商业地产：并非宁静港湾

过去的10年，是中国房地产发展史最多姿多彩、也最野蛮生长的10年。房地产业占国内生产总值的比重越来越大，一个又一个明星企业登场。而在无限风光的背后，中国房地产全行业也背上了暴利、导致全社会产业结构失衡的恶名。从2010年4月的“国十条”，到2011年初的“新国八条”，过去的一年里，中国的房地产业遭遇了前所未有的严厉调控。中国房地产走到了转型难、疑无路的关口。与此同时，国家对住宅地产的严厉调控却在短期内为商业地产形成了利好局面。
　　根据仲量联行发布的2011年一季度北京房地产市场报告显示，甲级写字楼租金继续快速上涨；商铺市场延续2010年底的态势，需求依然强劲。在住宅市场成交量持续走低、热点区域价格稳中有降的情况下，北京的写字楼和商铺市场表现出众。
　　该报告数据显示，一季度北京甲级写字楼整体空置率环比下降1.5个百分点至10.9%。而租金环比增长5.1%，达到每平方米每月218元(按建筑面积计算)，整体平均租金已超过2008年金融危机前的最高值。商铺市场方面，一季度，商铺整体市场租金平稳上涨，其中优质购物中心首层平均租金环比增长2.4%，达到每平方米每月639元。报告预计，受益于强劲的市场需求，优质商铺市场租金将保持上涨态势。住宅地产受到严厉打击，商业地产回报率却节节攀高，因此，商业地产逐渐开始取代传统炒房模式，成了市场资金眼下更稳妥、更有效的投资渠道。有商业房产中介表示，今年以来，他们明显感觉到资金越来越多地进入到了商业房产市场。
　　这一趋势可以从浙江投资客的视角转换中得到印证。作为地产投资的方向标，浙江投资客已经开始把注意力投向商业房产。据分析，自2007年以来，国家出台的所有房产政策中，没有一条是针对商业地产的。“没有政策就是好政策”，因此，精明的浙商们将资金及时地从迅速收紧的住宅地产行业中抽离出来开始布局商业地产。
　　同时，受行业政策的影响，很多曾号称“绝不涉足商业地产”的房地产企业也纷纷改变态度。四大住宅地产巨头中的三个已经明确表态将进入商业地产领域。
　　万科宣布，未来持有型物业将占其20%的开发比例；金地则将在今年的土地投入计划中安排20%的资金投向商业项目；保利计划到2012年，商业地产方面的投资将占到其总投资额的30%。而一些原先就有商业地产业务的公司，更是加快了扩张步伐。
　　中粮集团要在未来5-10年内布局20个大悦城(目前这一数字仅为4个)；华润置地在收购深国投商业置业后，又与花旗集团合作，推出两只房地产基金，希望募集5亿美元，用于投资筹建大型购物中心项目。
　　但是否所有城市的商业地产都能够获得丰厚回报？根据浙江投资客的分析，一线城市投资空间已经不大，二三线城市的商业地产更能吸引他们的注意力。一线城市如北京、上海、广州、深圳等地方房价上升空间已经接近饱和，进入的成本过高，资产升值效率也很低，而二三线城市蕴含的巨大消费力和升值潜力则更具有投资价值。但同时，也有分析人士认为，二三线城市并不是高枕无忧的乐园，一些发达地区的二三线城市房价和地价已经不低，其上涨空间也已经有限，而商业地产的区域局限性也为这些城市的商业地产投资带来了风险。
　　在北上广一类的城市，商业地产可以做写字楼，但二三线城市就不一样了，写字楼需求远远低于一线城市。现在北京的写字楼租金在260-280元/平方米左右，广州130元/平方米，深圳178元/平方米，而二三线城市的平均价格只有60元，如果这些地方也跟风做写字楼产品，肯定有相当大风险。
　　因此，投资二三线城市商业地产必须注意项目的产品定位，要符合当地的经济发展水平和消费习惯。
　　蓬勃发展的商业地产，是否值得房产投资者信赖？业内人士表示，如今商业项目林立，如何挑选优质的商业项目需要注意三点：首先要看项目定位，定位准确可以保证商业经营有持续性，后期升值空间大，可短期投资也可长线持有，风险相对较小。定位不准的话，就会出现商铺空置或租金低廉，无法支撑投资的回报，严重的还会影响出手转让。
　　其次，切勿盲目追求高价格、高回报。一些开发商想透支商铺价值，挂出让人惊叹的投资回报率，但事实上好的商铺或写字楼项目不会承诺有很高的回报，有时甚至不会给出确定性回报率。例如，万达集团几乎从来不给商铺投资者承诺任何回报，但其旗下的项目大多都能给投资者带来很丰厚的收益。
　　此外，投资一些商铺还需要关注项目的商业规划。商业项目的档次定位、形象定位、功能定位，业态组合、业态分布、商业设计等等，都需要投资者有一定的了解和认识。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）