投资热度攀升 房企冲动逆袭商业地产

　　“您好！我是望京SOHO的小王，200米高5A级写字楼和商铺新开盘，望京区域政府规划第二CBD，有时间到现场看看吧！”最近一段时间，笔者不断收到类似推销商业地产项目的短信和电话。住宅市场之外，商业地产对于客群的追逐同样不甘示弱。
　　
　　风光背后一缕尴尬　
　
　　日前，万科斥资10.79亿港元收购香港南联地产73.9%股权，并预将南联作为商用物业发展的平台，此举被业界人士解读为万科大举进军商业地产的信号。由“住宅专一化”向“多元化”转变，悄然改变战略的房企并非只有万科一家。限购环境下，以传统住宅开发为主业的大型房企如招商、保利、富力、绿地、金地等均有不同程度的“涉商”，意在平衡风险或提前进行结构调整。
　　
　　投资回报慢、流通难等问题曾一度令商业地产备受冷落，直至住宅限购，租金回报稳定的优势终于为其带来了“咸鱼翻身”的机会。继2011年全国商业地产实现约1万亿元投资之后，2012年，商业地产投资增速升势难遏，与住宅投资持续下滑形成反差。5月以来（截至14日），北京共售出商业、写字楼12万平方米，同比去年同期增长了34%，望京SOHO、保利东郡、国投广场、绿地财富中心4个项目销售额已经过亿。商业地产成为投资新贵，就连苏宁、家乐福、沃尔玛等大型零售商也纷纷凑起了热闹。一时之间，专业房企和不具房地产经验的下游承租使用方争相投资，其中就不乏有风险意识严重不足的冲动型投资。
　　
　　与此同时，商业地产长久以来面临的运营尴尬并未减少。以位于朝青板块、地处近郊的朝阳大悦城为例，尽管周边住宅小区相对集中，但由于其远离传统商业圈，商务客群相对匮乏，工作日客流量较少，导致开业以来经历了相当长时间的“养商期”。加之朝阳大悦城不断调整自身品牌定位，甚至出现了罕见的主力店撤离事件，这也给消费者带来了不少困惑，令人对其商业战略心存疑虑。
　　
　　开发商的微妙抉择
　　
　　事实上，无论是企业投资还是个人投资，一旦商业地产的前期规划出现偏差，便极可能陷入“门前冷落车马稀”的窘境，甚至造成库存积压，即便是在黄金地带，也存在一些长期闲置商铺。
　　
　　“商业地产与宏观经济发展、城市规划等多个因素相关，‘大跃进式’的盲目发展模式十分不利。”一位资深业内人士向记者透露，“商业地产的回报周期甚至可能长达5-10年，这对于当前负债率偏高的房企是个挑战。此外还涉及投资人、运营商、零售合作伙伴、商家等多重关系，并要经历选址、产品定位、建筑规划、复合业态设计、招商、运营等链条，对于运作团队的专业要求很高，一些投资者往往忽略了这些关键因素。”
　　
　　正在力推长楹天街的龙湖地产相关负责人同样认为，只有拥有坚实资金实力的企业才有资格参与商业地产的游戏。据悉，龙湖原则上主要以城市综合体实现销售物业对持有物业的资金供给。未来3到4年，龙湖将以稳健的战略保证每年至少有一个“天街”开业，覆盖北京、上海、重庆、成都、杭州、西安、无锡等近十座城市，预计到2015年末，开业的商业总面积将达350万平方米左右，项目数量接近20个。此外，龙湖还准备用15年左右的时间将商业利润占比从不到5％提升到30％。目前，长楹天街这一拥有35万平方米商业配套，集办公、消费、居住和娱乐于一身的项目仅余少量商铺和写字楼在售。
　　
　　与龙湖地产的雄心部署不同，万达集团近期表示，未来将加大文化和旅游领域的投资，2020年万达商业地产收入比重将降到50%以下，彻底实现转型。这一耐人寻味的战略转变，恰好与大批企业的跃跃欲试形成反差。面对同样的市场，不同房企的抉择迥然不同，但无论如何，保持谨慎态度，合理调整商业地产比例，并做好中长线布局的准备，对于那些有意在商业地产领域一试身手的企业而言绝对不是坏事。

　　■专家提醒
　　
　　普通购房者切忌盲目跟风
　　
　　●亚豪机构副总经理 任启鑫　
　
　　要选择有稳定回报和升值潜力的商业地产，应注意以下几点：第一，目光应放长远。与住宅投资追求现金流不同，商业地产本身就是追求长期的物业增值，除了租金回报外，还应该评估5-10年后的价值增长潜力，不能简单依靠短期炒作来获利。
　　
　　第二，关注隐形门槛。投资商业地产对购房者的资金、资信要求较高。商业贷款首付最低50%，年限最长仅有10年，且目前无法享受利率优惠及公积金贷款，按揭贷款的月供非常高。此外，银行对贷款购房者诚信、资产状况等方面的审查也比较严格。
　　
　　第三，应提升专业知识和商业眼光。商业投资除了看区域价值、人口密集程度外，单个铺位在整个商业体中的位置也很关键。以商铺投资为例，同一片区域中，不同商铺位置的个体性差异较大，导致价格落差也很大，投资者不能盲目追求低成本。须知，只有最好位置的商铺才能租出最高的价格，也才具有最大的升值潜力。如果只考虑到投资成本而选择购买位置不佳的铺位，很可能遭遇租也租不出、卖也卖不动的窘境。另外，还应细察开发商、运营商的团队经验和资质，这不但决定着商业项目的未来发展方向，而且直接与物业的投资回报挂钩。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）