从持续经营看商业地产定位规划

商业地产是复合型产业，其开发运作要求将地产开发和商业经营紧密结合，但现有的商业地产往往采用“拿地—规划—建设—销售--招商—困境—调整—策划”的开发模式，以销售为最终目的，在项目定位和规划上缺乏对整体商业业态需求的充分考虑。由于忽视了商业地产所特有的市场规律和功能需求，尽管商业地产项目可以通过概念炒作和大力推广宣传而取得前期销售或招商上的成功，但由定位和规划不当等问题所造成的商业经营与地产开发严重脱节的矛盾，在经营过程中不断暴露，从而影响商业地产的持续健康发展。中国商业地产十大策划机构-鸿伟摩尔认为要做好一个商业地产项目需要具备诸多因素，但商业地产要成功运作并有突破，必须先做好一项工作：定位规划！

商业地产定位规划重要性解析

商业地产项目定位的重要性不言而喻。如果定位出错，就会造成项目后期运营的“多米诺骨牌”效益：没有准确的定位，无法进行有效的招商；招商不力让商业经营难以为继；无力经营则难以建立市场信心；而市场的反应又会加剧招商困局……长此以往，势必将步入一个商业运营恶性循环的局面。可见，合理的定位是商业运营的根基所在，一旦定位失误，所要付出的代价将是不可估量的。
由于定位规划不准确而失败的商业地产项目比比皆是，杭州涌金广场可算做一个经典案例，涌金广场地处杭州吴山商圈的中心地带，北邻解百、元华等商场，南傍吴山(城隍)广场和河坊街，西靠西湖和南山路，四周商厦林立，交通也相当便利，这样的商场，堪称商业地产中不可多得的“美女”。然而短短几年间，涌金广场几次隆重开业，几次悄悄关门，又不得不让人怀疑涌金广场果真有“涌金”的一天吗？
商业地产定位的核心是业态定位，在商业地产开发经营过程中“定位”的内容很多，如业态定位、功能定位、盈利模式定位、产品定位、经营规模定位，消费的档次定位等等。任何一个项目都必须找到属于自己的独特定位，而这个定位几乎决定了项目的成败，一个项目的商业定位必须基于市场需求和发展、基于商业市场发展的规律和商业地产操作的原则，而这一定位也必须是一个可操作性强，适应性强的定位。对于商业地产的开发，可以高举高打，但同样需要落地有声。任何唱高调不实际最终不能实现的定位都是不可行的。
涌金广场作为一个33000平方米的商业项目，对于一个城市和区域它是一个整体，不论是在刚开业还是在目前，都无法找到该项目明确的独特定位。就从杭州目前来看，想买中高档的产品，比较奢侈的商品，会考虑比如说杭州大厦；要买一些时尚运动类别的商品，会考虑银泰百货；要买一些普通的、价格比较低廉的服饰，可以考虑到龙翔，考虑到一些专业的服装市场。这就是商场的定位是否被消费者认可接受的标准，没有一个统一的形象、主题定位，可想而知又怎会让市场和消费者认知项目。

商业地产走可持续发展道路原因解析

商业地产开发形式可谓千姿百态、五花八门。规模也大小不一，小至几平米的社区小店，大到百万平米的商业综合体。商业地产产品类别也是丰富多彩、多种多样。如：包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底商铺等等不尽其数。但大家目的只有一个：赢利！
其实，赢利模式最终归纳起来也只有两种：一种是持有型物业，另一种就是出售型物业。那么，他们靠什么成功呢？无论哪种方式，万变不离其宗，惟一出路在于走可持续性发展道路。
曾以精致住宅领跑中国房地产业界的龙湖地产，不经意间，已成为国内最赚钱的商用物业开发运营商之一。龙湖成功的秘诀在于坚持持续经营提升商业价值。做商业与做住宅完全不同，住宅建成卖出后就与开发商几乎没有关系了，但商业的经营是贯穿项目的整个生命周期。商业地产是持续投入和长久考验，不仅前期要做好定位、规划，中期要做好建设、招商，项目建成后的运营、管理以及必要时的升级改造，更是决定商业项目保持长久生命力，始终能为商家带来最大利益、给顾客以不断惊喜的关键所在。

以持续经营为目的对商业地产进行定位规划

商业经营从根本上还是要着眼于可持续经营范围的长期回报。虽然可以用短期的回报来实现资金上平衡的要求，但是从根本理念上讲，还是要考虑长期回报。大多数开发商还是希望把这个项目做成长期的，能够有升级潜力的项目，要做到这样的项目，就必须从可持续经营发展的角度考虑问题。对于项目的定位规划也是如此，近年来，看看市场上多数平庸的商业地产产品，定位千篇一律的多元业态、一站式购物，鲜有新意，更无力为全程运营提供战略支撑。实际上，定位是商业地产战略规划的起点，它所决定的不仅仅是商业地产的商业功能，更是商业地产的发展命运。
在所有商业环节里，商业规划是基础。必须将开发商、经营者、消费者的利益和需求，通过专业化的流程和服务来实现项目的可持续增长。商业规划要满足需求商业地产的操作要经过几个过程实施。在前期的阶段，就需要在商业调查的基础上，确定业态的组合，确定布局的规划。第二步进入建筑设计的阶段，这个阶段实际上跟开发商前期的规划会形成很好的互动，包括还要考虑到室内外环境的设计、商业氛围的营造、形象的体现等。第三个阶段基本是做招商和经营管理，作为整体来讲，必须要综合各个方面的工作，才会达到好的效果。
商业地产市场已经进入了竞争残酷的"红海时代"，商业竞争的危机主要来源于同质化竞争，差异化策略将成为引领商业地产的关键。以持续经营为目的对商业地产进行定位规划才是硬道理，解读商业地产的定位规划，从而推出实现土地价值最大化、符合自身商业模式并实现差异化的商业地产项目，便成为开发商操作项目的首要课题。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）