商业的力量：好的商业地产要寻求“黄金定位”

　　商业地产究竟是什么？它带给我们的是吃、住、行、购、娱、游，还是购物、喝茶、休闲？商业如何科学地业态分配和功能划分，才能获得商业价值的最大化？
　　具有独特性的商业地产，在开发模式和整体运作思路上与住宅物业大不同。更多为持有型物业的商业地产看重回报，注定它的投资相对复杂，进入门槛也要高很多。真正成功的商业地产项目，不仅要把商铺顺利销出去，还需运营得当，通过严谨的调查、准确的市场定位，引导多重业态的商家入驻，实现资源上的强强联合和多方利益链上的多赢，从而让商业物业有持续升值动力。
　　其实，一个商业物业可以很精品，还可以很亲民；可以很个性，也可以很大众。强调的就是主题定位独特，这样才最具有竞争力。

　　城市综合体休闲、购物、娱乐全方位的“一站式消费”

　　一个有资格被称为“城市综合体”的商业综合型产品，除了需要具备城市主中心和副中心的地段意义之外，同时还应该拥有便捷的交通和具有规模的体量。便捷的交通能为产品带来火爆的人气，挖掘出产品的价值潜力，而大的体量则是其多样化城市功能的必要前提。
　　由于有机整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能，城市综合体的业态之间能够形成良好的互动作用，极具市场价值。城市综合体的运营商们，更多倾向选择那些能够迎合城市的快节奏，可以最大限度为都市人工作、生活提供便捷的业态，以满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求。
　　这样的业态过往在城市中非常少见，具有极强的稀缺性，同时具有相当的辐射力。新农都的商业业态，有其一定的特殊性，但因其巨大的人流预估，将来餐饮、便利店、服饰品牌店等，都是合适的业态布局。

　　品牌商心仪怎样的物业？

　　地段，地段，还是地段。这句原本产生于房地产行业的名言，也可以套用到任何一个行业的头上，你可能有优秀的产品和服务，但是，如果选址不当，就很有可能面临关门大吉的境遇。
　　而放眼至商业地产日益兴盛的今天，越来越多的商家，尤其是知名品牌商，他们对于心仪的经营场所的选择，更被放大成对物业的选择，毕竟，对于现在的商业地产来说，物业并不仅仅是提供一个场所那么简单，还必须提供包括品牌整合、布局的服务，各种软硬条件的营造，以及商业地产自身品牌形象的塑造。
　　不同行业的品牌商眼中，适合自己的物业总是各不相同，我们综合了几个代表性行业的品牌商意见后却发现，他们眼中优秀的商业地产，都能够发掘出一些适用的共性。不消说，拥有这些共性的商业地产，便是人们口中的“蓝筹物业”，无论是从自身价值，还是为商家带来的效益来看，都能够不负人们的期望。

　　知名餐饮 人流量是第一考量因素

　　在杭州，餐饮这个行业，竞争始终比较激烈。但是虽然竞争激烈，往往也有几家知名餐饮能够长盛不衰。
　　外婆家自然是头一号代表。负责人裘晓华表示，在选择商铺的时候，外婆家首先考虑到的是，人流量是否能够达到企业的要求标准。看似简单的要求，却囊括了很多具体的因素：城市基本状况，如人口结构、数量、比例；城市未来发展规划，有哪些新兴区域，有哪些卫星城；公共交通情况；房地产状况；各商圈房屋租金状况；经济发展状况等等，各种因素综合作用，决定一个区域内的人流量能够达到一个什么样的高度与水平。对餐饮业有所熟悉的人一定熟悉“翻桌率”以及“翻座率”这两个听起来有点儿冷僻的词，作为餐饮业的一个重要经营指标，人流量的多少很大程度上影响了这个数字的高低，也就影响了这家餐厅的效益高低。
　　除去租金、人气、地段这样的硬性参数之外，是否拥有良好的配套设施和管理服务也是餐饮企业考虑的重点。众所周知，餐饮行业对于物业的要求是比较多且繁杂的：排水系统、排烟系统能否达到品牌商的要求标准，可能这些硬性条件就制约了一些非常好的项目。
　　一家餐饮企业的兴盛往往伴随着从社区物业，到商业街，再到商业地产、商业中心的一个行进过程，随着品牌商越来越看重物业在品牌经营中能够起到的作用，近年来，很多餐饮企业也将物业的运作团队是否富有经验看做是一个很重要的考量因素。
　　对于一些定位高端的品牌而言，随着他们的业务不断增长，在城市中计划的店面也会不断随之增加，他们在选择商铺的时候就会通过充分的考察和周密计划之后才会最终决定。实力雄厚的开发商往往拥有完善的开发流程，以及众多的合作伙伴，这对商铺的商业前景来说就是一种保证。除此之外，楼层的合理布局以及周边的商业品牌的合理定位也能够为餐饮企业聚集到大量的人气与流动人口。这一点，同样也考察着商业地产运营团队的功力。
　　不难看出，一个大型的综合体开发商，他的招商规划与物业本身的一个档次定位，很大程度地影响到入驻其中的品牌，蓝筹物业招商过程中能否对接到知名品牌开发商，最首要的是要做到知己知彼，了解其实际需求，反之亦然。也正是因此，对于亚洲土地这样一家定位高端的餐饮品牌来说，如果挑选不到合适的物业，那么宁肯放缓布局的节奏。

　　超级市场多品牌随杭城大发展辐射状布局

　　谁会预料，上世纪８０年代才在中国出现，一开始只有老外光顾的一种零售业态，用短短２０多年就“征服”了整个中国的大小城镇。这，就是来自美国的舶来者：超级市场。杭州老百姓日常生活已离不开的“超市”。
　　随着消费习惯与生活方式的变化，零售超市业态与城镇百姓，尤其是一线城市居者的生活“粘性”，或主动或被动地不断增加。这种客户依赖引发的需求，如此强烈，足以诱惑着包括世纪联华、华润万家、物美、欧尚、沃尔玛、家乐福、麦德龙在内的几乎所有国内外零售品牌超市这两年在杭州各大商圈扎堆集聚，并不断把触角向四方辐射状延伸，布点开店。

　　“杭州的超市需求量远未饱和”

　　“虽然几乎每个商圈都有２—３家品牌超市，竞争非常激烈，但大家的经营情况都很不错。这足以证明杭州对于超市的需求容量远远没有饱和，还有很大的发展空间。”随着杭州城市外沿的拓展，今明乃至未来５年，多个超市品牌均已做足了大幅布点、扩容再扩张的“功课”。
　　而在各家门店数量与规模的“再扩容”版图上，找寻大杭州“一主三副六组团”范围内的新兴或者空白市场，与有长期营运能力的商业综合体展开合作，成为在竞争激烈的市场环境中，品牌连锁超市重点探索尝试的一种新模式。

　　与综合体“联姻”　优势明显

　　与综合体“联姻”，对于面临地价上涨、营运成本增加的品牌超市而言，优势显见。“商业地产开发商不仅可以在前期拿地开发时，帮助超市完成区域商业规划、居住人群结构等选址的初步调研与有效的信息收集。更能在后期开业后，通过整体项目推广宣传，帮助品牌超市完成隐性的低成本营销，同时利用综合体自身的聚客与蓄客能力，快速提升新店的来客率。”

　　品牌超市选“对象”很有讲究

　　那么，究竟怎样的商业物业会更受超市连锁巨头的欢迎呢？品牌超市大卖场选“对象”有三大共通条件：一、合作商务物业所处商圈，居住生活是否氛围浓厚；二、合作项目是否属于品牌尚未进驻的空白市场或者网点布局密度不够的新兴市场；三、考虑进入的综合体是否符合单层面积至少２０００平方米，总面积６０００平方米以上，格局方正等必备物业条件；四、整个商业物业周边或未来交通是否便利，停车位配比是否合理充裕（按１００００平方米配比４００个车位的标准）。
　　而相对于传统超市大卖场，杭州联华华商集团旗下的高端生活概念超市“ＣＩＴＹＬＩＦＥ”，以及华润万家有限公司旗下的ｏｌｅ’精品超市，因高端消费群体的小众化，从杭州目前的发展态势看，在选址时会更偏爱进驻主营中高端以及高级百货的商业综合体，以及高端楼盘集聚的区域板块，以此来寻找并锁定全城集聚过来的消费客群。

　　品牌家居乐于尝试与商业地产的“弹性”合作

　　记忆穿梭回２００９年。９月２５日，盛大开业的杭州大厦Ｃ座坤和店，多少让杭州家居界吃了一惊。德国顶级家电Ｇａｇｇｅｎａｕ（嘉格纳）、丹麦顶级音响Ｂ＆Ｏ、世界顶级橱柜Ｐｏｇｇｅｎｐｏｈｌ、世界顶级卫浴Ｖｉｌｌｅｒｏｙ＆Ｂｏｃｈ与汉斯格雅、英国顶级骨瓷Ｗｅｄｇｗｏｏｄ、全球七星级酒店专用毛巾、地垫Ａｂｙｓｓ＆Ｈａｂｉｄｅｃｏｒ……新开业的坤和店，竟然把２／３的黄金铺位慷慨地给了顶级家居品牌。
　　无独有偶的类似事件，在２０１０年，再次发生。
　　这一次把家居用品奉为座上宾的，是另一个在杭州商业地产及百货领域影响深远的综合体项目——杭州万象城。由意大利的着名家具品牌ｋａｒｔｅｌｌ、崇尚自然简约的日本时尚品牌“无印良品（ＭＵＪＩ）”、　意大利顶级寝饰宽庭ＫＵＡＮ＇ＳＬＩＶＩＮＧ，以及美国整体家居品牌Ｈａｒｂｏｒ　Ｈｏｕｓｅ等组成的家居列阵，再次占据了万象城多个楼层的不小面积。

　　一桩一拍即合的互惠买卖

　　家居用品在商业综合体的招商名单上，尤其是定位大生活概念的百货精品物业，正成为不可或缺的部分。
　　面对竞争激烈、鱼龙混杂的家居市场环境，一个家居品牌想要快速脱颖而出，不仅仅要有优质的产品，更要有引领生活方式的能力。
　　而在传递生活理念，表达品牌特质时，整体场所氛围的营造很重要。这一点，综合了服装、餐饮、娱乐、影院等生活大类的中高端或高端精品百货、购物中心，往往比传统家居市场更有让客户融入的情境优势，而且比自建独立大店推广聚客营运成本更低，因而也颇具诱惑力。
　　可以说，频频伸出橄榄枝的商业综合体项目，与本就一直心中“暗恋”的家居品牌，一拍即合。
　　调查采访分析，杭州定位中高端及高端，产品系列或品类丰富的家居品牌，目前都有寻找合适商业物业开设独立精品店或商场主力店的构想。有一部分已在杭州大厦或杭州万象城开出门店试水。

　　偏爱营运能力强的购物中心

　　很多因产品丰富而能根据物业条件对门店与产品“收放自如”，具备合作“弹性”的家居品牌，相对于物业本身的硬件条件限制，更注重考查重物业方本身的长线规划、营运能力，所在商圈的周边客户群结构，以及停车容量与交通便利性。比如品牌定位中高端的Ｈａｒｂｏｒ　Ｈｏｕｓｅ，最感兴趣精品百货购物中心，以及改善型居住为主的高档小区楼盘临街店铺、高级白领集聚的商业ＣＢＤ。

　　家电卖场辐射区域一定要广

　　房地产业受到政策调控的牵掣，除了相关产业一并受损，首当其冲受到影响的，还有零售业。对于大型家电卖场来说，家电销售速度不及租金递增速度，让国美、苏宁、五洲等大型家电卖场都感到压力巨大。
　　对此，国美电器浙江分部开发部经理汪民强深有感触：“大多数情况下，家电卖场都是以租为主。如果遇到非常合适的物业，也会有专业的运作团队操作购入。目前我们感受到最大的压力，就是受房地产市场的影响，租金递增速度加快，而家电的销售速度却赶不上。所以，租金要素可以说是一个很重要的硬性条件。”
　　除了租金因素需要重点考虑，家电卖场在物业的选择上，也有区别于其他商家的特性。国美、苏宁一般都会选在人气比较旺的地方开店，这些品牌商家都有针对选址进行专门的调查和研究，这些商家选址的商业项目有的在市中心的大型购物中心和商业街内，有的则选在发展前景较好的市郊商业楼盘。“家电作为一种耐用品，我们首先还需要考虑的是卖场辐射区域够不够大。”辐射区域大了，人流量自然不用担心。在城市新区或者市郊的新开发楼盘聚集地设立门店则是出于另外一种考虑。这些区域虽然新开发楼盘数量较多，通过三年五载的发展将会成为人流聚集地，发展前景较好，但是在楼盘入住率过低的情况下，家电卖场的收益也不甚理想，完全比不上一些配套成熟、业已成型的居住中心的门店效益要好，在这些城市新区内开设店面，更多为了未来的市场版图布局。因此，家电卖场选择入驻之前，还要充分考虑区域内的商品房开工及在建项目数量、总建筑面积、房屋空置率，以及每个项目销售均价及规模（建筑面积）、住宅项目的户型结构及比例等等，这些都是为了计算该区域的家电消费在未来几年中的增长趋势，是否能够在未来取得相应的回报。
　　建筑物的结构也直接影响到家电卖场的价值。建筑物的结构多种多样，理想的商业建筑结构为框架结构，或者大跨度的无柱类结构（如体育场馆），这些结构的优点是：展示性能好，便于分隔、组合，利于布置和商品摆放。尤其在汪经理看来，大多数的家电卖场都不会设在较高的楼层，是为了方便、亲民起见，也是出于人们的购物习惯而考虑。
　　大型超市往往伴随居住区诞生，拥有聚集人气的先天优势；大型超市内的商铺大多是分割型的，这样一种“店中店”的模式，较独立商铺来说成本要低，经营灵活，风险也较低。由于这类“店中店”式商铺是依赖于超市而产生的，超市经营的好坏直接影响超市商铺的盈利状况。因此选择有实力的超市经营商或者已经树立起良好口碑的超市也会起到事半功倍的作用。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）