商业地产泡沫只在局部 整体前景看好

　　商业地产论坛总结的2011年十大业内事件中，光耀东方集团一年并购多家项目成为显著一例:去年3月收购新洲集团旗下上海豫园商圈的原“福民商厦”;5月收购云南城投旗下天津滨海新区响螺湾的原“云滨大厦”，响螺湾的项目增至5个;7月收购北京西三环原“金玉大厦”，运作北京“光耀东方中心”。让业界瞩目的是，作为八年前起步于山东聊城的民企，转战山西、河北，再从天津到北京、上海，随着市场发展乘势而上，从三线城市起步站稳一线城市。光耀东方集团董事长李贵斌却说，相对大环境来讲，这样的发展是保守的，因为企业“负债率低”，目标“不是求大而是专业”。

　　城市政府和地产商都要定好位

　　土地的节约集约利用是一项国策，城市优势地段发展商业地产是节约集约利用资源的典型体现，同时环保方面低碳绿色，经济方面使产出效益最大化，因而商业用地的利用值得政府和企业好好规划。

　　李贵斌认为，持续两年多的这一轮住宅市场的调控，一方面导致许多住宅开发企业进入商业地产，出现“羊群效应”，商业地产在全国有一哄而起的现象;另一方面不少地方城市化达到一定阶段，也可能是出于政绩的考虑，都在大跃进式地搞城市综合体。双方的意向重合，思维容易被市场形势扭曲，忽视从商业的角度来思考。

　　“根据经验，城区100万人口的三线城市，两个城市综合体就够了，只有一个也缺乏竞争。按照城市每人3平方米的商业量，城市有300万平方米的商业地产总量足够了。我感觉到部分城市的综合体有泛滥的现象。”他说，城市政府要定好位，规划好需要多大的商业规模以及哪一个品类的项目，盲目跟风对未来商业地产和城市发展没有好处。商业地产一旦做不成功，就会成为无源之水、无本之木。城市最好的商业地产和次好的回报率会有倍数以上的差别，这一特性决定了需求旺盛、迅猛发展的背后是两极分化，好的越好、差的越差，定位不好可能会被淘汰。

　　并购整合和拿地开发

　　谈及作为商业地产企业，并购整合与在一级土地市场拿地更应侧重于哪方面，他说“并没有固定的模式，要看战机”。拿地开发的周期要长一些，需根据公司运营周期来定，加之城市核心地段商业用地竞拍程度激烈，拿地“你能拼得过万达吗”，而并购可以节省资源。他敏锐地认识到，在房地产市场发展的过程中，烂尾楼和价值被严重低估的项目都会大量存在。

　　他总结，商业地产从战略上要选择核心区的核心位置，一线城市如北京，四环以外的项目可不考虑;二线城市一定要在核心区域;城区100万以上人口的三四线城市，核心地段都是唯一的;商业地产两极分化严重，城市综合体的开发要考虑这点。2012年光耀东方集团拓展市场依照了这一限定:并购重组方面以一线城市为主，并购4个项目就达成目标，最多不超过6个;而城市综合体开发，则以华北华东现有市场为基地，考虑到有效的管理半径，不过长江，不到东北。

　　光耀东方集团在天津滨海新区的布局最多，因为天津发展很快，GDP总量已经赶上深圳，而滨海新区GDP已超过上海浦东。李贵斌判断，滨海新区港口经济、物流经济已臻成熟，而下一步则是金融业的兴起，这片4000平方公里的地域，核心区有些地产价值被低估了，其未来的商业需求是不断增加的。

　　“专业”是商业地产的主题词

　　不同于住宅地产，商业地产一方面追求的是租金投资回报率，而另一方面要靠自身的品质拉升级差地租而增值。这两方面，专业的决策至关重要。

　　“即便在拿地这个环节上，离开了商业经营人员参与，也是不科学的。因为他们知道这一块商业能达到什么样的状态，定位和设计考虑好，才能解决商业和地产相辅相成、融为一体的问题。专有商业也成不了商业地产，专有地产也成不了商业地产。”他说，业内的俗语是“商业地产靠养”，培育好专业团队和模式才不会导致感性判断。

　　“在调控中，没有一家地产商没受到影响的，只是紧张程度不同。其实调整期中越是市场不好，风险就会更小，也意味着更多的机会。因此需要量力而行，稳步发展。”他说。

　　谈及商业地产的现状，李贵斌认为局部有泡沫，但是整体不存在泡沫。在解决温饱和衣食住行之后，发达地区的方向是迎接更多更高层次的消费，因此宏观上商业地产还处于上升通道，未来有一个很好的前景，这两年房地产调整不能看作是周期性的，而应该是结构性的，对商业地产来讲，下一步市场呼唤的是精品。 （不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）