社区商业：一场看不见的“战争”

　　近年，随着大杭州的构筑和逐渐成形，住宅郊区化势头迅猛，而为郊区居民入住的社区商业也随之迅猛发展起来，随着杭州地铁规划的尘埃落定，也使这一趋势表现得尤明显。环顾目前杭州在建的近郊大盘中，包括良渚文化村、和家园、翡翠城、江南春城旗下四大楼盘等近郊大盘均已进入交付周期，而如何通过自身完善的配套建设来提高社区入住率，也成为上述这些近郊大盘的当务之急。在传统的开发运营思路上，杭州的社区商业又出现了哪些与以往截然不同的新亮点？

　　目前，在杭州楼市的版图中，下沙沿东板块、三墩、闲林、西溪、青山湖等历来是杭州大盘的重镇。众所周知，楼盘体量越大，开发商所必备的综合实力、开发经验要求也越高，其相应承载的社会责任也越重。大盘操作的成功，不单是一个项目的成功。除了对区域举足轻重的贡献力，对城市化进程重要的助推作用外，作为一项系统工程，大盘的成功经验包括其得失，对提升行业进步同样有着深刻的意义。

　　环顾已经开发结束的近郊大盘，亲亲家园目前，应该是其中最具人气的代表性楼盘。时任坤和建设集团有限公司（杭州）相关负责人回忆表示，“当年亲亲家园一期推出近30万平方米的体量，为打造社区商业，我们提供了很多优惠政策作为社区商业的扶持政策，因此，亲亲家园一期就率先引进了包括联华超市、新华书店、知味观等在内的与老百姓生活密切相关的品牌商家。正因为上面的种种努力，才有了今天亲亲家园的高入住率。”

　　2006年1月1日，亲亲家园小区内人声鼎沸，业主盼望已久的亲亲家园生活广场终于开街。此次开街仪式，亦被坤和高层是亲亲家园社区商业配套设施从构想到实现的一个重大转折，使得亲亲家园构筑完全功能型的生活社区品质又向前迈出一大步。

　　亲亲家园，作为三墩板块已经交付入住的规模最大的社区，在开发之初，坤和方面就期望通过“邻里中心”和“三和大街”，共同串联起社区公共建设的活动休闲、交往空间，形成传统的前店后屋的商业形态。将店、居与街密切联系起来。整个亲亲家园商业文化中心总面积达11000平方米，这应该是当年杭州住宅小区中比较大的配套。而在产品打造上，亲亲家园更试图通过一系列教育、商贸、休闲、运动等完全功能配套来满足业主对于社区成熟配套、可实现生活的要求。因为，对于这样一个100万平方米的大型社区来说，一个完整的社区配套是衡量业主生活品质是否合格的重要原因。

　　据该负责人回忆表示，亲亲家园作为一个总建筑面积达100万平方米的住宅小区，自开发建设以来，一直以“大市政、大社区、大配套”的观念进行系统开发。全力打造的亲亲生活广场位于三墩地区规模最大的商品房小区亲亲家园内，不仅地处成熟生活社区的核心地带，而且采用了开放式、休闲商业广场的设计手法，将城市商业与传统社区商业的消费需求集于一身，在业态规划上，引进了大型超市、知名餐饮、书店、家居等融“吃、喝、玩、购”一站式消费商业物业，以强大的复合型商业业态规划，直至今天辐射着整个三墩乃至城西区域。

　　与此同时，从2003年起，闲林板块就以优质的居住前景纳入众多开发商的开发计划中，在大城西的旗帜下跻身杭州房地产市场，掀起了开发热潮。基于优越的生态环境，闲林在购房者心目中成为了“休闲、生态、自然”的代名词。随着该板块人口的不断导入，闲林居住板块的消费需求也慢慢地彰显出来。

　　闲林作为大城西的西部纵深带， 它的商业市场崛起与城西商业圈接合。在这样的商业映带下，闲林板块内的第一大盘翡翠城的社区商业中心——“翡翠天地”开始浮出水面。

　　翡翠天地总共有50000多平方米的体量，大小产权商铺70多间。在前期的规划中，绿城方面就通过周密的市场调研及对社区商业的系统研究，在功能上将翡翠天地进行系统的功能区分。而在业态的选择上，则通过引进中型超市、健身会所、主题餐饮等丰富多彩的商家，与距离翡翠天地将近3.5公里范围内的沃尔玛山姆店形成了一个共同繁荣大城西商圈的商业辐射能力。

　　一直致力于社区商业招商的杭州赢商投资总经理方芳表示，社区商业其实是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，正因为如此，社区商业也自然成为了城市商业空间中的一个重要层次。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性等特点。 “一个完善便利的社区商业配套服务可以促进楼盘的销售，能够降低由于交通等不利因素带来的抗性，可以提高楼盘的价值，还可以给开发商带来较高的开发利润。同时随着生活水平逐渐提高，人们对生活品质的要求也越来越高，对社区商业配套的需求也在逐步提高。如何做好社区商业配套已经成为开发商在楼盘开发之初必须提前考虑的重要问题，它也是住宅楼盘产品定位中的重要部分，社区商业配套是住宅品质的重要体现。”

　　业内人士表示，社区商业最早出现在20世纪50年代的美国。随着家庭汽车的普及，发达的轨道交通以及城市居民大量向郊区扩散，是社区商业形成的三个先决条件。“而在目前的杭州，这三个条件已经开始逐步成熟。”目前，包括仍在开发建设的万科第一盘——良渚文化村等高端大型社区商业正朝着注重品牌化、服务化，档次与功能互相紧密融合的道路上发展。而杭州的经济发展以及居民对高品质生活的追求都为高档社区商业的发展提供了一个良好发展契机。但同时，目前的高端住宅在社区商业配套上也存在着一些不足，尚需要更有针对性、更具服务性的商家参与到高端住宅社区商业配套中来。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）