成都商业地产开发过剩写字楼将走到十字路口

　　成都写字楼市场即将爆发危机？前不久，锐理机构总经理郭洁的一条微博引发业内热议，不过这条微博所引用的论据和论点并不新鲜，据锐理机构的统计，目前大成都范围内有150个综合体项目在建，而仅仅是在成都市主城区的57个“知名项目”，就有3386万平米的总体量。

　　虽仅为一家之言，但这却涉及到了成都商业地产开发“过剩”这一举国皆知的楼市现状，因而其引发的市场争议也可见一斑。不过综合成都多个机构的写字楼市场数据所得出的结论来看，成都写字楼市场短期之内的巨幅放量将有望被迅速成长的城市经济规模所消化。

　　过剩危机？降价销售？

　　据锐理机构的不完全统计，目前大成都范围内共有150个城市综合体在建，其中110个位于主城区，而在锐理机构绘制的一张成都城市综合体分布图上，知名的57个项目，总建筑面积达到3386万平米，锐理机构称这一体量为“全国之最”。

　　成都综合体建设数目领先全国已是不争事实，此前包括《南方周末》等媒体都有过报道，不过据了解，在这3386万平米的城市综合体面积中，写字楼的体量究竟多大却没有专门统计。而从个案来看，部分城市综合体的写字楼比例并不高，比如银泰中心，总建筑面积70万平米，写字楼仅有10多万平米。而位列57个知名项目中的绿地世纪城，建筑面积83万平米，但其中大部分为住宅和公寓，剩余的商业为红星美凯龙使用，纯粹的写字楼面积并不多。

　　不过锐理机构所提及的供应过盛却早已在业界达成共识，在城南，仅仅是新世纪环球中心一期就有30多万平米的写字楼供应，而且拆零销售给了近7000业主。而据郭洁的分析，之所以得出成都写字楼市场“危机”的观点，主要是目前城南写字楼市场已经在销售端形成价格战，很多写字楼的价格跌破万元大关。而更为重要的是，诸多具备出租条件的写字楼乏人问津，而且出租价格一直处于60元/平方米/月的低位。

　　一位业内人士，在天府新城有300多平米的写字楼，当去年中介带着80元/平米/月的合同来时，她拒绝了，如今报价一个比一个低，自己心里很没底。而郭洁表示，比跌破万元大关更让他感到不可思议的，即是出现了这种比住宅还便宜的价格，那些写字楼项目也卖得不是很好，一些新项目还推迟了上市时间。不过也有业内人士表示，售价的降低将有助于提升成都写字楼的投资回报率水平。

　　低租金吸引，成都企业愿意搬家
据了解，目前已经有很多此前在主城区办公的企业开始搬往天府新城，此前曾在位于高升桥华达商城办公的吉信行，4月份就迁入位于孵化园的公司新址。而在去年底，一家成都知名的广告公司也从位于城南的住宅小区里搬到了位于东大街的摩根中心，租下了500平米的写字楼，而这样的案例并不在少数。

　　事实上，这些企业搬家的一个很重要原因就是目前成都写字楼的低租金，与租住宅办公相比越来越小的租金差异让更多企业可以选择在办公条件更好的写字楼办公。据四川商业地产联盟秘书长冉立春分析，争议多年的住改商也有望因此得到缓解。此前，在分析成都写字楼未来格局时，某业内人士也在微博上表示，低租金的吸引有望消化掉这些市场需求。

　　此外，成都市的补贴政策也在吸引越来越多的企业进入天府新城。2009年，成都市印发《关于进一步加强金融业发展的若干意见》，对在城南金融总部商务区租用写字楼的企业给予连续三年的租房补贴，补贴额度为20元/平米/月。

　　甲级租金还在涨，区域差别拉大

　　不过在写字楼市场整体出现疲态的时候，成都的甲级写字楼似乎并未受到影响，据世邦魏理仕的数据显示，今年第一季度，成都市写字楼的平均租金较去年第四季度又有微涨，由98.6元/平米/月涨到99.7元/平米/月。而高纬环球的研究数据显示，今年第一季度，成都市甲级写字楼的租金达到了117元/平米/月，甲级写字楼的租金与去年第四季度相比基本持平。

　　而在天府大道，写字楼的租金则因为地段的不同有着云泥之别，世邦魏理仕的数据显示，天府大道北段的写字楼租金平均约96.9元/平米/月，而天府大道南段则为65元/平米/月。在平均空置率这一指标上，天府大道以北的写字楼只有天府大道南段写字楼的一半左右，维持在22%左右。

　　但很快，成都市场即将迎来新的租赁放量高峰，据高纬环球的统计，第一季度，成都出现了多宗甲级写字楼租赁案例，其中包括招商银行在创意成都6000平米，广发银行在四川投资大厦1万平米的大单。而在第二季度，成都市场也即将有时代8号、华润大厦、中海国际中心、保利中心在内的约60万平米写字楼可进入租赁市场。

　　实际上今天成都写字楼出现区域的不平衡，部分区域供应过大但有的区域有需求但是没有得到满足，尤其是市中心以及城北甲级写字楼出现供应不足。据悉，地处一环的金牛万达广场是城北方向唯一一个甲级写字楼，目前购买写字楼的自用客户占到70%左右，而且推出房源已经完成80%的成交率。“随着‘北部城区老旧城市形态和生产力布局改造工程’的深入和城市功能的调整，城北大量商家、企业希望在商务环境上能够升级换代，投资者、开发商不能忽视市区高端写字楼的价值。”金牛万达副总经理袁林透露，很多企业在选择办公地点时会沿着地铁线选写字楼，尤其是城北目前面临新的“腾笼换鸟”，未来市区、城北的商务价值还有较大提升，万达因此也看重整个区域并投巨资开发金牛万达广场。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）