警惕商业地产“***”造市

　　从表面看，在楼市调控持续，住宅市场前景不明的当下，商业地产不限购、不限贷的特点确引得诸多逐利资金“转战其中”。根据中国商业地产联盟近期发布的报告，２０１１年全国商业地产开发投资总额近万亿元，出现爆发式增长，京沪商业地产销售额更创２００７年以来新高。北上广深四个一线城市和成都、天津等重点城市，去年商用物业售价和租金均呈上涨趋势。进入２０１２年以来，商业地产项目不仅在建速度加快、供应增加，且有大批新的增量资金在伺机进入。不过，对于看似风光的市场，我们实应保持一份冷静。
　　一则，鉴于住宅用地屡屡流拍或底价成交，近年一些地方政府加大商业用地的整理与推介，加紧建设城市综合体项目，期望能在产业转移过程中扮演重要角色，却没有意识到商业地产市场的这种“强劲”表现，未来很可能形成较高的空置率。国务院发展研究中心研究员巴曙松近日就在其微博中提出，商业地产不能一味求快。他认为，“在住宅市场调控压力之下，一些资金转战商业地产，但商业地产需要具备的专业技能与住宅有很大差异。在成熟市场，开发一个商业地产项目通常需要四年时间画图纸完善设计征求各方用户意见，而当前不少商业地产项目盲目上马，一味求快，待匆忙建成之后往往才发现找不到市场需求，压力后移了。”
　　二则，判断城市商业地产泡沫的一个重要指标是人均商业面积。在西方发达国家的核心城市，人均商业面积在１．２平方米上下。目前，我国一些二线城市的人均商业面积已超过这一数字，部分城市甚至达到２－３平方米。而且，住宅和商业向来相辅相成，住宅需要商业的便利，商业需要住宅的人流。然而，一旦住宅卖不动，商业地产也就缺乏足够的人流和消费来支撑。对此，已有一些清醒的业内人士表示忧虑，认为近两年因住宅受限，一批开发商转而进入商业地产，造成在建和潜在供应量巨大，部分城市商业地产面临过剩风险。甚至有人预计，３年后，商业地产市场的“凄惨”程度将远超住宅市场。
　　的确，在住宅市场受宏观调控影响渐渐转冷的当下，商业地产转而趋热并不意外。但若无视风险，一味盲从，就不能不令人担忧这种受利益驱使的非理性投机行为会否导致一些城市再度出现商业地产投资失控现象。我们可以回头看看２００４至２００５年，据中国商业地产联盟统计，２００４年，全国商业地产投资达１７００亿元，空置面积则达２６１０万平方米，至２００５年一季度，空置面积又上升２０．３％，同期，商业地产的单价不仅并未下跌，反倒上涨５．２％。如此悬乎的“行情”，最终“惊动”了商务部启动全国商业地产巡查，以防投资过热，规范大型商业地产建设。
　　由此，寄望管理层对本轮商业地产热继续防患于未然，毕竟任何市场的建设与发展，都离不开以需求为导向，以足够购买力为后盾的主基调。倘条件不成熟，单靠“***”造市，未免失虑。有住宅市场前鉴在先，商业地产亦须防止市场泡沫悄然“吹涨”。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）