下半年商业地产大宗交易将很踊跃

　　易城中国预测，下半年商业地产大宗交易将会非常踊跃，另外，深圳大型综合体尽管未来还将建很多，但深圳商业物业仍有空间。
　　　　
　　下半年大宗交易成交将很踊跃　　

　　今年一季度，商业物业大宗交易非常踊跃，就上海、北京、深圳这三个城市而言，分别为10单、5单和1单，易城中国高层介绍了大宗交易活跃和不活跃的一些因素，他们称，当大家没有资金时，并购不活跃；而当市场开始有钱时成交开始，另外，在市场分歧产生时、大家都很悲观的时候，很多机构在谈判过程中成交多。
　　
　　据易城中国预测，下半年大宗交易成交将会很踊跃。他们分析，首先，因资金链状况明显好于过去的五个月，从5月底开始，信贷宽松政策会更加明显，土地的贷款会谨慎宽松，这个政策会影响以后土地成交相关联的一系列政策；其次，市场分歧大。据易城中国副总裁柳费国与估价与投资部总监徐忆透露，目前，市面上已经有十多单大收购在谈，下半年并购成交会非常活跃。
　　
　　一线城市大宗交易并购特点　　

　　据易城中国数据，北京、上海、广州、深圳一直是房地产大宗交易最为活跃的城市，其交易量占全国总交易量的85%以上。大宗交易一直保持着显著的地域特征。其中，北京的大宗交易以写字楼为主，市场供应量小，市场无新增供应量，租金涨幅非常高；上海的大宗交易以大型购物中心为主，交易量年度变化较稳定，近三年的年交易额增长率在30%-40%；而二线城市目前对于商业物业尤其是以大型购物中心为主的交易也越来越多。
　　
　　另外，还有一些央企当年在二线城市在比较好的地段拿了优质的物业去发展，包括商场，目前面临竣工的，他们也在市面上转让，而且他们是以一个比较好的价格在转让，以及早期进来的港资需要获利的现象也很多，他们都希望拿回现金，在今年下半年或明年的市场上获取更优质的资产，第二个项目是早期有一些商业项目已经运营了一段时间，有一些一期运营了二期在建，这些项目现在获利套现也比较多。
　　
　　总的特点就是商业物业增长幅度大，写字楼交易大，还有空地转让占比也大。
　　
　　买方特点：近期内资交易比外资多　　

　　对于大宗交易买方的特点，很多业内人士也比较关心。多数交易物业位于城市传统的核心消费区域，其租金收益理想，因此具备良好的运营水平的运营商及海外基金成为这一类型物业的主力投资者。
　　
　　柳费国介绍，但是最近其实内资交易比外资多，首先是由于外资进入的限制等原因，第二个是外资的决策问题，也导致他们的交易比例在降低。比如最近的项目其实像潘石屹谈的那样非常快，去年年底开始谈的，因为他决策非常快，整个周期也走得很快，而且杠杆周期并不高，杠杆率很低。今年一季度上海写字楼成交有6单，工业地产3单，北京是2单写字楼，3单住宅用地，深圳是1单综合用地，整个的交易金额达144亿。
　　
　　深圳商业物业还有空间　
　
　　目前深圳还在规划很多商业物业，在未来一两年的时间内，将有几十个综合体出现，供应量非常大，它未来的前景怎样，是否会存在过剩问题？柳费国介绍，经过统计，如果算到2011年的年中，全国大城市存量项目达10万平方米的项目有125个，面积是4700多万平方，大数可以算5千多万平方。到2013年年底大概要建成129个项目，面积大概7千万平方，也就意味着有1.2亿平方综合体。零售的，购物中心是2亿多平，目前存量是1.7亿平，2年里面有2.4亿平方米。
　　
　　深圳建的综合体体量与北京和上海相比还是更少的，预计2013—15年，深圳每年综合体的供应量户在400—500万平方米，易城中国华南研究与咨询部总监张征伟认为，虽然这个供应量绝对是比较大的，但是相对于北京和上海，深圳还是有空间的，深圳很多区域像未来蛇口的消费非常强。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）