商业地产是弹性需求？ 价格飙升炒作潮再起

　　夜色渐深，但东方梅地亚一个办公室的灯光仍然明亮，李勇(化名)与同事们在模拟“实战营销”。
　　他们要营销的产品是远在天津武清的一条商铺街。原本，这条街规划为专业的家居批发市场和陶瓷仓储地，但开发商趁着商业地产这股热潮，将二期重新规划成了购物中心和商铺。
　　李勇们意欲灌输给消费者的逻辑是，住宅市场是刚性需求，但商业地产则是弹性需求，有着可以无限放大的量。“这就是一只会下金蛋的母鸡，就算你躺着睡觉也能赚钱。”李勇目光坚定地对前来咨询的小业主称。

　　价格倍涨

当投资被迫从住宅市场挤出时，商铺趁虚而入。
　　上述武清项目，是一个占地2300亩，总建筑面积达200万平方米，号称天津体量最大的纯商业大盘。2009年，散售的一期装饰建材批发商铺，售价约为5000元/平方米。如今被重新规划的二期商铺，售价高达15000元/平方米，翻了三倍。而此时周边的住宅售价为4500-9000元/平方米。
　　按照李勇的解释，买商铺是现今各种投资渠道中最好的选择。“如今的商业地产就像十年前的住宅，上涨空间很大，早买早赚。”李勇鼓吹说，业主购买商铺前五年可享受20%一次性返租优惠，十年包租，保底收益10%。
　　调查发现，类似这种开发商承认保底分红、返现的商业投资项目，并不在少数。商业地产价格的上涨，宛如当年住宅投机热的重现。
　　李睿称，二三线城市采用这种方式销售商业地产的比较多，北京已经很少见。开发商之所以保底返祖，是因为项目位置偏远，投资有风险，开发商需要先画出一个完美的饼，借此打消购房者的投资疑虑，但这有非法融资之嫌。李睿称，这也从侧面反映了如今商业地产的投资热潮。
　　李昂告诉记者，北京管庄附近的龙湖长楹天街，也有部分商铺对小业主出售，单价4万-6万元/平方米。据他们对业主的调查，小业主对商铺的投资回报只要能达到年收益7%就很满足。不过，李昂表示，与其他商铺不同的是，龙湖90%的商业是自持的，即使是散售的商铺，也会引导业主按照统一规划经营。
　　在商业地产业内人士看来，商业地产符合国家扩大内需、鼓励消费的政策导向，但目前存在被炒作过热的风险。如龙湖长楹天街商铺价格最高已达6万-8万元/平方米，北部五环外的和立方街商铺也高达5万元/平方米，CBD商铺单价已经普遍在10万元/平方米以上，就连石景山区域内普通商铺价格也达到3-4万元/平方米左右。
　　写字楼也迎来2008年以来最快涨幅。发布的2012年第一季度报告称，北京写字楼租赁市场表现活跃，租金上涨，空置率下降。一季度北京优质写字楼租金报价为每月每平方米387元，较上季度升幅达10.6%，而本季度写字楼整体5%的空置率创下1995年以来最低水平。

　　商业地产的博傻游戏

商业地产价格的飞涨，源于开发商和投资客的狂热追逐。
　　龙湖一位负责人对本报记者称，预计商业地产还将维持一段时间的增长，龙湖正在实行多元化商业布局。据了解，龙湖在大兴生物医药基地的时代天街项目，号称全北京拥有最大体量商业配套的住宅项目。近30万平方米的商业体量，相当于3个西单大悦城，5个新世界中心，7个中友百货。
　　石景山融景广场的负责人称，未来数年内，北京京西将迎来数千亿的投资规模，成为全市投资的新热点，石景山的商业规模和含金量都将面临巨大的提升。该项目去年以每平方米2.5万元左右开盘，目前已销售2亿元，成为区域最热商业大盘。
　石文红在“2012朝阳区创新发展与世界城市论坛”透露，绿地将在大望京科技商务创新区核心打造一座260米高的北京绿地中心。据北京市规划，“大望京商务区”拟规划为以商业、商务功能为主导的城市综合区，在未来5-10年里拟打造成为北京第二CBD。
　　此前，潘石屹在接受记者采访时称，近段时间北京上海商业物业的租金保持大幅上涨，使得投资者对商业地产的收益充满信心。潘石屹甚至表示，“这是我从事房地产行业十多年来，租金涨幅最快的时候”。 望京SOHO于3月份开始提价2%。
　　对于租金的上涨，张欣前不久发表的一则微博作了注解：“我家门口的味千拉面都关门了，办公租金真是涨了很多”。
　　不过，李睿认为，尽管通胀的影响推动了投资者对商业地产的追逐，但过度炒作的商业地产存在太多非理性因素。“这更像是一种博傻游戏，坚定的投资者总认为，总会有人以更高的价格接手，租金价格也会持续上涨。但实际很少有人真正懂得算账。投资不仅要考虑一定时间后的变现，还要考虑期间的收益率承受范围。专业投资人不仅要考虑商业地产本身的价值，还要考虑其附加值。如果投资的开发商缺少专业能力和管理团队，规划设计一团乱，商业地产的人气也就会越做越差。”
李睿担心的是，这股商业地产狂潮会卷入一批“无辜的”小业主。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）