商业地产：规划决定最终成败

大家或许听了太多关于“……决定成败”的表述，对于此类表达不要说受众，连我自己都麻木了，但我还是想再次赘述一个观点：规划，将决定商业地产项目最终的成败。这也是本人从事商业地产相关工作近十年（做过营运管理、做过招商执行、做过推广策划、做过销售策划、做过商业规划……）的切身体会，其中有亲身经历的，亦有全国各地的走马到观花看到的、同业交流习得的、没事儿瞎琢磨的……本文亦算是个人专业小结。

“定位决定成败”，这是“大师风起云涌，点石成金的那些年”从业者的惯性思维的定势，一个好的idea/点子，似乎就能化腐朽为神奇……定位的神奇功效在消费品市场上也许更加灵验，因为一款消费品的生命周期也就1-3年而已。但对于商业地产项目而言，国土使用期40年，设计使用寿命则更长，如此长的时间维度内，科技、交通、社交、生活、工作、城市……会发生怎样的变化，又有哪位大师或专家能够预见，并给出一个在未来40年内都具持续生命力的定位呢？因此，商业地产项目的数十年的存在与运行周期，决定了定位策划给出的概念与方向只能是面向近期—3-5年的时间维度，而不可能解决未来几十年内将面临的变化。而实实在在将面临几十年的现实与市场的风雨洗礼的将是我们的建筑本体与室内外空间体系，因此建筑、空间、设备规划的前瞻性才是商业地产项目必须花最大精力去思考的关键。

商业地产项目的商业规划要点：

一、当然首先是选址。就选址来讲，我们肯定是面向未来的，现在状况不是关键，关键是我们项目建成开业后会面临的状况。不少于1条轨道交通，并临至少1条城市干道，且在是迎客面无大型建筑遮挡，这是发展大型商业体的底线市政交通条件了。

二、主出入口的确定。

1、可视性好，人流汇集且能停留的朝向，通常为面向城市干道或两条干道的交汇处。

2、出入口不宜太多，通常情况下每个方向最多1个出入口即可，过多的出入口将造成人流分散或过多交通面积浪费。

3、主出入口的尺度：8米净宽是底线值，两层挑空是必要的，主出入口的公共共享空间是必须的。

三、人流、物流、车流分离这是规划的必然要求。

1、大型商业体必须规划独立的物流通道，且物流通道必须隐藏于后场，避免与客流的交叉，如酒店的后台区；这样才能确保顾客视线所及之处所呈现的皆是美好。

2、人车分流，这个对于商业体来讲很容易做到。但开车前来的顾客又是需要重点关注的，因此关于行车流线的设计则至关重要。客货行车流线分离，自动扶梯（最好还是坡梯）直达车库层或车库与营业卖场同层设计已成主流。

3、高标准的车库规划（数量配置—100：1，内装档次及清晰的导视与便捷的泊车智能化管理系统）已成大型商业体的标配，对有车族的关注则是一个商业体必选动作。

四、人流动线的规划是核心。

1、顺畅、视线通透、不走回头路、无死区是人流动线规划的最底限原则，人流动线规划的优劣将直接影响到商铺租金价值的高低与出租率。

2、中庭节点空间是人流动线规划的必须，通常一个项目不少于两个中庭节点共享空间，中庭空间挑空部份一般不小于300平米，且两个中庭相距不应超过100米。

3、依托中庭布置自动扶梯与直升电梯是商业空间的一个常规动作。

4、人流动线不超过两条这是上限，且必须规避背街次通道的出现。如果因平面进深过大必须出现两条人流动线，则选择“回字型”人流动线结合不影响视线通透的开放式中岛区规划最优（在百货商场中已成熟应用）。

5、单边人行主通道不低于4米，中间连廊宽度应≥4米。

五、平行梯在购物中心的应用渐成主流：更人性化，同时亦避免了剪刀梯带来的对商业空间视线通透的破坏。

六、业态布局与组合。

1、目的性消费、低租金（餐饮、休闲、娱乐、母婴……）承受力业态布局高（3F以上）低区（B1、B2），实现人流的目的性引导，竖向各层人流的相对均衡，这是业态规划的一个基本原则。

2、主力店布局两端或人流相对较弱的区域，让小店铺共享主力店人气，拉升小店铺租金价值以弥补主力店租金差。

3、各楼层业态混搭渐成主流。零售与轻餐、超市与美食广场、餐饮与书店、家居与母婴、影院与餐饮/电玩……所有的一切都是为了营造便捷、富于乐趣的消费体验。

七、关于层高：5.4米层高，净高3.5米亦属标配，首层标准还可适当提升。

八、机电：商业地产项目的心脏。

1、自动扶梯：每隔50米一组，是相对舒适的配置标准，对于零售型购物中心不建议加装自动感应系统。

2、直升电梯：客梯、货梯相分离，电梯前厅的设计是一个重点，既是品质的体现也是公共空间收益的基础。

3、中央空调：直接决定了整个商业空间的舒适度，对于大多数地区而言冷暖两套系统是标配了。

4、燃气、烟道、上下水接口：充分预留一定的调整与扩展空间，以备后期业态转换与商家调整的不时之需，设计规划之初应尽可能的在更大的范围内预留餐饮条件，哪怕是现在看起来没有必要。

5、照明：分组是必然，一为节能，二为365天的品质保证。

6、弱电系统：通信网络布线的前瞻性以应对已成主流的各类网络终端应用之需及公共空间的广告媒体管控之需、中央收银系统、客流统计系统之需；免费的WIFI系统已成商业空间的标配。

九、导示指引系统：设计感、互动性、科技感、便捷性与易维性是商场导示设计的发展方向。

十、卫生间：最能体现一个项目品质与品味的地方。

1、 男女卫生间的蹲位比例，应当充分考虑男女生理需要的不同，为女卫生间提供更多的蹲位数量，通常合理的男女比例为1：1.5。

2、 母婴室、儿童专用设施、卫生间的前厅等侯区等人性化的设施已成主流配置。

十一、商业空间内的广告载体：电子屏取代传统灯箱已成主流与发展方向。

十二、客户服务中心及VIP室已成商业项目的标配。

十三、关于外立面与内装：

1、简约、大气、整洁的外立面已成为可历经时间考验品质依旧的不二选择，那种满墙都是广告位的做法将不多见于批发或各类专业市场了，外立面显要位置的LED大屏已成标配。

2、内装：无论采用那种风格，公共空间的适度变幻与整体简洁，保持空间的通透都是内装的共性要求，典雅的浅米黄、乳白或沉稳的而不呆冷的深色调是主流，让商品、商铺成为主角这是公共空间装饰的最基本指针。对自动扶梯、直升电梯、立柱、电梯前厅的精心设计与美化则是公共空间点晴之笔。

以上述及的商业规划要点更多的适用于室内型购物中心，其中内外交通流线、主力店/次主力店的规划、人流动线/物流动线的规划、商业空间的尺度感、机电配置与水、电、气、烟道的配置是基础也是核心。

一个商业项目如果从建筑本体、内部空间、机电配置方面是OK的，无硬伤的，有弹性的，那么即便遭遇到了市场调整与发展的不确定性，它也是可以顺势而变的，否则想调整也将是心有余而力不足或是付出过大的代价。

因此，个人认为富于弹性与前瞻性的商业规划、建筑规划，才是规避很长时间维度内不确定风险的基石，相比寄托于“定位”的一次性到位更靠谱儿。当然，我也并非否定定位策划的价值，因为商业规划本身也是要以定位策划为基础的，这里强调的是在做商业规划时，不能教条的遵照首次定位所确定的业态，而要在定位策划的基础上做出更具弹性的商业建筑空间以应对无时无刻不在发性的市场变化与消费者行为模式的变化。

以上只是说了一些事关商业规划的皮毛而已，只是一些共性的基础，即便全部做到了或简单的累积而没有精心的构思、没有用心的对每一方寸空间的考量及揣磨，最多也就是不犯错的水准；一个商业体的规划设计成为动人、动心的精品还是需要从定位、概念、商业规划、建筑设计、内装设计、精细施工、后期软装陈列、声/光/色/味等多维度的完美匹配方可呈现出理想的效果。

再次引用我以前对成功购物中心或商业地产项目的功能评价：餐饮中心＋娱乐中心＋社交中心＋时尚潮流中心＋消费欲望中心……城市优质标榜生活的平台……不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com