如何投资商业地产

**穷鬼懒虫** 周日四月 15, 2012 4:17 pm

俗话说：“一铺养三代”。从近年来深圳商业地产的投资者比例来看，个人投资占50%以上，已成为商业地产的主要购买者。众所周知，在房地产投资中，商铺是投资风险最大，投资回报最为丰厚的物业类型，这也正是近年来商铺个人购买投资升温的重要原因。如何选择一个投资收益高、投资风险较小的商铺，成为投资商业地产成功与否的关键。

商业地产投资与其他投资途径的比较

1、商业地产投资与证券投资
商业地产投资作为房地产投资形式的一种，具有房地产投资普遍的低风险特点，尤其在当前国内商业房地产所处的发展初期，其收益能力明显较高。一方面商业房地产市场逐步走向成熟，阶梯式推进商铺的增值；另一方面，中国商业零售业保持高速发展，助推商业房地产市场的发展。以上各项因素最大限度降低商铺的投资风险，保证了商铺的投资收益率。证券投资需要具有较多的金融知识和对各方面信息、政策敏锐的判断能力。就目前而言，虽然股市处于牛市，但波动频繁，真正赚到钱的散户又有多少。国内证券市场的不成熟，导致投资风险大，收益率低。
2、商业地产投资与住宅投资
商业地产投资和住宅投资相比，商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅，在目前的市场情况下，住宅投资收益率约为 3%-5%左右，商铺的投资收益率约为 8%～10%。另外，商业房地产投资的稳定性优于住宅投资。商铺的客户租用商铺之后往往都要进行装修改造，并配备必要的设施，这些都意味着比较大的投入，鉴于客户资金投入的原因，投资回收目标需要较长的租约。
3、商业地产投资与写字楼投资
写字楼投资的收益率就北京写字楼市场而言，从整个市场来看，投资收益率可以达到 8%左右，但问题是目前市场的供应量比较大，有些地方呈现饱和的状态，而且写字楼升值空间有限，投资对资金的要求比较高。对于一个供需均衡或饱和的市场，其投资灵活性值得商榷。

商业地产投资的类型

1、专业批发市场
专业批发市场租金收益水平较高，但由于专业水平强，需要专业的运营管理及较大客流量支撑，投资风险相对较大。
2、购物中心
随着大型购物中心的迅速兴起，购物中心的产权商铺也进入中小投资者的视野。购物中心建成后，后期的运营管理将决定购物中心的赢利水平和持续发展。同时对保证良好经营环境的统一经营管理要求很高，实质上产权的出售不利于后期经营。
3、商业街商铺
商业街商铺，由于可以出租、自营、自主 DIY 较强，风险可控，是当前中小投资者的投资主流。但是，没有经营专业的管理与业态规划与定位，可能出现业态单一、管理乱，不能形成集聚力，使后续的盈利能力充满不可预见性。
4、社区商业
社区商业目前并未被广大中小投资者熟知，其将成为潜力最大的商铺类型之一。但由于客户群较为固定，人流有限，投资回报情况不好预计。作为商业地产，只有运营成功才能体现租金的升值，所以每种投资产品都有其优弱势，关键在于如何结合自己的实际情况判断投资，和规避商业地产投资风险。

投资商业地产需要关注的问题

1、未来发展潜力
投资商业地产要选择成熟商圈和未来规划商圈，各种业态成行成市，互相支持，易于持续经营。并要考虑到所在商圈的消费能力与规划布局、交通规划、竞争对手等，评估其是否具有发展的潜力。
2、定位准确
定位是商业的灵魂，如果商业定位有偏差，成功的概率会很低。
3、合理规划
包括整体规划和内部的业态规划：是否有主力商家或主题，能否形成集聚力，合理的业种配比及人流、车流、货流安排等。
4、开发商实力及品牌
因为商业地产是资金要求高、专业整合能力要求强的房地产高难度产品。要考虑开发者实力与品牌的综合能力，最主要是考虑其有没有过往同类产品的成功项目。有没有政府、战略合作者的支持。
5、经营管理公司能力
商业地产后续经营是最关键的环节，是否能获取长期稳定并不断攀升的投资回报，专业的、富有经验的招商、经营管理团队是必不可少的。

商业地产的投资方式

目前，商业地产的投资方式主要为产权投资、经营权投资及租赁投资三种。
1、定义
产权投资是指投资者向开发商或原产权人处购买了商铺的所有权，包括对商铺的占有、使用、收益、处分的权利。一般情况，在投资者购买商铺后，其后续的经营管理、收益等均与开发商无关，由投资者自行负责。经营权投资是指商业地产运营商具有完全的所有权，投资者出资购买一定年限的经营权（如 10 年或 20 年），但仍在统一的商业规划下，有专业公司统一管理，投资者享有预先约定的高回报，期满后，仍归产权拥有者所有。
租赁投资是指投资者从产权方以比较低的租金价格租用商铺，目的不是为了自己经营，而是用于出租以赚取租金差价来取得收益的投资方式。合同年限不会太长，一般最多为五年。
2、优劣势比较
产权投资与经营权投资对比从年限方面来看，商业产权为40 年，根据物权法规定，对住宅年限到期后的自动延期，而对商业用地，则未有涉及，就不得不让人感觉有将“不解放”的性质。生活常常就是这样的逻辑，两个同样的事物，当一个被肯定，另一个往往就带有被否定的的性质。既然商业未能同住宅同时获得“解放”，就说明政府对两者的态度有区别。按照合同法规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”所以投资经营权一次性签订的最长时间为 20 年，但可在合同内签订自动续期条款。从价格方面来看，在同样是 40 年的有效期内，在开发商制定价格时，考虑到人们故有观念等影响，经营权价格会较同区域内相同物业的产权价格低，以此来平衡差距，吸引投资者。
从长期经营角度讲，开发商注重的是前期开发和销售，把所有权分割出售给投资者后，往往不太注重商业要素，如果后期经营与前期目标不一致，开发商一般没有动力来改善经营状况，使得开发商和投资者很难形成权益共同体。而投资经营权相对较好地解决了商业地产开发、持有、运营和管理之间的矛盾，实现了商业地产投资的产品化和运作规范化，投资风险是和开发商共同承担的，相对较小。国外商业地产的成功运作也证实了：真正的商业地产是用来出租而不是销售的。

经营权投资与租赁投资对比

投资经营权与租赁的本质区别：经营权较租赁的合同时间长，经营权合同时间多为 10 至 20 年，甚至可续期为 40 年，而租赁为短期合同，一般最长时间为 5 年。投资经营权通常要一次性支付规定年限的租金，投资门槛较高；租赁则可按年支付，投资门槛低，压力小。但投资经营权由于一次性支付的租金时间长，单位价格较同期中短期租赁价格要优惠很多。租赁在合同期满后，续期租金会根据当时的物业升值情况上调价格，就大大降低了投资收益。如果投资者拿的租金价格和市场租金之间的差距不大，那么再加上管理费用等，极有可能发生投资亏损的情况。投资产权与租赁相比投资产权门槛高、风险大，但如果项目运营良好，升值空间不可估量。租赁的投资门槛低、风险小，收益较低。总之，商业地产投资有一条定律：人潮就是钱潮。经营是商业地产发展的灵魂，必须有准确的前期策划定位和专业的后期经营管理，形成良好循环态势。
投资者要根据实际需求、资金等因素来综合考虑投资类型。最重要的是要先看自己是否适合投资，如果是工薪阶层动用教育、购房甚至是养老的储蓄进行投资，一定要慎重，任何投资都是存在风险的。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）