看清调控政策的逻辑

“房地产市场实际上仍然是个‘政策市’，这是房地产行业内心照不宣的事实。从2010年开始的楼市调控，不仅对住宅市场打击沉重，商业地产也被牵连在内。”在此次中国商业地产行业发展论坛上，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹具体解释了房地产调控政策的逻辑。

秦虹表示，从决策的角度来看，楼市调控实际是有逻辑的。如果站在房地产行业内部来看调控政策，会觉得有很多的矛盾和不合适之处，要看清房地产调控政策的逻辑，必须跳出房地产行业。

在整个房地产行业份额里，商业地产只占到20%左右，因此房地产的调控政策主要还是在调控住宅市场。目前在整个房地产调控政策里，并没有哪些政策具体针对商业地产，但是涉及到融资等政策的时候，商业地产就无可避免地被波及到。

2010年“新国十条”开始到现在，调控政策持续了近两年的时间。秦虹称，这一轮调控政策主要希望解决的问题是，一手控制投资和投机性需求，促进房价的合理回归。另外一手则是大力建设保障性住房，同时还要满足市场刚性需求。调控的目的不是让大家住不上房，而是让更多的人能够买得上房。

回顾一下住房制度改革，在上世纪80年代就提出住房制度改革，彻底实行住房制度改革是以1998年23号文件为标志，即国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知。当时出台这个政策的契机是1997年遇到了亚洲金融危机，1997年第四季度开始，中国的经济出现了急速下滑。在这个文件里，非常明确地提出了深化城镇住房制度改革的指导思想就是加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点。

秦虹认为，对比2010年前的房地产调控政策，当前的调控政策更加强调房地产的社会功能。实际上，2010年之前，所有调控政策更加看重房地产业的经济功能，看重房地产对于国民经济增长的贡献。

从2010年的调控开始，在强调房地产业的社会功能的前提下，房地产调控政策目的是抑制投机，满足刚性需求，提供居住需求。

政府保障的主要定位分为两种，第一种是托底性的保障。有一部分家庭一辈子可能都是低收入者，就业技能比较差。第二种则是，暂时性的、过渡性的保障。年轻人一段时间收入低，工作不稳定，渡过这段时间以后，有了工作经验，收入提高了，就可以离开保障。

秦虹表示，我们过去十年，整个房地产市场扩张了10倍，增长速度非常快，但是适合房地产市场发展规律的制度建设是滞后的。除了土地问题以外，还有房地产金融，到现在为止，房地产企业直接融资渠道少之又少，而税收的作用远远没有发挥。

秦虹认为，今后城市的发展更重要的还是调整结构，更均衡地发展城市，发展更多的大城市，提供就业机会多、发展潜力好、对年轻人有吸引力的城市的成长，这样将会长期持久地推动房地产业的发展。

“随着房地产调控的持续，行业的整合已经开始出现，这给房地产业的发展确实带来很大的机会，”秦虹表示，“对于商业地产的发展前景，就一句话，机会很大，风险也很大。” （不动产投资增添解决方案运营商www.gzgmdc.com）