商业地产硝烟扩散至二三线城市 或将大干一场

　　与住宅市场的持续低迷不同，商业地产过去一年上扬势头强劲。近期发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》披露，2012年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，呈爆发式增长。排名前20名的开发商都选择加大对商业地产的投资比重，准备大干一场。
　　近日在东莞长安万达广场的开工仪式上，国内最大商业地产运营商万达即宣布了150亿投资东莞商业地产的计划，再度激发业界对国内二、三线城市商业地产前景的关注。
　　此前的2010年3月，国内龙头住宅开发商万科斩获东莞长安长青路地块，其首个进军镇级商业地产项目落子长安。紧接着，一直有意在华南开拓疆土的万达继广州白云万达广场之后出手拿下位于长安霄边地块，建设东莞的首家万达广场。透过内部人士了解到，万达在东莞计划开发4至5家万达广场。
　　二线城市的一个镇区被两大巨头同时盯上，“短兵相接”可谓“英雄所见略同”，为了规避楼市调控风险，商业地产的硝烟正迅速弥漫至二、三线城市。

　　为什么是长安？

　“选择什么样的城市建综合体？我认为城市化的程度、商业的需求和居民的消费能力是主要考虑的因素。”从光大地产转型至商业地产、乔启军接受记者采访时表示。在这一方面，东莞长安就很具代表性。
　　东莞长安镇当地开发商均指出，长安比东莞的其它城镇更早的承受深圳购买力膨胀下的“入侵”，位处“亦莞亦深”的区位优势，近几年GDP的增速一直雄踞全国经济百强镇前三甲。数据表明，长安以总人口73万夺得东莞人口密度之冠。随着轻轨通车，莞深一体化快速融合，无论是为进军商业地产做铺垫，还是为打入珠三角腹地做支撑，有实力、有人气、有市场的长安理所当然地成为了地产巨头们商业布局的必争之地。
　　在东莞的大规划中，长安已被纳入了高新产业的布局规划，这无疑为区域带来了更多的消费需求，加上紧邻深圳，都在预示着该镇商业地产的火热明天。

　　竞争加剧促未来商业换代

数据显示，去年长安GDP为270.4亿元，东莞排名第二，而商品房销售面积仅15.5万平方米，全市排名第十三位，这样的地产发展规模显然难以让经济强镇挺直腰骨。进而当地政府先后引进万科广场、万达广场，可见是对加强商业地产的扶持与引导有意而为之。
　　据了解，长安万科中心总建筑面积约25万平方米，将建成集居住、办公、休闲、购物、娱乐、餐饮为一体的城市综合体。长安万达广场总建筑面积37.4万平方米，仅商业部分就达18万平方米，与深圳万象城几乎同等规模。两大项目建成后，无疑将重新构建长安在莞深的商业版图。
　　那么，大型商业中心将给二、三线城市带来了怎样的冲击？东莞万科营销中心总经理高骏表示，新颖的综合体商业将引导长安商业发展变革，投资庞大的城市综合体形成极具个性化的生活体验中心，从而满足城市品质生活人群多元化需求。万达齐界也对长安必定能承接深圳，乃至珠三角更多的投资和置业需求充满信心。
　　不过也有业内人士表示，巨头进驻使未来长安商业竞争将更加激烈，如何打差异化牌与有效经营是应对竞争的有效手段。

　　商业地产开花二、三线城市

其实在众多城市中，东莞并不是最“疯狂”的。在长沙，去年就有14个商业综合体入市，成都2012年有40个商业综合体同时在开工建设当中，福州也有9个同时在建。
　　一位熟悉万达运作模式的业内人士说，万达的主要战略布局，是从一线城市到二线城市，再到三线城市，这正好与未来中国商业地产发展路径不谋而合。“选址东莞布局的主要原因，是看好东莞的消费力。”一位东莞本土资深地产商认为，东莞的GDP、人均消费力有目共睹，是二线城市中最接近一线城市消费水平的城市。
　　长安地理位置优越，靠近深圳，也是巨头们选址的一个原因。“我们在营造第三代产品时有意选址城市副中心，其中一个原因在于城市副中心及新区规划起点高，城市配套好，适合营造高品质的项目；同时，中国城市的一个重要特征是中高收入群体向副中心或新区转移，从而为商业项目实现较好的消费基础。”
　　乔启军认为，在未来五年、十年或者更长的时间，随着居民收入的增长、消费者的消费行为的转变以及大型购物中心的涌现，二三线、乃至四五线城市的商业还有许多空白需要填补。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）