散售型写字楼短期投资回报率低 投资需谨慎

　　五环外成为写字楼主战场 短时间内投资回报率并不看好———
　　
　　五环外成了住宅主战场，同样，写字楼市场的重心也呈现出由核心区向外转移。毫无疑问，这与核心区写字楼供应量少有着不可分割的因果关系。另外，五环外新兴板块内的写字楼，多数开发商放弃自持物业而选择散售，并且出售价格相对较低，大大降低了投资门槛。因此，吸引了大量青睐楼市的资本。但专家并不十分主张小业主投资散售型写字楼，因为好的写字楼运营更多地还是要依赖专业机构统一运作、协调，而小业主的各自为战很难实现这一点。（不动产投资整体解决方案运营商）
　　
　　●五环外写字楼
　　
　　成交占比超七成　　

　　4月下旬，刘先生最终决定出手位于大兴的写字楼绿地云中心，近200平方米的物业，总价近350万元。刘先生表示，这一价格相比靠近市区的写字楼已经低了不少，尽管普遍认为短期内租金回报并不会太好，但是售楼处的热销场景，还是说明了其投资价值被认可。
　　
　　据了解，绿地云中心4月成交43732平方米，单价16065元/平方米，一举成为北京4月写字楼销冠。北京中原市场研究部数据显示，4月北京写字楼物业成交面积9.93万平方米，成交套数843套；成交面积环比3月降幅为13.80%，但同比依然保持上涨态势，涨幅为23.82%，成交套数环比增长53.83%。
　　
　　在价格方面，4月写字楼成交均价为20967元/平方米，继3月写字楼成交均价小幅回落后，4月写字楼成交均价环比再度下跌16.94%，同比也保持低位，降幅为17.29%。
　　
　　北京中原地产市场研究部分析认为，写字楼成交价格下降取决于市场成交结构。首先，中心城区虽然价高，但成交量却非常有限，例如，东城区本月稳居写字楼成交均价榜首，均价达68088元/平方米，但由于成交量仅为300平方米，对于拉高4月写字楼均价作用甚微，而上月大量成交的崇文区本月也仅成交1套，价格也相对有所回落；与此同时，本月成交依然大量集中在城市边缘区，但成交价格呈现稳中有落的趋势，大兴、顺义等区成交均价相对稳定，而怀柔、门头沟等非热点区域写字楼成交价格则有所下降。
　　
　　就各环线的成交分布情况来看，写字楼成交热点外扩趋势更为明显。4月写字楼成交主要集中五、六环之间，并呈现自五环向内逐步递减的趋势。其中，在五、六环之间内6.93万平方米的成交量，占比全市写字楼成交量高达69.79%。
　　
　　●郊区写字楼短期租金回报低
　　
　　开发商无意持有散售赚快钱　　

　　在住宅限购、写字楼租金大幅上涨两方面作用下，写字楼市场便成为了投资客的宠儿。对于目前五环外成为写字楼主战场，乐工场资产管理有限公司董事总经理杨乐涛表示，写字楼成交重心外移，首先与核心区写字楼供应量小有密切联系。据了解，目前核心区在售的写字楼项目仅有诺德中心、国投广场等少数项目，其他诸如荣华国际、绿地起航社、金融街园中园等均来自于四环外甚至五环外。
　　
　　正是由于核心区新增写字楼供应量小，供需矛盾紧张之下，核心区写字楼不论是出售价格，还是租赁价格都水涨船高。“这无形中给写字楼投资客设置了较高的资金门槛，另一方面，也给核心区的一些小企业主带来了较大的租金成本压力。”市场人士表示。由此，才使得不论是写字楼投资客，还是购买写字楼自用的企业主，都有着较强的“外迁”欲望。
　　
　　而郊区之所以供应量大，且开发商多数选择散售物业，主要是因为目前北京核心区土地资源的开发程度已经处于后期，供应量有限；其次，对于郊区写字楼，短期来说很难凭借租金获得较高的回报，因为，租金必将取决于区域内商业氛围的成熟度，而成熟的商业氛围也并非短时间即可快速形成，因此，开发商更愿意选择散售，快速出手以加速资金流转。
　　
　　另外，对于郊区写字楼项目的热销，一位市场人士指出，“这可能会存在少部分的假象，因为郊区的写字楼很容易沦为可商可住的边缘产品。”据介绍，一些商业立项的项目，在设计时就兼顾了居住功能，再加上写字楼项目相比一些高端项目的价格，相差非常大，考虑到性价比以及住宅限购，有少部分购房人购买这样的写字楼产品，其目的更倾向于居住功能。以通州某项目为例，该写字楼为独栋办公产品，总价不过几百万，而同区域内的某别墅项目，单套总价高达上千万，性价比可见一斑。
　　
　　●商铺投资要求技术含量
　　
　　散售写字楼管理决定回报率　
　
　　与写字楼市场火爆不同，同为商业地产的商铺，却没有因为住宅限购而成为投资客的主要追逐目标。据了解，商铺市场虽然偶尔出现成交量攀高的现象，但是更多的是依赖个别的大单交易，整体状况逊色于中小投资客扎堆的写字楼市场。
　　
　　对此，杨乐涛认为，楼市中的投资客其目的往往是追求稳定的回报，对于写字楼而言，市区写字楼回报率稳定性已被认可，即使郊区写字楼，着眼长远也是一个成长中的增长点。相比写字楼，回报率有所保障的商铺单价往往较写字楼高出不少，这进一步提高了投资门槛。另外，商铺的租金回报率受到业态、区域商业环境等因素的影响，往往回报比要低于写字楼，况且要求投资客具有更为广泛的经济眼光，对技术含量要求较高。对于这些显而易见的隐形门槛，投资客往往较为清醒，在专业性不足的情况下，投资谨慎就不难理解了。
　　
　　然而，一位资深写字楼市场人士指出，虽然写字楼投资的不确定性相较商铺弱了一些，但是他并不十分主张中小投资客投资散售的写字楼。“散售的写字楼在租金阶段，小业主往往各自为政，难以形成统一管理，造成大厦内各色公司参差不齐，这将直接影响租金水平；另外，难以统一协调小业主，还可能难以满足租户的需求，造成合作障碍等。以散售为主的soho为例，尽管其售价往往代表区域最高价，但其租金水平却与其售价不相匹配，甚至不如售价更低的一些写字楼。”
　　
　　因此，该市场人士表示，对于散售的写字楼后期运营，还是要更多地依赖专业机构统一运营，以实现业主租金回报最大化。（不动产投资整体解决方案运营商）