没有实力就不要碰商业地产

住宅屡次受限之后，“转型”成了地产圈的热门话题，其中，最热点的转型方向，正是商业地产。
“商业地产，靠的不仅仅是资金和胆量，它拼的是开发商资源整合的能力，”对于商业地产的热闹景象，中国商业地产联盟专家委员、鸿伟摩尔董事长杨建伟担忧，“不少开发商仍然采用住宅地产的开发理念和模式来操作商业地产，一旦失败，将付出巨大的代价。”
在调控政策下，为了迅速回笼资金，许多开发商压缩项目开发周期、加快楼盘上市速度，以加快资金周转率，杨建伟称之为“‘短、平、快’战术”。
“‘短、平、快’是商业地产开发的死穴”他分析说，一些开发商只顾眼前利益，忽视定位、肆意炒作，依靠虚高的回报来吸引投资者，而后期却租金高企，导致商家难以承受，加上产权分割加剧了商业统一规划、统一招商和经营的难度，最终失败的可能性极大。而失败的成本首先转嫁给商铺投资商，然后会引发一系列的矛盾和冲突，开发商最终也会为此付出高昂的代价。
“商业地产涉及多方资源的整合、利用和长线运营，培育期非常长，并非每家企业都适合进军商业地产，”杨建伟提醒，“对于商业地产的巨额投资开发来说，失败的代价将会极其惨痛，这已不是个案。”
“如果暂时还没有足够实力，”他建议，“最好不要盲目进入。”

商业地产的开发过程中，‘平衡’是关键词

面对商业项目运营，大多数开发商，甚至是那些在住宅地产领域“呼风唤雨”的大佬们，也都显得力不从心。杨建伟表示：“商业地产外表光鲜亮丽，其实内部却困难重重，开发商要在各种矛盾之间寻找平衡点，如履薄冰。”
“如何在不同阶段满足不同客户，如何完成商业和地产的完美对接，如何把握风险与收益，”他说，“商业地产的开发过程中，‘平衡’是关键词。”
“地产与商业的对接非常重要，不少开发商没有前期的规划，房子盖起来后才开始招商，把商铺打散卖给小业主，可是卖给小业主以后，租给谁？谁来经营？这个地方适合做什么类型的商业？”在杨建伟看来，商业地产应当“先商业后地产”，必须首先考虑未来市场和消费者的定位，然后再是持续经营问题。
“任何商业模式，包括商家、运营商，全部的利润都来自于消费者的需求，”杨建伟强调，“所以，了解消费需求市场才能把握商业地产的核心诉求，满足持续发展阶段的消费市场需求，才是商业地产的核心开发价值。”

“禁酒令”只会逼开发商寻找下一个“擦边球”

谈到现下开发商的生存环境，杨建伟感叹：“土地价格高，政策严，开发商普遍压力大，资金链紧张，唯有在危机与紧张中求生存。”
“这也是酒店式公寓受开发商们热捧的重要原因，”杨建伟分析说，住宅地价高企和住宅市场的惨淡让房企另辟蹊径——拿商业用地造酒店式公寓，2009年、2010年出让的商业用地，很多都已变成了在售的“酒店式公寓”，而自去年双限政策出台后，不受限的“酒店式公寓”在杭州楼市大行其道，在调控的隆冬中度过了一个温暖的春天。
他犀利地指出，“酒店式公寓是开发商利用商业用地打的‘擦边球’，因此‘禁酒令’一出，开发商们措手不及，但倘若根本问题没有解决，所谓‘禁酒令’只会逼他们继续打其他类型产品的‘擦边球’，也许下一个就是创意地产。”
他表示，要解决这个问题就必须让投资有更好的渠道，让商业地产有一个适合长期投资的金融产品，以平衡短、平、快 的无奈开发模式，让政府、投资者、开发商、经营户、消费者都能分享商业地产开发的成果，这就是商业地产可持续发展的原动力。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）