奥园集团郭梓宁：商业地产的比重会逐步加大到40%

　　大型城市综合体往往能成为一个区域的指标性建筑，并以开发带动城市发展。万达广场如是，琶洲世界贸易中心如是，南沙的奥园养生城综合体亦如是。在南沙大举开发建设城市综合体的在港上市房企中国奥园集团，副主席兼行政总裁郭梓宁认为，复合型开发方案，需要配合政府“宜业宜居”、区域功能规划，“把握动态和方针，复合型业态和城市综合体建设才能迎来机遇。”

　　调控政策今年开始显现效果，对高端控制比较严。我们判断整个大的政策不会松动，对于投资性物业或者高端物业会有一定的影响。拿地相对比较集中的话，就更适于开发复合型城市综合体。在这轮调控中要做到不受影响，以刚需为主的同时，产品结构还是要多元化。奥园最早的理念就是走复合型地产，包括倡导养生、旅游、文化、低碳、运动等，将住宅的概念丰富化，将不同的产业特点结合到生活居住产品中来提炼优势。

　　目前国家鼓励“满足刚需”，在建在售的项目这段时期会偏重于住宅开发，豪宅量不会处于爆发期。

　　商业地产上的抉择对房地产行业来说越来越重要，不光是地段，还有拿地规模，运营模式，开发步骤。涉足商业方向是对的，但怎么控制比率要看房地产公司具体的运营经验和发展思路。刚需回报率稳定，商业产品同样也要追求稳健，传统住宅开发商不少已经在逐步尝试用“商住”两条腿走路。

　　我们是在两年前看中了这个方向，并开始打基础，现在不同产品类型里面都加入了商业元素，当然其中类型又有不同，有文化、养生的概念等等。目前商业占比已达35％，我们也会逐步加大到40％.未来几年主要思路是刚需产品和有需求的市场开发为主。适当开发一些城市综合体，且以产业综合体为主。

　　商业领域的风险，也可以用两条线分流的方式来规避。一条是以住宅下的商户销售为主，这种会拿出去销售。还有一种就是大型购物广场，像南沙海景城、奥园广场，这种以自持为主，以保证后期的维护经营。

　　随着大型房企越来越多的到全国各地去扩展，奥园在复合型城市综合体的开发经验会不会复制到其他二三线城市？

　　每个项目定位、位置不一样，所以不是每个项目都做成一样的产品。但是肯定有值得发扬的经验。在现在的市场下，拿到的地不可能都有这种“复合型”开发的优质资源。二三线更多的是往满足刚需的方向发展。如果地块拿的大，我们倾向于有很好的山湖等自然资源，这样也可以复制养生城的概念。

　　拿地的倾向必须要跟发展策略联系起来，一是看好未来刚需市场，要有发展潜力和市场需求。第二因为不断加重“商住两条线”这个策略，所以也会看好有潜力的商业用地。奥园的发展是在环渤海、珠三角、长三角等未来发展潜力比较大的地区为主。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）