掘金商业地产代理 国际代理行瞄准高端客户

　　“以第一太平戴维斯在北京以及北方城市的业务情况来看，目前商业物业已在总业务量中占比重超过7成，比两年前有明显提升。”第一太平戴维斯商业楼宇部董事温书阅透露。

　　随着住宅领域的调控政策持续，商业地产也前所未有地受到各路资本的关注，无论国企、民企还是海外资本，现在都将视线对准了商业地产。在这一背景下，作为行业中间环节商业地产服务商的国际代理行业，也切实地感受到了商业地产快速升温所带来的服务商机。

　　不断增大的市场蛋糕

　　“目前我们的商业物业，80%是租赁、运营代理，20%为代理销售。以前的商业物业，大都只是住宅项目的底商或社区商业，体量有限，开发商会自己去做或者找一些小团队来租赁、销售。但现在的商业项目体量越来越大，商业物业的类型和业态也越来越复杂，对他们来说，商业地产的综合咨询代理服务的需要越来越大。”温书阅说。

　　温书阅表示，对新涉足商业的开发商来说，都很看项目中后期的招商经营、运营管理能力。在这一背景下，越来越多的传统开发商开始加强与有着综合商业物业咨询代理服务背景的国际代理行的合作，一些开发商同这些代理行签订了长期的战略合作，从前期的拿地、市场调研到项目设计开发、招商定位，以及销售租赁代理，都需要更为专业、分工明确的服务。

　　今年3月，第一太平戴维斯与北京保利就位于朝阳区的保利东方中心的两栋写字楼签署了销售代理和全程资产管理服务合作协议。

　　保利地产北京公司副总经理王英男表示，该项目是北京保利在北京的首家散售写字楼，也是一个全新的产品尝试，之所以选择第一太平戴维斯，一是看中了对方的企业背景和写字楼投资客群资源，另外，由于写字楼产品对确保后期合理租赁和资产保值增值潜力的要求很高，在销售代理之后，能根据投资者的需求，提供后期的租赁以及资产管理服务的团队，有助于提升项目的长期价值和品牌口碑。

　　世邦魏理仕中国区首席运营官金勇也告诉记者，在近两年住宅限购市场低迷的背景下，商业地产却是蓝海一片，商业地产中包括零售商业地产、写字楼等近期都业务量大增。这其中，大量新项目都是传统住宅开发商开发的。

　　金勇表示，传统住宅开发商直接转型商业开发面临很大挑战，住宅开发属于生产型企业，注重规模效应，土地储备，而商业开发经营是属于管理和服务型企业，定位、设计、建造、管理、服务要综合考虑。后者重要的是长期服务带来的增值，是个缓慢的、渐进的经营过程，对长期资金要求也高。

　　“住宅开发商的这一转型过程，也给有长期商业地产操作经验、团队成熟的服务商带来大量商机。”金勇说。

　　瞄准高端客户

　　在传统的国际性代理商行商业地产业务增长的同时，一些传统主营住宅业务的二手房中介也纷纷开始转型，将业务触角伸向商业地产。

　　对此，温书阅表示，包括国际五大代理行和其他一些外资、港资背景的商业地产代理，客群定位还是比较明确和固定的，主要针对世界500强企业、国企、央企以及银行保险业和境内外的机构投资者。但无论是正在尝试转型的二手房中介还是一些国内商业地产代理公司，都很难与这些背景的企业做好对接。

　　“整个市场的大蛋糕正在变大，而大家切的是不同的位置，现阶段还体现不出竞争和压力。”一位曾在某国际知名代理行任职多年的业内人士告诉记者，实际上，以前商用物业综合服务在整个行业链中属于小众的一环，国际代理行对接的客户群体也一直较为稳定。很多新进入商业地产领域的开发商都是上市公司，对合作伙伴的背景要求也会比较高。同时，很多大的综合商业地产项目，现在都是自持物业，不是简单卖出去就可以，需要从定位、招商到运营全程服务，这些如果没有庞大系统的专业团队，基本是操作不下来的。

　　不过，该人士也表示，一些中型本土开发商也会反映“五大行”在理念和操作上不够本土化，且每家都有大量同时在操作的项目，对自己的个体项目跟进不够紧密，更愿意培植一家长期合作的新兴商业地产服务商，或者去与传统中介企业、新兴代理行开展长期战略合作。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）