土地供应结构失衡 商业地产受地方政府青睐

　　5月8日，国土资源部召开座谈会通报一季度土地市场运行形势分析会。国土部法律中心主任孙英辉表示，楼市调控背景下，当前土地供应存在结构失衡、房地产用地供应占比减少、土地利用效率低下、土地出让金下滑等问题。

　　孙英辉表示，2012年，国土部需要密切关注楼市变化，做好调控政策评估，根据土地市场运行的状态，加大对新政策、新制度的研究和供给，稳妥的推进土地政策预调微调，确保土地市场更为贴合调控预期。

　　土地供应结构失衡

　　一季度，全国建设用地供应11.44万公顷，同比增长33.6%，其中，房地产用地供应占比为23.6%，基础设施用地占比为45.5%，同比分别增长-18%、160%。

　　北京大岳咨询公司总经理金永祥认为，剔除供地的季节性因素，楼市调控下，房企拿地意愿下降导致的土地市场萎缩，地方政府供地动力不足成为房地产用地供应下滑的主因。

　　国土资源部法律中心首席顾问杨重光表示，虽然基础设施投资可以一定程度上弥补房地产投资下降带来的地方固定资产投资下滑，但也将产生地方土地总体利用效率降低和土地出让金下滑等问题。

　　一般来说，利用效率最高、价格也最高的是商业用地和商品房用地，其次是工矿用地和基础设施用地。

　　“土地供应影响着地方土地出让收入、债务平台风险，房地产投资以及未来两年商品房市场供应。”金永祥如是说。

　　一位接近北京市国土局的人士在金融街金色漫香苑项目品鉴会上透露，目前每个城市所面临土地债务压力不同，该项目所在的北京北(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)七家地区的未来科技城建设，投资1000多亿元，拆迁面积很大，政府需要规划该地区一定规模的房地产开发才能偿债，而房地产市场不好，该项目容积率仅1.6才卖每平米一万多元，房价决定地价，周边土地卖不出去，地方政府前提投入回报就是问题。

　　据了解，3月份始，北京、湖北、浙江、广西等各省份纷纷召开土地推介会，与往常不一样的是，各地市县政府的一把手出现在土地推介会的现场，开发商也开始与政府讨价还价。

　　除了地价、付款方式以外，土地规划问题也是双方谈判的焦点，开发商希望政府多卖住宅用地，而政府为了提升土地价值，又喜欢大规模规划商业。

　　共鸣不动产投资整体解决方案运营商（www.gzgmdc.com）总裁张强表示，供地结构调整时也需要注重市场的变化，楼市调控下，商业地产持续升温，资金盲目进入，部分二三线城市商业地产泡沫风险凸显，应适度减少未来商服用地供应。

　　密集微调

　　北京、天津、广西、云南等部分省市已经开始研究或推行土地政策微调。

　　5月8日，昆明市住建局给云南省住建厅提交一份建议，包括金融部门研究出台为房地产开发项目提供金融服务的措施；根据市场需求调整土地供应节奏和供应量，土地招拍挂前确认购买意向再供地，签订土地出让合同后，延长土地出让金的交纳期限或分期交纳等。

　　就在前一日，天津市国土房管局召开2012年天津土地出让信息发布会，会上推出土地微调新政包括延长土地出让金缴款期限、鼓励境外投资者参与土地竞买等。

　　“考虑到房企资金链紧张的问题，从原来是3个月内缴齐全部土地出让金，延长至半年；境外投资者可通过竞买预申请、缴纳外币保证金方式，在天津市设立外商投资房地产企业参与土地竞买。”一位天津国土局人士向记者如是解释上述土地新政。

　　据悉，日前北京国土局邀请万科、住宅、金融街等15家知名房企就2012年在京购地意向、重点关注区域及对土地市场的建议进行座谈。

　　其中，土地出让金的付款进度、保障房配建比例等土地出让门槛是否调整成为座谈会上的重点话题。

　　北京国土局系统的一位人士介绍，“短期来看，土地出让金延期付款可能性不再，在保障房建设任务未完成之时，配建比例降低也不可能，但在土地市场萎缩下，北京市也将通过和房企洽谈拿地意向、鼓励境外资本进京拿地激活土地市场。”（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）