如何利用经营管理提升商业地产项目价值

　　目前，国内开发商销售完商业地产项目后，涉及项目的后期经营管理主要有三种方式：开发商在不懂商业经营管理或不愿花费人力经营管理场子的情况下，一般都会聘请经营管理公司专门经营项目；开发商与经营管理公司合作共同经营项目，各自承担相应的职能，发展商一般承担商场的物业管理部分，商业部分交给经营管理公司负责；第三种方式就是发展商自己成立经营管理公司经营项目。

　　目前市场上有相当数量的经营管理顾问公司，但是在商业地产领域有着较严重的缺陷。一方面，大部分经营管理公司不了解商业地产销售的特征，他们大多对统一收银的开放式大卖场如超市百货类零售行业，具有丰富的经营管理经验，但是对于销售型的商业地产、以独立店面、独立收银为主体的商业项目并没有太多的经验。另一方面，经营管理公司实力非常有限，不能以承包经营的方式与发展商合作，而更多采取收取顾问费的方式回避风险、旱涝保收。经营管理顾问公司的这些缺陷，使得发展商不得不使自己冒险走上自己并不熟悉的行业。

　　开发商自身成立经营管理公司，面临的首要问题是建立经营管理团队。当前开发商组建经营管理团队普遍存在的问题是：很多销售的商铺是独立收银业态，而招来的管理队伍却是以超市百货大卖场的经营管理经验为主，对商业地产销售型的卖场缺少起码的认知。事实上，销售型的商业地产项目，大部分是独立收银的卖场，与超市百货统一收银的业态最大的不同之处就是：超市百货面对的只是消费者，而独立收银的商铺卖场其经营管理者面对的不单是消费者，还有成百上千的业主；不但要根据消费需求来调整业态、商品档次、促销活动等商业问题，还要兼顾商铺产权问题，协调处理业主与商户之间的关系等等纷繁复杂的问题。

　　因此，开发商要想介入商业地产的经营管理，首要问题是结合自身项目的特点找对人的问题。首先，针对自身物业的定位特点，到市场上寻找有对应经验的管理人才，这样可能会少走弯路。商业地产涉及到社区商业、主题商场、购物中心、各类专业市场等业态，每个业态各有特点，同一业态也有不同的市场定位，因此开发商一定要根据项目的业态找到熟悉该业态的人才；其次，尽可能招聘具有独立收银卖场经营管理以验的人才，因为销售型的商业地产，在经营模式上一般都采用独立收银；其三，要让经营管理人才介入项目始终，从项目的立项、建筑设计、销售、招商等等环节都熟悉；其四，要赋予经营管理相对的决策权，而不能简单的让经营管理公司听命于旗下的住宅物业管理公司，让外行来领导内行。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）