分商铺也基本丢空，与之类似的景象，在不少大型小区都存在。

　　位于清晖园商圈中心地段的某个项目，招商半年之后，也仅有寥寥几个不知名的品牌签订了意向进驻书，开业的时间只能一拖再拖。其负责招商的工作人员表示，“顺德市场招商工作难度大、特别是引入好的品牌难度非常大，即便答应进驻，亦会提出非常严苛的要求。所以，顺德市场的商铺，大多数还是只能在已有的商家当中消化。”

　　在东莞、惠州等地，也曾经出现了商场经营不利，从而导致项目招商难的风险，在这种情况下，即便开发商可以在预定的期限内返还约定的租金，但在租期到期后，业主仍可能面临无人接手的风险。因此，有专家提醒，业主投资需要综合多方因素对商铺进行考核，不能只考虑商铺的返租承诺。

　　商场铺回报率不高

　　记者走访大良、容桂等多个热点地区，发现顺德社区商铺的租金普遍不高，大多数的租金范围集中在40-60元/平方米之间。在目前最繁华的大良东区和中区周边，尤其是东区，租金集中在80-100元/平方米之间，一套临近新桂路的商铺租金可以达到130元/平方米左右。但即便是以这个租金计算，与目前顺德动辄3万元/平方米的价格相比，目前投资顺德的社区商铺，回报率仅为2%-3%。考虑到租金收入是商铺投资当中的重要考量指标，因此，租售比偏低，令人对商铺投资热产生了一定的疑问。

　　此外，嘉信、新世界商场、天佑城等主要商圈目前的平均租金在300元/平方米左右，二线商圈的商铺租金价格，也有150-200元/平方米不等。虽然租金高，但是商场铺的销售价格往往要高于社区商铺价格，因此，回报率约仅为3%-5%。

　　同时，在顺德商铺招租并不是一件容易的事，清晖园某项目以超过100元/平方米的价格对外招租，响应的客户就非常少，由于价格偏高，乏人问津。“一般而言，银行、装饰、家具等企业需要较强的形象展示功能，也能承受较高的租金，而类似餐饮、服饰等行业，租金的承受力就会低很多。”有业内人士介绍，据了解，近几年顺德主要城区的租金价格大概每年有5%的涨幅，不少长租约也约定每年有5%-10%的涨幅，但租客不一定能接受，为此会闹出不少提前解约的事情，最终亦有不少房东会让步。

　　社区商铺全部自己持有并统一招租的日高卡卡负责招商的古经理也表示，“商业运营是非常实际的一门学问，商家是否要签约一家店，一定是充分考察了人群、消费习惯、消费能力等基础上做出的决定，因此，很多商业物业在建好的一刹那几乎就决定了它的地位。”他认为，从经验上来说，很少的商家愿意付出占销售收入8%-10%的租金，也很少有行业可以达到。因此，他认为，过高的租金收入比，其实对投资人而言，风险巨大。

　　纵深

　　开发商做赔本买卖？“金”铺慢慢“养”

　　目前，不少商铺推出的年返租率为5%以上，8%-10%的回报率也不乏其人。但根据记者的调查了解，目前，顺德市场上大多数商铺的租金回报率在2%-3%之间，开发商岂不是在做赔本买卖？

　　据了解，目前顺德市场上采取的招商策略一般是，先以较低的租金引入主力店或若干一线品牌，租期3-5年不等，借助这些品牌的影响力，再向其他商家进行招租。由于合同当中约定了每年一定的租金涨幅，因此，随着商场逐步成熟，租金也可能逐渐提升，因此，如果一切顺利的话，开发商看起来不会亏得那么多。但是，建立在一切顺利基础之上的假设，还是会存在一定的风险。

　　曾在21世纪不动产任职的地产人士郭伟锋表示，“更为现实的风险则是，商场的运营不能如设想的那样迅速做起来，商家为了支付得起租金，只能将物价抬得很高，这又进一步吓跑了消费者。从而进入一个死循环。”他表示，要运营好一个商业，确实需要考虑方方面面的因素，绝对不能只是单纯地向下一个环节索取，就可以取得租金，“毕竟商铺是要养出来的，开店的首先要能挣钱，才能支付租金，开发商拿到了租金，才能支付给业主。这里面谁吃亏了，都不是一种多赢的行为。”

　　正是由于一个商业项目运营成功与否，既取决于项目本身的先天质素，又取决于后天的运营管理，因此，商业项目的经营才被认为远远要比住宅地产复杂。因此，商业的投资需要考虑多方的因素，而不能只是看投资回报率一个。

　　开发商“自找苦吃”？回笼资金，推高商铺售价

　　在住宅销售受到限制的情形下，商铺销售对于开发商回笼资金的意义不言而喻。去年，一些高端项目在住宅受限的情形下，适度开售商铺，迅速地回笼了过亿元的资金，成为完成季度或者半年目标的重要法码。

　　有不少分析认为，即便开发商不推出返租策略，商铺的销售应当也不成问题，那么，开发商为何要自找苦吃，冒着侵犯法律或者经济利益的损失，而力推商铺返租呢？

　　不少带返租的商场铺，可能会将商铺价格提高卖，从而高于同类商铺市场价格，例如，某商铺均价6万多元/平方米，扣除优惠折扣和返租租金，折算下来均价还要4万-5万元/平方米，商铺扣除“返租”租金，实质上单价可能比市场价持平或略高。

　　有分析认为，“返租”已成了开发商卖商铺的一种营销手法。这种“返租”虽然貌似很丰厚，但其实“羊毛出在羊身上”的方式没有变，开发商实际上就已把返租租金加到商铺的售价里了，通常都会将售价提高三成左右来卖铺。因此即使所有返租租金一次性在楼价里减扣，开发商也不会亏本。如果能顺利地再将商铺租出去，开发商可另赚一笔；如果租不出去，开发商也是全身而退。而投资者不但得不到返租期间的租金收入，更因为高房价而透支了本应属于投资者的升值空间，可说是承受了双重损失。

　　此外，即便价格与市场其余产品相同，但开发商已经快速回笼了一大笔资金，并在未来数年逐步归还，对于眼下不少手头紧张的开发商而言，这是一笔低廉的融资手段，这也是不少开发商热衷带租约发售的原因。

　　风险提示

　　谨防商铺变“伤铺”

　　在红火的带租约商铺市场，也存在不小的隐忧，其中，来自法律和经济的双重风险，被认为最有可能重创投资者的热情。

　　此前在不少一线城市，都出现过带租约发售的商铺开发商卷款而逃的情况，因此，相关部门先后出台了不少文件加以整治，如国家建设部早在2001年公布的《商品房销售管理办法》中，就对预售房地产项目的售后返租下了禁令，规定开发商不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。2006年5月，国家建设部又对当时再度盛行的“返租经营”再次发文，明确“售后包租”、“承诺回报”等为房地产广告明令禁止的内容。针对这种禁令，不少开发商的返租其实是“打擦边球”或者玩文字游戏，如开发商企业为了逃避这一风险，往往指定第三方法人或者开发商指定的第三方公司利用这些方式销售房产。

　　此外，根据目前最高人民法院针对非法集资犯罪的司法解释，售后包租等房地产交易行为也将被纳入非法集资范畴，最高可判十年有期徒刑。开发商往往解释成为所销售的产品为已经建成的小区裙楼商铺，或者不属于预售范围内的二次房产交易。总之，商铺带租约销售不只是顺德市场独有，但都面临一定的政策风险。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）